Sau cuộc đấu giá kéo dài tới 18 tiếng, trải qua 10 vòng trả giá 19 thửa đất xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức đã được bán thành công. Theo đó, lô đất cuối cùng tại phiên đấu giá ở hội trường Trung tâm Văn hóa Thông tin huyện Hoài Đức tìm được chủ nhân lúc 4h30 sáng ngày 20/8.

Kết quả, lô cao nhất trúng với giá 133 triệu đồng một m2, gấp khoảng 18 lần giá khởi điểm (giá khởi điểm phiên đấu giá này từ 7,3 triệu mỗi m2). Lô đất này có kí hiệu LK03-12 nằm ở vị trí góc với 2 mặt thoáng, diện tích trên 113 m2. Với mức giá này, người trúng đấu giá sẽ phải bỏ ra gần 15,1 tỷ đồng. Mức giá trên tạo ra một “kỷ lục mới” về tỷ lệ tăng giá trong phiên đấu giá đất ở ngoại thành Thủ đô.

Bên cạnh lô đất trên, 11 lô khác cũng được thiết lập mức giá trên 100 triệu đồng một m2. Ba lô kí hiệu LK03-6, LK03-7 (rộng 91,67 m2) và LK04-6 (rộng 115,95 m2) trúng giá 127,3 triệu đồng mỗi m2. Giá trị của các lô đất lần lượt là hơn 15 tỷ, 11,6 tỷ và 14,7 tỷ đồng. Hai lô đất có giá trúng thấp nhất tại phiên này là 91,3 triệu đồng mỗi m2. Tuy nhiên, mức giá này vẫn cao gấp 12,5 lần giá khởi điểm.

Trước đó, ngày 10/8 vừa qua, huyện Thanh Oai (Hà Nội) đã tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất đối với 68 thửa đất trên địa bàn xã Thanh Cao. Kết quả sau phiên đấu giá khiến giới đầu tư và cộng đồng mạng choáng váng khi các lô đất có giá trúng đấu giá dao động từ 55 – 100,5 triệu đồng/m2, gấp từ 5 - 8 lần giá khởi điểm (tương ứng số tiền một lô đất dao động từ 5-7 tỷ đồng).

Theo ghi nhận thời gian vừa qua, thị trường đấu giá đất vùng ven, các huyện ngoại thành Hà Nội bỗng trở nên "nóng" hơn. Trước đó, tại huyện Đan Phượng, phiên đấu giá 85 thửa đất trong ngày 28/7 cũng ghi nhận có lô đất trúng đấu giá chạm mốc 100 triệu đồng/m2.

Dù giá đất ngoại thành thiết lập kỷ lục mới nhưng ngay sau phiên đấu giá tại Thanh Oai, trên nhiều diễn đàn và trang rao bán BĐS đã có nhiều lô đất được rao bán với giá chênh từ 300-500 triệu đồng/lô. Có gia đình tham gia trúng 7 lô đất; trong đó, có lô trúng giá cao nhất 100,5 triệu đồng/m2 (gấp 8 lần so với giá khởi điểm) và ngay sau đó được môi giới rao bán chênh 1 tỷ đồng… 

Anh Nguyễn Thế Cường (người đã tham gia phiên đấu giá đất ngày 10/8), cho hay, anh đã để mức giá đến 50 triệu đồng/m2 cho ba lô liền kề 85 m2, ở mặt đường, tức là gấp 4,5 lần giá khởi điểm nhưng vẫn không trúng lô nào.

Trước khi nộp hồ sơ tham gia đấu giá đất, anh Cường đã đi khảo sát khá nhiều ngày trên địa bàn. Theo đó, giá đất tại địa phương dao động từ 18 - 39 triệu đồng/m2, tùy vị trí và không có biến động nhiều. Bởi vậy, khi giá đất bị đẩy lên cao bất ngờ thì anh đành bỏ cuộc.

Cũng theo anh Cường, sau phiên đấu giá, những người tham gia đấu giá nhưng không trúng đã được rất nhiều “cò” liên hệ mời chào mua lại ngay một trong những lô đất tương tự với mức chênh 500 triệu đồng cộng vào giá trúng.

“Đa phần những người trúng đấu giá toàn ở các địa phương khác, sau 3 ngày “thổi giá” nhưng không bắt được “sóng” nhà đầu tư, những người môi giới hạ giá bán chênh xuống còn 90 triệu đồng đến 200 triệu đồng/lô đất”, nhà đầu tư này cho hay.

