“Chị lo quá em ạ, từ đầu năm chị đầu tư các tỉnh mà chủ quan không rút sớm. Giờ thị trường có vẻ chậm rồi, chị đang phân vân nên xả sớm hay cứ lỳ để quên đó?”... Chị Loan, 45 tuổi – một nhà đầu tư tại Quảng Ninh băn khoăn nói.

“Giờ thị trường đất nền ở tỉnh có vẻ chậm rồi, chị đang phân vân nên xả sớm hay cứ lỳ để quên đó?” - Chị Loan, NĐT Quảng Ninh

Theo chia sẻ của chị Loan, chị thường đầu tư đất nền các tỉnh, hiện chị còn 5 lô đất (01 lô ở Phú Quốc, 01 lô ở Bình Dương, 02 lô ở Lâm Đồng và 01 lô ở Đông Anh, Hà Nội).

Được biết, cả 05 lô đất của chị Loan đều là đất thổ cư, vị trí đẹp nằm trong khu đấu giá phân lô và gần các trục giao thông lớn. Tuy nhiên, trong 05 lô đất kể trên thì có tới một nửa giá trị nguồn vốn chị phải vay ngân hàng.

“Nếu bán thời điểm này thì tiếc lắm vì đều là “hàng” sạch, vị trí đẹp, rất có tiềm năng. Nhưng nếu ôm tiếp, thì áp lực ngân hàng”... chị Loan nói thêm.

Cũng là câu chuyện về thị trường BĐS nhưng ở phân khúc đất thổ cư, nhà phố thì dường như lại mang một gam màu khác.

“Đất thổ cư, nhà phố đắt “bỏng tay”, 6 tỷ - 7 tỷ cũng khó tìm được nhà trong ngõ ưng ý” – một số nhà đầu tư chia sẻ

Với gần 7 tỷ đồng, vợ chồng chị Hải (Cầu Giấy, Hà Nội) lên kế hoạch tìm mua nhà đất liền thổ ngõ rộng để có thể vừa ở vừa kinh doanh nhỏ. Tuy nhiên sau gần hai tháng khảo sát thực tế chị Hải chưa thể chốt được nhà nào vì giá nhà giao dịch quá đắt đỏ.

“Vẫn biết giá nhà đất nội đô tăng cao, nhưng khi trực tiếp đi tìm mua nhà tôi mới thực sự sốc vì mức giá đội lên quá cao, vượt xa dự tính của vợ chồng tôi” – chị Hải cho hay.

Khảo sát một số nhà đang rao bán trên đường Vũ Trọng Phụng (Thanh Xuân, Hà Nội) cho thấy, nhà trong ngõ ô tô đỗ cửa thường có giá 180 triệu – 200 triệu/m2; trên địa bàn quận Cầu Giấy, phân khúc tương tự có giá từ 200 triệu – 250 triệu/m2; tại quận Hà Đông, nhà mặt đường 2 ô tô tránh nhau cũng ở mức 150 triệu – 180 triệu/m2. Nếu nhà ở vuông vắn, có mặt đường lớn thì mức giá cao hơn nữa,... 

Những ngày gần đây, tại các khu có thông tin quy hoạch được công bố thị trường vẫn tiếp tục hình thành nên mặt bằng giá mới, cao chót vót.

Mới đây thôi gần 200 căn biệt thự, liền kề tiền tỷ tại một khu đô thị mới tại Mê Linh (Hà Nội) được giới đầu tư "chốt đơn" chỉ trong một ngày. Thậm chí, tất cả các căn đã được "chốt" thành công đều cao hơn giá khởi điểm, cá biệt, có căn chênh tới vài tỷ đồng.

Trái ngược với đất nền các tỉnh đang chững lại, thì nhiều khu vực vẫn chứng kiến thị trường BĐS tiếp tục hình thành nên mặt bằng giá mới, cao chót vót.

Đơn cử, ở loại hình biệt thự song lập, một căn biệt thự có diện tích đất 250 m2, giáp 2 mặt đường 10,5 m và 7,5 m, giá khởi điểm 8,59 tỷ đồng, giá mua 8,67 tỷ đồng, chênh khoảng 80 triệu đồng, tương đương 34,7 triệu đồng/m2. Một căn biệt thự khác có diện tích 302,5 m2, giá khởi điểm 12,62 tỷ đồng, giá mua 14,73 tỷ đồng, chênh 2,11 tỷ đồng, tương đương 48,78 triệu đồng/m2, do nằm ở vị trí lô góc.

