Cao su Phước Hòa: Từ “ông lớn” cao su thành “đại gia” bất động sản nhờ đất rừng

Từ một doanh nghiệp chuyên về sản xuất cao su từ năm 2018, CTCP Cao su Phước Hòa (mã chứng khoán: PHR) đang dần chuyển đổi để trở thành một thế lực mới trong ngành bất động sản khu công nghiệp.

Cách để công ty chuyển đổi mô hình chính là việc thu hẹp diện tích trồng cây cao su. PHR đang quản lý hơn 15.000 ha cao su tại Việt Nam và hơn 7.000 ha cao su tại Campuchia.

Tuy nhiên, với định hướng phát triển lâu dài của tỉnh Bình Dương, PHR sẽ lần lượt chuyển đổi công năng các vườn cây cao su của mình thành các dự án khác trong thời gian tới.

Theo quy hoạch giai đoạn 2021-2025, diện tích thu hoạch cao su của công ty tại Việt Nam sẽ giảm xuống chỉ còn 5.000 ha, đồng nghĩa với việc 10.000 ha cao su còn lại sẽ được chuyển đổi công năng.

Như vậy, mảng sản xuất cao su của PHR sẽ tập trung chủ yếu tại Campuchia, nơi có dự án khai thác từ năm 2009 nhưng công ty cũng mới chỉ đang thu hoạch 5.775 ha trên tổng số 7.764 ha cao su ở Kampongthom.

Hơn 10.000ha đất rừng cao su do PHR quản lý sẽ được chuyển đổi mục đích sử dụng.

Trong tổng số 10.000 ha chuyển đổi công năng, một nửa sẽ được quy hoạch trở thành khu công nghiệp để phục vụ cho nhu cầu phát triển của tỉnh Bình Dương. Với 10.000 ha này, sẽ có 5 khu công nghiệp được hình thành, bao gồm:

KCN Nam Tân Uyên mở rộng (quản lý bởi CTCP KCN Nam Tân Uyên): Khoảng 346 ha sẽ được bàn giao để mở rộng KCN Nam Tân Uyên hiện hữu. Hiện PHR đang sở hữu 32,85% vốn tại CTCP KCN Nam Tân Uyên;

Tương tự như Nam Tân Uyên, khoảng 691 ha cũng sẽ được PHR bàn giao cho VSIP để làm KCN VSIP III. Ngoài ra PHR dự kiến đóng góp 20% vốn điều lệ vào dự án này

Khoảng 400 ha sẽ được quy hoạch cho KCN Tân Lập với mục đích thu hút các doanh nghiệp gỗ về tỉnh Bình Dương. Theo đó PHR sẽ nắm giữ 51%, 49% còn lại được chia cho các đối tác khác, trong đó có một đối tác chuyên làm về gỗ là Kaiser. Dự kiến 200 ha đầu tiên sẽ bắt đầu được cho thuê vào năm 2020 và 200 ha còn lại đang xin phê duyệt vào quy hoạch KCN giai đoạn 2021-2025;

Với việc khu Tân Bình hiện hữu gần như được lấp đầy trong năm nay, PHR đã xin chủ trương làm khu mở rộng với quy mô khoảng 1.500 ha cho giai đoạn 2021-2025. Hiện PHR đang sở hữu 80% tại CTCP KCN Tân Bình. Ngoài ra, khoảng 600ha đất rừng cũng sẽ được chuyển đổi làm KCN Lai Hưng.

Hiện giá thuê đất tại các KCN khu vực này dao động từ 60-90 USD/m2. Đối với chuyển nhượng đất làm KCN, PHR sẽ lần lượt bàn giao 346 ha đất cho Nam Tân Uyên với giá 2,5 tỷ đồng/ha và 691 ha đất cho VSIP với mức giá tối thiểu là 2,5 tỷ đồng/ha. Trong đó 1,3 tỷ đồng/ha sẽ được giao trước trong khi phần còn lại sẽ phụ thuộc vào tiến độ cho thuê của KCN VSIP III nhưng không thấp hơn 1,2 tỷ đồng/ha.

Đối với việc thanh lý vườn cây, theo tính toán của CTCK Rồng Việt, PHR có thể sẽ ghi nhận lợi nhuận từ thanh lý 1.000 ha vườn cây già trong năm 2019 và 1.000 ha (gồm 500 vườn cây già và phần còn lại đến từ việc giải tỏa mặt bằng để bàn giao đất cho Nam Tân Uyên và VSIP) trong năm 2020. Với giá thanh lý khoảng 250 triệu đồng/ha ở thời điểm hiện tại, PHR có thể ghi nhận 500 tỷ đồng từ thanh lý vườn cây cho giai đoạn 2019-2020.

Tổng cộng PHR sẽ có thêm 2.263 tỷ đồng từ thanh lý vườn cây và KCN trong giai đoạn 2019-2020.