Hàng loạt dự án tại TP.HCM bị thế chấp: Những điều cần biết để tránh "tiền mất tật mang"

Hiện nay, tình trạng chủ đầu tư không đủ điều kiện mở bán, không chứng thư bảo lãnh và dự án đang được thế chấp tại ngân hàng, lách luật ký hợp đồng nhận cọc giữ chỗ với người dân… đã khiến nhiều tranh chấp xảy ra và người dân mua nhà lại phải gánh chịu rủi ro.

Nhiều dự án đến thời điểm giao nhà chưa giải chấp

Thời gian vừa qua, trên địa bàn TP.HCM nổi lên tranh chấp giữa chủ đầu tư và người dân xoay quanh các dự án giao dịch nhưng thiếu hàng loạt tiện ích, không như ký kết hợp đồng.

Theo báo cáo của hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), hiện nay trên toàn TP.HCM có khoảng 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau. Trong đó, có 9 chung cư có tranh chấp gay gắt, phức tạp.

HoREA cho biết, có hàng loạt nguyên nhân dẫn đến việc người dân phản ứng chủ đầu tư (CĐT), như chuyện đóng kinh phí bảo trì theo quy định của luật Nhà ở năm 2005; chủ đầu tư không bàn giao quỹ bảo trì cho ban quản trị chung cư theo quy định pháp luật.

Tranh chấp giữa CĐT và ban quản trị nhà chung cư về việc đóng kinh phí vận hành nhà chung cư đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư; tranh chấp giữa CĐT và cư dân về mức thu kinh phí vận hành nhà chung cư…

Đặc biệt, là câu chuyện một số CĐT không bàn giao nhà đúng tiến độ, không làm sổ đỏ kịp thời cho người mua nhà. Chủ đầu tư thế chấp căn hộ và dự án cho ngân hàng mà không giải chấp, không được người mua nhà đồng ý. Tình trạng trên ngày càng diễn ra phức tạp khiến tranh chấp xảy ra quyết liệt. Nhiều vụ căng băng rôn biểu tình phản tố chủ đầu tư đã xảy ra.

Theo thống kê từ phía sở Xây dựng TP.HCM, có hàng chục dự án đã đảm bảo đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai, thế nhưng chủ đầu tư vẫn chưa giải chấp dự án nên còn rất nhiều vướng mắc.

Hàng loạt dự án tại TP.HCM bị thế chấp: Những điều cần biết để tránh "tiền mất tật mang" - 1

Một trong những dự án chưa được giải chấp.

Điển hình một số dự án hiện nay đang thế chấp như dự án chung cư cao tầng Sky Villa do công ty TNHH Xây dựng Thương mại Tài Nguyên làm chủ đầu tư; dự án Carillon 5 ở số 291/2 Lũy Bán Bích, thửa đất số 84, bản đồ số 43, phường Hoà Thạnh, quận Tân Phú, TP.HCM đang được công ty Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land) mang đi thế chấp tại ngân hàng TMCP Tiền Phong chi nhánh TP.HCM; dự án Khu phức hợp văn phòng thương mại dịch vụ (TTC Plaza) ở 26 Ung Văn Khiêm, phường 25, quận Bình Thạnh thế chấp tại Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam Chi nhánh quận 1, hiện vẫn chưa giải chấp.

Người mua cần biết để tránh rủi ro

Theo ghi nhận của PV, trong khi những năm qua, dù nhiều lần sở xây dựng các tỉnh, thành phố có công bố danh sách dự án chung cư bị cầm cố, nhưng CĐT vẫn mang ra giao dịch với khách hàng. Tình cảnh "tiền mất tật mang" hiện nay rõ ràng hơn bao giờ hết, nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn “giả mù” lách luật để đạt được lợi ích.

Vì nhiều lý do, CĐT chậm tiến độ, thậm chí nhiều năm không thể tiếp tục xây dựng, hay là đã bàn giao nhà nhưng chưa ra sổ hồng cho khách hàng. Lợi ích về ai trong chuyện đó không khó để biết, chỉ khách hàng là ôm rủi ro về mình.

Luật sư Trương Minh Hiếu (Văn phòng Luật sư Huỳnh Minh Luật, đoàn Luật sư TP.HCM) cho biết: “Ở Việt Nam, người mua nhà hình thành trong tương lai gặp rất nhiều rủi ro, bởi chủ đầu tư vừa vay tiền ngân hàng vừa huy động vốn từ người mua bằng nhiều hình thức khác nhau”.

Dòng tiền của khách hàng không được cơ quan nào giám sát minh bạch dẫn đến chủ đầu tư có thể sử dụng nguồn vốn sai mục đích, đầu tư một lúc nhiều dự án cùng lúc. Do đó, nguy cơ chậm bàn giao nhà, thậm chí dự án đổ bể là điều dễ xảy ra.

“Theo quy định Khoản 1 Điều 147 Luật Nhà ở, khi dự án đang được thế chấp tại ngân hàng như vậy thì CĐT phải giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán với khách hàng và phải thông báo cho người dân được biết là CĐT đang thế chấp và phải nhận được sự đồng ý từ người mua. Việc CĐT thế chấp dự án và không có kế hoạch giải chấp cụ thể sẽ khiến tranh chấp xảy ra và khách hàng hoài nghi về năng lực tài chính của CĐT”, luật sư Hiếu cho biết.

Hàng loạt dự án tại TP.HCM bị thế chấp: Những điều cần biết để tránh "tiền mất tật mang" - 2

Nhiều người dân mòn mỏi chờ sổ hồng từ chủ đầu tư nhưng phải chờ đợi khi dự án còn thế chấp ở ngân hàng. Mọi rủi ro có thể xảy ra với căn nhà của họ.

Mặt khác, tại Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP cũng quy định người mua nhà và ngân hàng vẫn có thể thống nhất về việc không cần giải chấp, và khi đó dự án nhà ở này vẫn được phép mua bán. Nhưng nhằm minh bạch hóa thông tin cho người mua nhà, sở Xây dựng TP.HCM đã công khai nhiều dự án đang thế chấp ở ngân hàng.

Tuy nhiên, vẫn có nhiều trường hợp chủ đầu tư đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất của dự án không thực hiện việc chuyển tiếp sang đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (từng nhà ở). Từ đó dẫn đến nghịch lý, ngân hàng đang nhận thế chấp quyền sử dụng đất là thuộc phần sở hữu chung của dự án, chứ không thuộc sở hữu riêng của nhà ở, căn hộ nào, nên không còn giá trị xử lý tài sản với từng nhà ở, căn hộ với người mua (đăng ký thế chấp tài sản nào thì chỉ được xử lý tài sản ấy).

“Nếu xảy ra tranh chấp, chính khách hàng phải khởi kiện CĐT trong một vụ án dân sự để đảm bảo quyền lợi chính đáng, hợp pháp của mình”, luật sư Hiếu viện dẫn Nghị định trên.

Cuối cùng vẫn là người mua nên cẩn trọng, tìm hiểu kỹ trước khi quyết định mua nhà ở hình thành trong tương lai. Chẳng có ai muốn hay đồng ý chuyện "tổ ấm ước mơ" tương lai của mình lại bị CĐT mang đi cầm cố ngân hàng. Bản thân CĐT cũng "chẳng dại" công khai thông tin dự án được cầm cố cho ngân hàng đến tai khách hàng, mà chuyện cầm cố dự án này thường chỉ phía CĐT và phía ngân hàng nắm rõ mà thôi.