Với mức tài chính 8 tỷ đồng, chị Huệ (Thanh Xuân, Hà Nội) cho biết chị có nhu cầu tìm mua nhà phố, liền kề khu vực vùng ven Hà Nội. Sau hơn 2 tháng khảo sát thị trường và được môi giới tư vấn, chị Huệ đã “chốt” mua căn liền kề 78m2, 3 tầng, 2 mặt thoáng tại một khu đô thị trên địa bàn huyện Hoài Đức, Hà Nội.

“Tôi cũng khá bất ngờ bởi chưa khi nào chứng kiến thị trường nhà đất lại dễ tìm và dễ mua như lúc này. Căn liền kề tôi mua được chủ trước hoàn thiện nội thất, chỉ việc dọn về ở. Vừa vay ngân hàng làm xưởng may, lại vừa vay thêm mua nhà này, nay kinh doanh ít việc, họ không còn đủ khả năng xoay trả lãi cho khoản nợ gần 5 tỷ, nên đành rao bán nhà dù vừa mới hoàn thiện” – chị Huệ chia sẻ.

Được biết, căn liền kề trên được chủ đầu tư hoàn thiện thô từ năm 2017, năm 2021 chủ trước mua lại với số tiền 7,5 tỷ đồng, sau đó chi khoản tiền hơn 1 tỷ hoàn thiện nội thất. Tuy nhiên, do khó khăn dòng tiền họ chấp nhận rao bán lỗ.

Cũng tại khu đô thị trên, hiện có khá nhiều nhà đầu tư đang rao bán cắt lỗ với mức giá 6 – 6,5 tỷ (giảm từ 1 – 1,5 tỷ so với thời điểm đầu năm 2021), song đa số là nhà xây thô, hiếm có nhà hoàn thiện nội thất.

Phóng viên khảo sát phân khúc tương tự tại một khu đô thị khác trên địa bàn huyện Hoài Đức, cho thấy hiện có hàng trăm căn nhà liền kề, biệt thự đã hoàn thiện, nhưng đều trong tình trạng “nằm phơi nắng mưa”, không người ở.

Dẫn chúng tôi đi xem căn nhà liền kề có diện tích 60 m2, xây 4 tầng, mặt tiền rộng 5 m ở khu B Geleximco, anh Nguyễn Trọng Bằng (35 tuổi, ở xã An Khánh, H.Hoài Đức) là môi giới nhà đất nhiều năm khu đô thị trên, cho biết giá rao bán chỉ 6,5 tỉ đồng. Thấy khách tỏ ý không ưng, anh Bằng liền chỉ cả dãy nhà liền kề có gần 10 căn tương tự, chủ đang muốn bán, giá cũng chỉ trên dưới 7 tỉ đồng.

Giới thiệu thêm, anh Bằng cho hay, tại các khu đô thị A, B, C, D Geleximco còn có một số căn liền kề diện tích 100 m2 giá bán hơn 8 tỉ đồng; diện tích 120 m2 giá khoảng 10 tỉ đồng; rộng 130 m2 giá khoảng gần 11 tỉ đồng; biệt thự song lập trên 200 m2 khoảng 15 tỉ đồng…

"Với mức giá hiện nay là đã hạ khoảng từ 20 - 35% so với thời điểm sốt giá nhà đất hồi năm 2020 - 2021. Như căn liền kề 60 m2, cuối năm 2021, giá bán không dưới 8,5 - 9 tỉ đồng; căn liền 100 m2 bán không dưới 9,5 - 10 tỉ đồng… Nhưng nay, dòng tiền tắc nghẽn ở nhiều ngành sản xuất, nhiều người khó tiếp cận nguồn vay ngân hàng nên giá nhà giảm mạnh", anh Bằng nói.

Cũng theo môi giới này, nhiều văn phòng nhà đất ở khu phía tây Hà Nội đã giải tán vì làm không hiệu quả. “Giá giảm sâu nhưng rất ít giao dịch thành công. Đa phần anh em môi giới dạt đi làm nghề khác thay vì cố bám trụ, chỉ còn một số ít vẫn dẫn khách, tư vấn nhưng cả tháng không chốt được căn nào, móm là chuyện bình thường, anh em chán nản", anh Bằng cho hay.

Thực tế, giá nhà biệt thự, liền kề tại các huyện ngoại thành Hà Nội như Hoài Đức, Quốc Oai, Đan Phượng, Hà Đông,… hiện giảm khá nhiều so với thời điểm có dịch bệnh Covid-19 hồi năm 2020 - 2021. Nhiều môi giới bất động sản cho biết, dù giảm giá khá mạnh nhưng thanh khoản rất yếu, thậm chí rất ít lượt khách quan tâm đi xem nhà, hỏi thông tin sâu về sản phẩm.