Thậm chí, một căn biệt thự đơn lập có diện tích 410 m2 ở vị trí lô góc, giá khởi điểm là 18,9 tỷ đồng, giá mua khoảng 23,17 tỷ đồng, chênh gần 4,3 tỷ đồng, tương đương 56,5 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, tại thôn Yên Vinh, xã Thanh Lâm, huyện Mê Linh (Hà Nội) 17 lô đất được Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Mê Linh đưa ra đấu giá cũng đã thu được số tiền chênh lệch lên tới gần 40 tỷ đồng.

Cụ thể, tổng giá trúng 17 lô đất là 98,36 tỷ đồng, chênh 39,4 tỷ đồng so với giá khởi điểm (58,96 tỷ đồng). Giá trúng cao nhất trong 17 lô đất này là 85 triệu đồng/m2 cũng đã khiến giới đầu tư BĐS xôn xao.

Tại TPHCM, giá BĐS nhiều khu vực cũng ghi nhận mức độ tăng mạnh so với trước địch. Theo đó, giá bất động sản trên các tuyến đường chính tại phường Long Thạnh Mỹ, TP Thủ Đức liên tục tăng mạnh thời gian qua.

Dữ liệu trên chuyên trang Chợ Tốt Nhà cho thấy giá đất bình quân ở Nguyễn Xiển đã lên đến 84 triệu đồng/m2. Dù con đường nhỏ hẹp, không có vỉa hè và thường xuyên ùn ứ vào giờ cao điểm nhưng giá đất vẫn liên tục tăng cao "ăn theo" các tiện ích của dự án lớn. Thậm chí, con đường Phước Thiện nhỏ hẹp hơn, nhiều đoạn còn là đường đất với những ổ voi, ổ gà đan xen lại có giá đất trung bình hơn 90 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, dữ liệu của một chuyên trang bất động sản cho thấy giá rao bán biệt thự liền kề ở khu Đông và khu Nam TP HCM trong tháng 4 ghi nhận mức tăng 25-35% so với cùng kỳ năm ngoái. Đặc biệt, các sản phẩm tương tự ở quận Tân Bình còn ghi nhận mức tăng giá lên đến 60%. Giá bán bình quân toàn thành phố hiện nay khoảng 250 - 400 triệu đồng/m2.

“Việc công bố, công khai thông tin quy hoạch ở một số địa phương còn chậm, mập mờ là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng nhiễu loạn thông tin, sốt ảo...” – ĐBQH Lê Thanh Hoàn (Thanh Hóa)

Tại buổi thảo luận của Quốc hội giám sát pháp luật về quy hoạch sáng 30/5 vừa qua, đại biểu Lê Thanh Hoàn (Thanh Hóa) cho rằng ở nhiều nơi, việc công khai quy hoạch rất mập mờ, từ đó dẫn đến thiếu thông tin, gây ra tình trạng đầu cơ, sốt đất, thao túng thị trường.

Theo đại biểu Lê Thanh Hoàn "Việc công khai thông tin quy hoạch đô thị tưởng chừng như đơn giản, chỉ là một cú kích chuột, nhưng việc thực hiện thì có vẻ rất khó khăn trên thực tế". Ông nhấn mạnh việc công bố, công khai thông tin quy hoạch ở một số địa phương còn chậm, chưa thường xuyên và liên tục, chưa tăng cường áp dụng công nghệ thông tin. Đây cũng chính là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng nhiễu loạn thông tin, sốt ảo đất đai, đầu cơ, thao túng thị trường đất đai, gây bất ổn thị trường, khiếu kiện về đất đai dẫn đến mất an ninh trật tự tại một số địa phương.

Trong khi những người có nhu cầu tìm BĐS ở thực gặp khó vì mặt bằng giá cao mới, thì báo cáo thị trường tháng 4 của chuyên trang về BĐS cho biết xu hướng tìm kiếm và giao dịch đất nền lại đang giảm mạnh tại Hà Nội, TP HCM và nhiều địa phương trên cả nước.

