Đất nền, nhà riêng lẻ... sẽ tiếp tục "sốt" vì kém minh bạch ?

Với tính minh bạch kém, thị trường bất động sản có khả năng sẽ tiếp tục xảy ra các đợt tăng giá, đặc biệt là nhà ở riêng lẻ và đất nền.

Đó là một trong những ý kiến mà các chuyên gia đã đưa ra tại Hội thảo kinh tế Việt Nam “Bứt phá từ những động lực tăng trưởng” diễn ra sáng 12-3 tại TP.HCM.

Đánh giá về mặt tích cực của thị trường địa ốc trong năm 2019, nhiều chuyên gia dự báo thị trường này sẽ tiếp tục tăng trưởng và các phân khúc; các sản phẩm BĐS sẽ được thị trường điều chỉnh về mặt cơ cấu hợp lý cũng như phân hoá về khả năng tiêu thụ. 

Mức độ đầu tư ở cả khu vực Nhà nước và khu vực tư nhân vào cơ sở hạ tầng trong những năm qua đạt mức trung bình 5,7% GDP, cao nhất trong khu vực Đông Nam Á và vẫn đang tiếp tục xu hướng gia tăng sẽ tạo ra nhiều động lực cho thị trường BĐS. Nhu cầu trên thị trường có thể tăng cao nhưng với nguồn cung dồi dào tại hầu hết các phân khúc nên giá cả sẽ khó có khả năng tăng giá đột ngột.

Các dự án hình thành đại đô thị tại vùng ven trung tâm Hà Nội, TP.HCM sẽ định hình xu hướng nổi bật trên thị trường, lan toả cho sự phát triển của thị trường BĐS tại các khu vực lân cận. Ba dự án Vincity lần lượt đưa ra thị trường hay dự án FLC, Đại Quang Minh,… sẽ hình thành các khu đô thị mới trong thời gian tới. 

Với các căn hộ thuộc phân khúc trung cấp, diện tích 30-75m2/căn sẽ góp phần giải quyết nhà ở cho người thu nhập trung bình và khá như giới công chức, người trẻ độc thân, vợ chồng mới cưới hay các gia đình có nhu cầu chuyển đến nơi sinh sống hiện đại.

Tuy nhiên, việc tạo ra lượng cung rất lớn với số lượng vào khoảng 40.000 – 50.000 căn hộ/dự án cộng thêm số lượng biệt thự, công trình tiện ích khác cũng sẽ gây sức ép lớn lên cơ sở hạ tầng và dẫn đến cạnh tranh khó khăn hơn trên thị trường.

Khi thị trường địa ốc càng chưa minh bạch thì càng mang lại lợi ích cho ít người, nhiều người dân bị loại ra ra khỏi lợi ích đó, và tiếp tục phát sinh những cuộc đổ xô vào gom, tích trữ đất. 

Bên cạnh đó, với tính minh bạch kém, thị trường có khả năng sẽ xảy ra các đợt tăng giá, đặc biệt là nhà ở riêng lẻ và đất nền. Do đặc tính hình thành chu kỳ đầu cơ sau thời điểm đầu năm âm lịch trên thị trường trong những năm vừa qua và sự khan hiếm đất trong nội thành thì khả năng tăng giá sẽ tiếp tục tại các khu vực ngoài trung tâm, các khu đô thị mới được đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và tình trạng gia tăng giá cục bộ tại một số dự án nhà ở trong khu vực trung tâm đô thị có tiến độ thi công nhanh, hạ tầng đồng bộ, chủ đầu tư uy tín.

Cũng theo nhận định của JLL (2018) thị trường bất động sản vẫn đứng đầu nhóm thị trường tài sản kém minh bạch sẽ kéo theo thiếu cạnh tranh công khai và sẽ tạo nhiều cơ hội để đầu cơ. Càng chưa minh bạch thì càng mang lại lợi ích cho ít người, nhiều người dân bị loại ra ra khỏi lợi ích đó, và tiếp tục phát sinh những cuộc đổ xô vào gom, tích trữ đất.

Trong khi đó, giá đất hay giá nhà tăng chưa chắc đã tăng thu ngân sách cho chính phủ cũng vì thiếu minh bạch và hệ thống quản lý chưa xác minh được giá trị thực giao dịch nhưng ngược lại sẽ làm tăng chi phí giao dịch, chi phí sản xuất kinh doanh và thành gánh nặng cho nền kinh tế. 

Đồng thời với đó, giá BĐS tăng cao làm cho tiết kiệm của người thu nhập trung bình và thấp sẽ mất giá trị, không đủ khả năng mua tài sản và tiếp tục kéo theo kỳ vọng thiếu lạc quan đối với nền kinh tế, lạm phát nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. 

Nhìn chung, thị trường địa ốc Việt Nam cũng đối mặt với nhiều thách thức khác trong 2019 đến từ sự thiếu minh bạch của qui hoạch, khó khăn từ chưa hoàn thiện pháp lý, lo ngại rủi ro lạm phát, sự gia tăng trong nguyên liệu đầu vào cũng như rủi ro về sự khó khăn của đầu tư công vào cơ sở hạ tầng.