Tương tự, anh Hoàng Văn Trọng - một nhà đầu tư từng tham gia nhiều phiên đấu giá đất, phân tích, theo quy định mức tiền đặt cọc khi tham gia đấu giá là 20% giá trị thửa đất tính theo giá khởi điểm. Trong khi đó, mức khởi điểm được đưa ra rất thấp (khoảng 12 triệu đồng/m2, tương đương 685 triệu đồng đến hơn một tỉ đồng/lô), tức là người tham gia chỉ cần đặt cọc khoảng 120 - 200 triệu đồng/lô, nếu sang nhượng với mức chênh 300 - 500 triệu đồng, người trúng đấu giá "lập tức có lãi trăm triệu đồng". Trường hợp không sang tay được, họ sẽ chấp nhận bỏ cọc.

Anh Trọng cho biết thêm, nhiều nhà đầu cơ môi giới khác thậm chí sẽ “tranh thủ” lấy mức trúng đấu giá đó làm điểm neo nhằm tăng giá bán và "đẩy hàng" các lô đất lân cận. Hệ lụy là giá bất động sản xa vời với người có nhu cầu sử dụng thật.

Giới đầu tư đánh giá việc hàng nghìn hồ sơ tham gia đấu giá 68 lô đất nền tại Thanh Oai không phản ánh đúng tình hình giao dịch của thị trường đất nền hiện nay. Theo Bộ Xây dựng, số liệu báo cáo từ 60/63 Sở Xây dựng các địa phương cho biết 124.991 giao dịch đất nền thành công trong quý 2/2024. Theo đó, lượng giao dịch đất nền bằng 127,9% so với quý 1/2024 và bằng 185,8% so với cùng kỳ năm 2023. Lượng tồn kho nhà ở riêng lẻ, đất nền trong quý 2/2024 là 14.106 căn/nền (nhà ở riêng lẻ có 7.045 căn; đất nền có 7.061 nền), tương đương 73% so với Quý 1/2024 (lượng tồn kho nhà ở riêng lẻ, đất nền trong quý 1/2024 là 19.323 căn/nền, trong đó: nhà ở riêng lẻ có 8.468 căn, đất nền có 10.855 nền).

Báo cáo thị trường Bất động sản Việt Nam quý 2 và 06 tháng đầu năm 2024 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết giao dịch đất nền vùng ven bắt đầu “tăng nhiệt” nhưng chưa thực sự “sôi động” với mức giá chỉ tăng khoảng 5-10% so với đáy.

Tuy nhiên, đất đấu giá Thanh Oai vượt mốc 100 triệu đồng/m2 bị nhiều người có nhu cầu ở thực lẫn đầu tư coi là bất thường. Nhiều ý kiến của chuyên gia cho rằng, các đợt "sốt" đất thời gian qua chủ yếu là chiêu trò kiếm lời của các nhà đầu cơ, môi giới. Nhiều nhóm người thu gom đất trước đây sẽ thông qua các phiên đấu giá trong khu vực để đẩy giá, tạo mặt bằng cao hơn. Từ mức tăng phi thực tế tại phiên đấu giá đất huyện Thanh Oai, giới đầu tư đánh giá có nhiều lô đất trúng đấu giá không bán được họ sẽ bỏ cọc gây lũng đoạn thị trường.

Năm 2023, tại tỉnh Bắc Giang nhà đầu tư bỏ cọc 90 lô, tương đương bỏ cọc 10 tỷ đồng; Tại Hà Nội, huyện Phú Xuyên hủy 19 trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất với số tiền tương ứng là 25,52 tỉ đồng; huyện Mê Linh cũng phải hủy bỏ kết quả đấu giá gần 20 lô, tương đương bỏ cọc khoảng 60 tỉ đồng...

Trước đó, nhiều địa phương tổ chức đấu giá đất như Bắc Giang, Hà Nội... đã xuất hiện tình trạng trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc với số tiền lên đến hàng chục tỉ đồng. Cụ thể, hồi tháng 10/2023, Chi Cục Thuế tỉnh Bắc Giang thông tin, các địa phương trong tỉnh đã tổ chức 92 phiên đấu giá đất với tổng số 2.969 lô. Tuy nhiên, qua rà soát, có 90 lô trúng đấu giá tại các huyện Tân Yên, Lạng Giang, Hiệp Hòa (tỉnh Bắc Giang) dù đến hạn nộp tiền nhưng khách hàng đã bỏ cọc. Tổng số tiền trúng đấu giá 90 lô là hơn 88,3 tỉ đồng, số tiền bỏ cọc gần 10 tỉ đồng. Trước đó, trong hai năm (2020 - 2021), trên địa bàn tỉnh đã tổ chức 161 cuộc đấu giá tài sản quyền sử dụng đất ở với 9.191 lô, trong đó số lô đấu thành công là 7.720, số lô bỏ cọc là 1.471.