Trong tháng tư, xu hướng tìm kiếm và giao dịch đất nền tại Hà Nội, TP.HCM và nhiều địa phương trên cả nước đang giảm mạnh so với tháng trước đó.

Theo đó, nhu cầu tìm kiếm phân khúc đất nền cả nước giảm 18% so với tháng 3/2022. Hai thị trường lớn là Hà Nội và TP HCM cũng ghi nhận lượng khách quan tâm tìm kiếm đất nền giảm lần lượt 17% và 11% so với tháng trước.

Khu vực phía Bắc, đất nền chào bán tại Quảng Ninh và Hưng Yên lần lượt ghi nhận sự sụt giảm lượt tìm kiếm là 24% và 26% so với tháng 3 trước đó.

Các thị trường nóng về đất nền là Đà Nẵng, Hải Phòng, Quảng Nam, Khánh Hòa đều rơi vào tình trạng giảm nhiệt cả về lượng tin rao và nhu cầu giao dịch.

Đà Nẵng có lượng tin rao bán đất nền giảm 4%, nhu cầu tìm mua giảm 16% so với tháng trước. Hải Phòng cũng giảm 29% nhu cầu mua còn Khánh Hòa và Quảng Nam lần lượt giảm 5-6% so với tháng trước.

Với các thị trường phía Nam, tình hình cũng diễn ra tương tự. Mức độ quan tâm tìm kiếm đất nền tại Bà Rịa – Vũng Tàu ghi nhận giảm 19%, lượng tin rao bán giảm 10% so với tháng trước.

Bình Dương cũng có nhu cầu mua và rao bán đất nền giảm lần lượt 9% và 4%. Lượt tìm mua đất nền Đồng Nai và Long An cùng giảm 12% so với tháng trước.

Tình trạng nhà nhà, người người đổ xô tìm kiếm cơ hội đầu tư đất đai đã không còn, thay vào đó là tâm lý thăm dò, phòng thủ ngày càng dâng cao. Dù chưa diễn ra tình trạng bán tháo, nhưng lệch pha cung - cầu xuất hiện khi người bán nhiều, người mua dần vắng bóng.

Đơn vị này cho rằng, thời gian qua, các thông tin về vi phạm của các doanh nghiệp bất động sản lớn cùng với việc cơ quan quản lý siết chặt hơn quy định về thuế, kiểm soát việc phân lô, bán nền khiến người mua và nhà đầu tư bất động sản thận trọng hơn.

Để ngăn chặn những cơn "sốt đất" thời gian qua chính quyền các địa phương như như Hà Nội, Lâm Đồng, Vĩnh Phúc,… đã đồng loạt ra văn bản chỉ đạo, tạm dừng cấp quyền sử dụng đất để chặn phân lô, bán nền.

Các ngân hàng thương mại đã dừng cho vay tín dụng bất động sản nhằm hạn chế nguồn vốn vào lĩnh vực đầu tư này. Việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt của các doanh nghiệp lĩnh vực BĐS cũng được kiểm soát chặt chẽ hơn.

Để ngăn chặn những cơn "sốt đất" Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc đề nghị điều tra xử nghiêm hành vi kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản có dấu hiệu trốn thuế; Các ngân hàng thương mại đã dừng cho vay tín dụng bất động sản...

Trong khi đó, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc cũng đã có công văn đề nghị Bộ Công an chỉ đạo cơ quan công an các địa phương phối hợp với các Cục Thuế, điều tra xử nghiêm hành vi kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản có dấu hiệu trốn thuế, nhằm răn đe, ngăn chặn và truy thu thuế cho ngân sách Nhà nước.

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia BĐS cho hay, trước những động thái kiểm soát dòng vốn đổ vào BĐS, thị trường đang bắt đầu chậm lại, giao dịch các sản phẩm cao cấp ít dần. Các nhà đầu tư cá nhân lớn đang có xu hướng cơ cấu lại sản phẩm, rút bớt đầu tư ở tỉnh, giữ các sản phẩm gần trung tâm để đảm bảo tính thanh khoản sau này.

