Phát triển nhà ở xã hội: Gặp khó vì thiếu vốn

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến hết năm 2018 đã hoàn thành 198 dự án nhà ở xã hội với quy mô xây dựng hơn 81.700 căn, hiện đang tiếp tục triển khai 226 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 182.200 căn. Tuy vậy, thực tế triển khai loại hình nhà ở này đang gặp rất nhiều khó khăn, bất cập.

Tại Hội thảo Dự án “Xây dựng chính sách tổng thể nhà ở xã hội tại Việt Nam giai đoạn 2021- 2030" diễn ra ngày 21-2, do Bộ Xây dựng phối hợp cùng Viện Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc tổ chức, các chuyên gia trong và ngoài nước đều cho rằng, để có thể đáp ứng nhu cầu nhà ở xã hội cho người dân cần phải “gỡ khó” nhiều khâu.

70% người dân không tiếp cận được nhà ở

Mổ xẻ những vẫn đề của nhà ở xã hội hiện nay, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam cho rằng, nhà ở xã hội hiện nay “đầu vào không có mà đầu ra cũng không”. Ông Nam chỉ ra rằng, quỹ đất không thiếu, mà thiếu vốn cho doanh nghiệp xây nhà và thiếu tiền để người dân mua nhà.

Theo ông Nguyễn Trần Nam, những năm qua, chất lượng nhà ở của người dân đã dần được nâng lên, tuy nhiên thị trường bất động sản phát triển không cân đối, chỉ tập trung vào phân khúc nhà ở cao cấp, nhà ở quy mô lớn…, còn hơn 70% người dân không tiếp cận được với nhà ở. Về cơ chế, chính sách cho nhà ở xã hội, ông Nam cho rằng, khung pháp luật đã quy định tương đối đầy đủ nhưng ý thức của một bộ phận cán bộ lãnh đạo từ Trung ương đến địa phương "chưa thực sự muốn phục vụ người dân, chưa thực sự ý thức được tầm quan trọng của việc phát triển nhà ở xã hội".

Đối với vấn đề quỹ đất cho nhà ở xã hội, luật pháp quy định phải dành 20% trong tổng quỹ đất dành cho các dự án phát triển nhà ở thương mại và đô thị để làm nhà ở xã hội. "Tuy nhiên, khi kiểm tra, rất nhiều doanh nghiệp không thực hiện việc này. Nhưng không thực hiện không phải lỗi của doanh nghiệp, mà do lỗi của chính quyền. Thực tế Hà Nội và TP Hồ Chí Minh không phê duyệt 20% tổng quỹ đất này", ông Nam cho biết.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, do tốc độ đô thị hóa nhanh, ước tính khoảng 1 triệu dân cư đô thị mới tăng lên mỗi năm. Dự báo đến năm 2020, 40% dân số Việt Nam sẽ sống ở khu vực đô thị. Tốc độ đô thị hóa nhanh kéo theo sức ép về nhà ở tăng cao, dẫn đến giá nhà đất tại đô thị sẽ ngày càng trở nên đắt đỏ. Bên cạnh đó, số lượng người nghèo đô thị cũng tăng lên và phải đối mặt với khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở với giá phù hợp khả năng tài chính. Do đó, Nhà nước cần có các cơ chế, chính sách để đẩy mạnh phát triển nhà ở với giá cả phù hợp.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng thừa nhận, việc phát triển nhà ở xã hội đến thời điểm này mới chỉ đạt khoảng 33% so với mục tiêu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020. “Nguyên nhân là do nguồn vốn đầu tư phát triển nhà ở xã hội còn hạn chế; chính quyền một số địa phương chưa quan tâm đúng mức đối với việc phát triển nhà ở xã hội, nhất là việc bố trí đủ quỹ đất; các doanh nghiệp kinh doanh BĐS chưa mặn mà trong việc đầu tư các dự án nhà ở xã hội; mức thu nhập của người dân vẫn còn thấp và tâm lý của người dân vẫn chỉ muốn mua để có sở hữu, không muốn thuê nhà ở; một số cơ chế chính sách chưa phù hợp thực tế”, ông Sinh lý giải.