Cũng theo giới đầu tư, không chỉ nhà đất tại các thành phố lớn, mà những người trót ôm phân khúc này tại các tỉnh vùng ven nay đều trong cảnh “khóc ròng”. Thậm chí, trên thị trường thứ cấp, người bán nhiều hơn người mua.

Tại Sầm Sơn (Thanh Hóa) những năm qua nổi lên như một ngôi sao sáng trên thị trường bất động sản phía Bắc, với sự hiện diện của loạt “ông lớn”. Nhờ tiềm năng khủng, Sầm Sơn tạo ra sức hút rất lớn với nhà đầu tư. Anh Nguyễn Quốc Hưng (Hà Nội), một nhà đầu tư “tay to” chuyện dòng biệt thự, cho hay năm 2018, anh cùng hai nhà đầu tư khác đã hùn vốn, rót gần 17 tỷ đồng để mua vào 2 căn biệt thự ven biển.

“Chúng tôi rót tiền với tầm nhìn 3-5 năm, trong thời gian chờ, 3 căn được dùng để cho thuê phục vụ khách du lịch. Nhưng đúng với tiêu chí “mua kỳ vọng bán tương lai”, lãi cho thuê chỉ là phụ, chỉ rơi vào khoảng 1%/tháng, mục tiêu chính của nhóm là chờ giá nhà tăng”, anh Hưng tiết lộ.

Quả thật, đến đầu năm 2022 (sau hơn 3 năm) là thời điểm đỉnh sốt, 2 căn biệt thự có giá mua vào bình quân hơn 8 tỷ đồng/căn, đã tăng lên 12-13 tỷ đồng. Tuy nhiên, vì vẫn kỳ vọng mức giá sẽ lên, một phần nhóm 3 người chưa kịp thống nhất, thì ngay sau đó thị trường bất động sản lao dốc, kể từ giữa năm 2022 đến nay giá liên tiếp giảm mạnh. Mới đây, khi anh Hưng ngỏ ý muốn bán, môi giới khuyên anh Hưng giảm giá xuống 9 tỷ đồng (so với mặt bằng 12 tỷ đồng hiện tại) thì mới có cơ hội tìm được khách.

“Nếu tình hình không được cải thiện trong thời gian tới, chúng tôi có thể sẽ phải chấp nhận bán, vì khoản lãi hơn 100 triệu/tháng đang khá nặng. Với giá 9 tỷ đồng có nghĩa, sau 5 năm rót 8 tỷ đồng đầu tư, chúng tôi không có lãi. Thực tế, giá biệt thự tại Sầm Sơn vẫn giữ giá tốt, có tiềm năng trong dài hạn, chỉ những nhà đầu tư không còn sức gồng, muốn thoát hàng nhanh thì buộc phải giảm giá”, anh Hưng thổ lộ.

Ngay tại quận Hà Đông, Nam Từ Liêm – Hà Nội, hiện cũng có hàng nghìn căn biệt thự, liền kề, shophouse trị giá từ vài tỷ đến cả triệu đô ở các dự án dọc tuyến đường Tố Hữu đang “cửa đóng then cài”, phơi mưa, phơi nắng, nhiều tấm biển rao bán, cho thuê đã bạc màu. Để thoát hàng, thời gian qua nhiều chủ nhà đã chấp nhận giảm giá từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng nhưng vẫn không nhận được nhiều sự quan tâm của khách hàng.

Chị Mai Anh - một môi giới bất động sản chuyên phân khúc nhà liền kề, biệt thự tại Hà Nội, cho hay liền kề, biệt thự là phân khúc bất động sản có mức tăng giá nhanh trong giai đoạn 2020-2022 vừa qua. Không ít sản phẩm đã tăng giá gấp đôi so với năm 2018. Cũng theo chị Mai Anh, chính vì việc tăng giá nhanh thời gian qua nên phân khúc nhà liền kề, biệt thự đang ghi nhận sự trầm lắng, thanh khoản thấp. Nhiều chủ nhà liền kề, biệt thự đã hạ giá bán để mong sớm bán được nhưng do mức giá còn cao, không phù hợp với mức mua ở thực của phần lớn người dân.

"Hàng loạt chủ nhân các căn liền kề, biệt thự tại các khu đô thị phía Tây Hà Nội như Nam An Khánh, Geleximco - Lê Trọng Tấn, Dương Nội (Hà Đông) đang được rao bán cắt lỗ. Nhưng nói thật, mức giá này còn quá hời với nhà đầu tư trước năm 2018 và chưa thực sự lỗ so với nhà đầu tư phải mua giá cao 2 năm vừa qua", chị Mai Anh tiết lộ.

Tương tự, anh Kiên, giám đốc của một sàn giao dịch tại Nha Trang, nhìn nhận việc các biệt thự, nhà phố ở nhiều khu vực không thể bán được thời gian qua có nguyên nhân chính là bởi giá đã bị thổi lên quá cao. Giá đã tăng gấp đôi, gấp ba, nhưng giờ chỉ giảm 20-30% nên chưa thể thuyết phục được khách xuống tiền. Vì vậy, để thoát được hàng, các chủ nhà buộc phải giảm giá sâu hơn, nếu không thì đành chấp nhận “chôn vốn” đợi thêm ít nhất 1-2 năm.