Chia sẻ trên báo chí, TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế tài chính cũng cho rằng, BĐS xảy ra bong bóng trá hình. Có nghĩa là giá BĐS vẫn tăng nhưng người muốn bán lại bán không được dù đã giảm giá dưới mặt bằng chung. Theo đó, ở bối cảnh này, những doanh nghiệp, doanh nhân hay nhà đầu tư đang lướt sóng mạnh, dùng vốn vay nhiều thì sẽ gặp khó khăn.

Vị chuyên gia này phân tích, nhiều người đổ vào đầu tư vào một ngành đó thì giá tăng. Tuy nhiên, theo quy luật cung cầu khi cung tăng cao nhưng cầu không có thì buộc giá hàng hóa giảm giá.

Với các động thái siết tín dụng; thuế chuyển nhượng, hay các chính sách đề xuất thời hạn sử dụng với chung cư… đã phần nào tác động đến tâm lý của nhà đầu tư BĐS. Tuy nhiên, theo ý kiến của giới chuyên gia, việc thắt chặt nguồn vốn ảnh hưởng tiêu cực đến nguồn cung bất động sản và có thể đẩy giá tăng không hợp lý.

 “Những ách tắc trong các thủ tục cấp phép dự án hay siết nguồn tín dụng vào BĐS đang được áp dụng có thể khiến những người có nhu cầu mua BĐS ở thực gặp nhiều khó khăn” - ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam

Đánh giá về về vấn đề siết tín dụng, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam phân tích: Về tín dụng ngân hàng, tính đến hết quý 1/2022, dư nợ tín dụng bất động sản đạt 2,23 triệu tỷ đồng, tăng 2,24% so với đầu năm, thấp hơn nhiều mức tăng trên 5% dư nợ tín dụng chung của nền kinh tế. Tốc độ tăng dư nợ tín dụng bất động sản đã chậm lại sau nhiều năm, là kết quả của việc kiểm soát, thắt chặt nguồn tiền đổ vào bất động sản.

Ngoài ra, nguồn vốn tín dụng ngân hàng tài trợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản hiện tại chỉ chiếm khoảng 35%, tương đương 0,78 triệu tỷ đồng, phần lớn là các khoản cho vay mua và sửa chữa nhà ở. Có thể thấy, nguồn vốn tín dụng ngân hàng dành cho kinh doanh bất động sản (đầu tư các dự án) không chỉ giảm tốc, mà còn giảm cả về tỷ trọng.

Theo ông Đính, nhu cầu bất động sản, đặc biệt là bất động sản nhà ở đang không ngừng tăng, với động lực chính đến từ cơ cấu dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ. Nguồn cung bất động sản từ trước đến nay chưa đáp ứng được tốc độ tăng trưởng, do những ách tắc trong các thủ tục cấp phép dự án hay siết nguồn tín dụng vào BĐS đang được áp dụng có thể khiến những người có nhu cầu mua BĐS ở thực gặp nhiều khó khăn.

Phân tích thêm về vai trò của thị trường BĐS đối với nền kinh tế, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng tại Việt Nam, hiện bất động sản chiếm 25% GDP, nếu tính đầy đủ. Tại Trung Quốc, số liệu về thị trường bất động sản có 3 con số: 16%, 20% và 24% GDP. Từ đây có thể thấy được sự đóng góp của bất động sản đối với nền kinh tế là rất lớn.

“Thị trường bất động sản giống như 2 loài chim. Khi nó là chim Én có nghĩa thị trường bất động sản đang phát triển ổn định, khi nó là chim báo bão nghĩa là thị trường bất động sản đang khủng hoảng” - ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA

“Thị trường bất động sản giống như 2 loài chim. Khi nó là chim Én báo hiệu mùa xuân về nghĩa là thị trường bất động sản đang phát triển ổn định, hay phục hồi và sẽ kéo theo sự phục hồi của nền kinh tế. Nhưng khi nó là chim báo bão, nghĩa là thị trường bất động sản đang khủng hoảng, kéo theo nền kinh tế khủng hoảng. Do đó, phải làm sao để thị trường bất động sản như chim Én, đạt mục tiêu minh bạch, lành mạnh, phát triển bền vững, ổn định”, ông Châu ví von.