Tương tự, UBND huyện Phú Xuyên (TP Hà Nội) thông tin, trong năm 2023, đơn vị đã hủy kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với 19 trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất với số tiền tương ứng là 25,52 tỉ đồng. Hay hồi đầu năm 2022, Trung tâm quỹ đất huyện Mê Linh (Hà Nội) cũng phải hủy bỏ kết quả đấu giá gần 20 thửa do người trúng đấu giá không hoàn thành nghĩa vụ tài chính, số tiền nhà đầu tư bỏ cọc trên địa bàn huyện khoảng 60 tỉ đồng.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam chia sẻ: "Kết quả đấu giá là một tín hiệu rất ngạc nhiên. Nhưng điều này có tác động của hai yếu tố, thứ nhất là tâm lý về tin đồn thổi, hoặc có thể người ta thổi giá lên để kiếm lời bằng cách đấu giá. Vấn đề thứ hai, có thể do tác động mà một số người thiếu hiểu biết, hoặc có những thông tin chưa đầy đủ từ việc giá đất của một vài địa phương đưa ra dự thảo bảng giá đất mới rất cao, tăng từ 5-50 lần. Vì vậy, một số người cũng lo ngại giá đất sắp tới sẽ tăng cao nên họ đón đầu chuyện đó. Chúng tôi cho rằng hai nguyên nhân này kết hợp, dẫn đến kết quả ở Thanh Oai như vậy".

Sự chênh lệnh giá gấp đôi, thậm chí gấp ba ngay ở những khu đất cạnh nhau tại một khu vực, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, "nó sẽ ảnh hưởng đến chi phí đền bù nếu như có công việc khác ở đó phải mua đất, tự nhiên sẽ đẩy ra một giá ảo. Thứ hai, chắc chắn sau kết quả của cuộc đấu giá này, một thời gian khi hết thời gian đặt cọc, chúng ta sẽ biết thực chất của việc giá có phải như vậy không".

Với thông tin từ huyện Thanh Oai cho thấy trong số tất cả những người trúng đấu giá chỉ có hai người tại địa phương, còn lại là ở các tỉnh khác đến, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, đó là tín hiệu cho thấy đó không phải là nhu cầu ở thật. "Bởi vì Thanh Oai cũng không phải là trung tâm đô thị, không phải là khu vực phát triển, trung tâm thương mại. Vì vậy, nếu như người ở địa phương đó không mua mà là người từ nơi khác đến thì người ở nơi khác đến chỉ vì nhu cầu đầu tư. Mà đầu tư thì hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội khu vực đó phải phát triển. Đất phải có triển vọng trở thành trung tâm thương mại… thì người ta mới có thể đầu tư. Cho nên việc này, chúng tôi cho rằng nó không thực chất, không phải là nhu cầu thật của khu vực đó" – ông Nguyễn Quốc Hiệp nhận định.

So sánh với giá BĐS các khu vực lân cận, đại diện EZ Property Vietnam cũng đánh giá về mức trúng đấu giá đất cao nhất tại Thanh Oai lên đến 100,575 triệu/m2 là bất thường, không đúng với giá trị thật. Bởi cùng nằm trên địa bàn này, đất ở Khu đô thị Thanh Hà với hạ tầng đầy đủ, gần trung tâm Hà Nội nhưng giá cũng chỉ dao động trong khoảng 60-70 triệu đồng/m2. Đất nền khu dịch vụ Đồng Mai, Hà Đông cũng đang được rao bán với mức giá từ 70 đến 90 triệu đồng/m2, trong khi hạ tầng khu vực đã được đầu tư đồng bộ, vị trí từ đây vào khu vực trung tâm Hà Nội cũng gần hơn đất Thanh Oai. Hay Khu đô thị An Khánh, Geleximco cũng ở huyện ngoại thành Hà Nội có giá nhà liền kề khoảng 80 - 90 triệu/m2 mà người mua vừa có cả đất, cả nhà. Chính vì thế, không có lý gì đất đồng không mông quạnh như ở Thanh Oai lại có giá đến 100 triệu/m2.

Thực tế ngay lúc này, đã có không ít khu đất phân lô, bán nền "ăn theo" hạ tầng hoặc các dự án chính quy, giá bán lại rẻ hơn so với những dự án đất nền đã được hoàn thiện. Thế nhưng, không ít tình trạng ở nhiều nơi xuất hiện dự án ma, đầu cơ, thổi giá đất, sốt đất, sốt nóng sốt lạnh và bây giờ nhiều nơi đã bỏ hoang.