Theo nhà đầu tư này, thị trường bất động sản đang ở đáy của chu kỳ khủng hoảng, vì vậy hình thức đầu tư, chốt lãi theo kiểu “mua kỳ vọng bán tương lai” hay nói dân dã là “mì ăn liền” đã không còn hiệu quả.

“Đặc biệt, các sản phẩm có giá trị càng lớn, nhà đầu tư càng cân nhắc kỹ khả năng sinh lợi vì lo ngại bị chôn vốn. Vì thế, phân khúc biệt thự, nhà phố sụt giảm lượng tiêu thụ kỉ lục trong nửa đầu năm 2023 vừa qua là điều dễ hiểu”, anh Kiên phân tích.

Khi thị trường BĐS sôi động, biệt thự, nhà liền kề từng phân khúc đầu tư với khả năng sinh lời cao, thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư. Tuy nhiên, khi thị trường rơi vào trầm lắng, thanh khoản ở phân khúc này giảm mạnh. Những căn biệt thự triệu USD dù rao bán giảm giá vài tỷ đồng nhưng ít người quan tâm.

Theo thống kê, các sản phẩm biệt thự, nhà liền kề có mức giá cao hàng chục tỷ đồng dù cắt giảm lên vài tỷ đồng, thậm chí sâu hơn vẫn không có khách mua. Kéo theo tỷ lệ hấp thụ trong nửa đầu năm đạt mức thấp nhất trong 10 năm qua.

Báo cáo của CBRE Việt Nam cho biết, tại Hà Nội, trong quý II/2023, chỉ có 152 căn biệt thự, nhà ở liền kề được mở bán mới từ 2 dự án tại quận Thanh Xuân và Hưng Yên (tỉnh giáp ranh Hà Nội). Tổng nguồn cung biệt thự, nhà ở liền kề mới tại Hà Nội trong nửa đầu năm 2023 ghi nhận hơn 1.400 căn, giảm 76% so với cùng kỳ năm 2022.

Tốc độ bán hàng trong 6 tháng đầu năm 2023 duy trì ở mức thấp với 1.671 căn ghi nhận đã bán, chỉ bằng 1/5 số căn bán được trong nửa đầu năm 2022.  

Báo cáo thị trường BĐS TP.HCM nửa đầu năm của Savills Việt Nam cho thấy, lượng giao dịch nửa đầu năm của phân khúc biệt thự, nhà liền kề cũng chỉ đạt đạt 158 căn, giảm 74% theo năm. "Tỉ lệ hấp thụ trong nửa đầu năm 2023 đạt mức thấp nhất trong 10 năm, ở mức 15%, giảm 57 điểm phần trăm theo năm", Savills Việt Nam đánh giá.   

Tương tự, báo cáo của Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cũng nêu rõ, mức giá tại thị trường thứ cấp có sự phân hóa theo phân khúc giá. Các sản phẩm có giá trị cao hơn 20 tỷ đồng ghi nhận mức cắt giảm lên tới 30% so với đỉnh. Tuy nhiên, mức giá này vẫn cao hơn nhiều so với mức giá mua ban đầu từ chủ đầu tư.

Để kích cầu thanh khoản, các chủ đầu tư đã cung cấp các chương trình cam kết cho thuê với lợi nhuận cố định, gia hạn thời gian hưởng lãi suất ưu đãi và kéo dài lịch thanh toán. Tuy nhiên, theo tìm hiểu của phóng viên, tình hình không mấy triển vọng đối với phân khúc triệu USD này. Nhiều khách hàng rao bán giảm vài tỷ đồng nhưng không có người mua. Đối với phân khúc này, các chuyên gia nhận định, chỉ khi nào thị trường BĐS sôi động trở lại thì mới dễ thanh khoản.

Đưa ra nhận định về thị trường biệt thự, nhà liền kề ở ngoại thành Hà Nội, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng thanh khoản sẽ còn khó khăn trong thời gian dài nữa do nền kinh tế vẫn nhiều khó khăn, thu nhập người dân bị eo hẹp, chưa phát sinh nhu cầu đầu tư hay thay đổi chỗ ở tốt hơn.

Trong khi đó, dòng tiền nhàn rỗi trong dân không có nhiều, xu hướng thắt chặt chi tiêu nên rất khó để phát sinh nhu cầu mua biệt thự, nhà liền kề thời điểm này. "Giá trị của mỗi căn biệt thự, liền kề ở ngoại ô Hà Nội đang ở mức gần 10 tỉ đồng trở lên, đây là số tiền không nhỏ ở bối cảnh hiện nay. Do vậy, nếu neo giá ở mức này, rất khó phát sinh thanh khoản", ông Đính nói.