Giải quyết được khó khăn cho nhà ở xã hội hiện nay, chìa khóa là nguồn vốn.

Kinh nghiệm từ Hàn Quốc

Vấn đề lớn nhất khiến cho nhà ở xã hội “tắc”, theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam là nguồn vốn. Điều này có thể thấy rõ khi gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ của Chính phủ hết và từ đây các dự án xây dựng, phát triển nhà ở xã hội trầm lắng hẳn xuống.

Ông Nam nêu ví dụ, cả nước có 198.000 căn nhà ở xã hội thì một doanh nghiệp ở TP Hồ Chí Minh đã làm 20.000 căn. Tuy nhiên, đến nay doanh nghiệp này cũng đang rơi vào tình cảnh khó khăn bởi "đầu vào" tắc vì không tiếp cận được vốn để làm tiếp, "đầu ra" cũng không có vì người thu nhập thấp không vay được tiền để mua.

“Giá rẻ nhất cũng 500-600 triệu đồng/căn. Đối với người nghèo, đây là số tiền rất lớn. Rõ ràng nguồn ngân sách cho người có thu nhập thấp mua nhà, cho doanh nghiệp làm nhà không có. Cho nên trong đề cương xây dựng chính sách, tôi đề nghị cần tạo ra nguồn lực. Đó là tiền cho doanh nghiệp và tiền cho người dân", ông Nam đề nghị.

Các chuyên gia đến từ Hàn Quốc chia sẻ, từ những năm 1970, Chính phủ Hàn Quốc đã xây dựng hệ thống nhà ở xã hội bằng cách đầu tư vốn vào Công ty Nhà ở; đồng thời thiết lập cách thức tổ chức hiệu quả về phát triển nhà ở diện tích nhỏ để điều tiết cho các gia đình có thu nhập thấp. Bên cạnh đó, Chính phủ Hàn Quốc cam kết sẽ bình ổn thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp bằng cách tăng cường nguồn cung nhà, siết chặt hoạt động đầu cơ bất động sản... Nhờ các biện pháp này, hiện nay đa số người dân Hàn Quốc đã có cơ hội được sở hữu nhà ở với mức giá phải chăng.

Ông Kim Namjum, chuyên gia Viện Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc cho biết, nhà ở công cộng cho thuê đối với nhà ở dành cho người thu nhập thấp cũng giống nhà ở xã hội tại Việt Nam. Kinh nghiệm của Hàn Quốc là, Chính phủ Hàn Quốc đã thành lập công ty chuyên biệt nhằm tập trung nghiên cứu, xây dựng. Hàn Quốc cũng phân chia nhà ở cho người thu nhập thấp thành 2 loại, gồm: nhà cho thuê và nhà cho thuê được mua. Nguồn kinh phí xây dựng được lấy từ ngân sách chính quyền trung ương/địa phương, quỹ nhà ở, tiền ký quỹ.

Người thu nhập thấp ở Hàn Quốc được phân chia thành nhiều nhóm, mỗi nhóm được hưởng những chính sách khác nhau về nhà ở. Song về cơ bản, Hàn Quốc sẽ cung ứng nhà ở cho người thu nhập thấp dưới dạng nhà cho thuê trong 10 năm, hết thời hạn 10 năm có thể bán cho người dân dưới dạng nhà ở cho người thu nhập thấp. Chính phủ sẽ hỗ trợ về tài chính cho các đối tượng mua nhà.

Theo Tiến sỹ Moon Hyogon, Giám đốc dự án PMC xây dựng chính sách tổng thể nhà ở xã hội Việt Nam, đối tượng hưởng lợi chính sách là các hộ gia đình thu nhập thấp ở thành thị và công nhân lao động khu công nghiệp. Chuyên gia Hàn Quốc cho rằng, Việt Nam cần áp dụng một hệ thống tài chính nhà ở bền vững vì nhu cầu này đang gia tăng. Ngoài ra, để cung cấp một lượng lớn nhà ở xã hội cần phải sử dụng cả nguồn tài chính tư nhân và nước ngoài.