Trước những thông tin của dư luận về kết quả phiên đấu giá tại huyện Thanh Oai, ngày 14/8, Ủy ban Nhân dân huyện Thanh Oai đã có Báo cáo gửi Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội và các Sở (Tài nguyên và Môi trường, Tài chính) báo cáo về quá trình triển khai dự án; xác định giá khởi điểm và tổ chức cuộc đấu giá quyền sử dụng đất ở đối với 68 trên. Phó Chủ tịch huyện Thanh Oai Nguyễn Trọng Khiển khẳng định huyện đã triển khai dự án; xác định giá khởi điểm và tổ chức cuộc đấu giá quyền sử dụng đất ở theo đúng theo quy định của pháp luật, cuộc đấu giá được tổ chức trung thực, công khai, minh bạch, công bằng, khách quan.

Ngày 16/8, đơn vị tổ chức đấu giá đất tại địa phương này bất ngờ ra thông báo dừng tổ chức cuộc đấu giá của ngày 17/8 với 57 thửa đất và trả lại tiền mua hồ sơ, tiền đặt trước tới khách hàng.

Trước đó, công ty này nhận được thông báo của Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Thanh Oai với nội dung: "Dừng triển khai tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất đợt 1 đối với 57 thửa đất tại khu vực Đầm, thôn Mục Xá, xã Cao Dương, huyện Thanh Oai, TP Hà Nội".

Lý do đơn vị tổ chức đấu giá đưa ra là UBND huyện Thanh Oai xác định lại mức giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất đối với 114 thửa đất trên địa bàn xã Cao Dương theo quyết định của UBND TP Hà Nội.

“Chỉ có 68 lô đất nhưng có tới 7.000 hồ sơ nộp về và họ sẵn sàng đóng tiền cọc để tham gia đấu giá. Có thể thấy đây chính là câu chuyện cung ít - cầu nhiều. Nhà đầu tư nên nghiên cứu kỹ lưỡng và tìm hiểu biến động giá thông qua những nguồn thông tin khách quan”- TS. Nguyễn Văn Đính.

Góp ý thêm về vấn đề này, TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), đánh giá, phiên đấu giá ở Thanh Oai thời gian qua phần nào phản ánh những vấn đề tồn tại của thị trường, đặc biệt là trong thời điểm các bộ Luật liên quan đến bất động sản chính thức có hiệu lực.

"Thời gian qua, do quá trình sửa luật, làm luật kéo dài, dẫn đến ít có biến động mạnh trên thị trường địa ốc. Tại Hà Nội, trong vòng 3 - 4 năm qua, gần như không nhiều dự án nhà ở mới chính thống tham gia thị trường. Dự án đất đai cũng trong tình cảnh tương tự, nhiều phiên đấu giá đất thậm chí diễn ra không thành công.

Nguồn cung yếu, trong khi theo thống kê của chúng tôi, lực cầu trong dân vẫn rất mạnh, không chỉ về nhu cầu sở hữu nhà ở mà cả về nhu cầu đầu tư. Bất động sản vẫn là kênh đầu tư được yêu thích và lựa chọn rất nhiều. Các dự án có pháp lý đầy đủ được người dân chờ đợi, mong ngóng.

Nhìn lại phiên đấu giá đất ở Thanh Oai, chỉ có 68 lô đất nhưng có tới hàng nghìn hồ sơ nộp về và họ sẵn sàng đóng tiền cọc để tham gia đấu giá. Có thể thấy đây chính là câu chuyện cung ít - cầu nhiều, khi có nguồn cung mới, sạch ra hàng là người ta xông vào", ông Đính phân tích.

Các chuyên gia khuyến nghị từ thực tế thị trường bất động sản tăng mạnh thời gian qua, đặc biệt ở phân khúc chung cư, nhà đầu tư nên nghiên cứu kỹ lưỡng và tìm hiểu biến động giá thông qua những nguồn thông tin khách quan. Bởi, ở thời điểm hiện tại, lợi dụng thông tin về các Luật được đưa vào áp dụng từ 1/8, nhiều nhà đầu tư, công ty kinh doanh bất động sản đưa ra dự báo thị trường bất động sản thiếu tính minh bạch và không thuyết phục, đẩy giá tăng cao không đúng giá trị thực. Nhiều người dân theo tâm lý đám đông nghĩ rằng giá đất sẽ tiếp tục tăng nên vội đi mua nhà, mua đất. Theo đó, chủ nhà, chủ đất cũng theo thông tin trên mạng lan truyền tự nâng giá bán vô lý khiến thị trường rơi vào tình trạng ảo giá.