Thị trường nhà ở cuối năm: Căn hộ giá rẻ vẫn khan hiếm

Nhận định về thị trường bất động sản trong thời điểm cuối năm, các đơn vị nghiên cứu về thị trường bất động sản cho rằng nguồn cung hạn chế cả ở phân khúc căn hộ và nhà liền kề.

Cũng theo báo cáo cạnh tranh toàn cầu 2019, Việt Nam là quốc gia có mức tăng điểm cao nhất thế giới. Việt Nam được dự báo tiếp tục duy trì tốc độ tăng trưởng kinh tế 7% mỗi năm trong các năm 2020, GDP bình quân đầu người đạt 10.400 USD vào năm 2030. Đặc biệt, giới siêu giàu Việt Nam được dự báo tăng với tốc độ 10% mỗi năm trong giai đoạn 2018-2023, cao thứ tư thế giới… hứa hẹn thị trường bất động sản còn nhiều động lực để phát triển.

Nhu cầu về căn hộ trung cấp và căn hộ giá rẻ vẫn còn rất lớn

Căn hộ giá rẻ vô cùng khan hiếm

Đánh giá về phân khúc nhà ở, ông Nguyễn Văn Đính - Tổng thư kí Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng nhu cầu về căn hộ trung cấp và căn hộ giá rẻ vẫn còn rất lớn, đặc biệt là tại thị trường TP. HCM.

Theo ông Đính, tại TP.HCM, tỷ lệ hấp thụ bất động sản nhà ở đạt mức cao nhất trong vòng 3 năm qua, xấp xỉ 95%. Trong đó, căn hộ chung cư trung cấp có tỷ lệ hấp thụ cao nhất, hơn 97%. Giá căn hộ trung cấp tiếp tục tăng khoảng 5% so với quý trước.

Đáng chú ý, căn hộ giá rẻ đang vô cùng khan kiếm nguồn hàng. Nếu lấy mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 để xếp loại căn hộ giá rẻ thì riêng tại TP.HCM, trong 3 tháng không có dự án nào. Căn hộ giá thấp đã bị đẩy giá vượt mức 25 triệu đồng/m2 và trở thành phân khúc trung cấp.

Thị trường căn hộ chung cư tiếp tục cho thấy sự phát triển mất cân đối giữa các phân khúc, căn hộ chung cư trung cấp vẫn là dòng sản phẩm chủ đạo, thiếu trầm trọng nhà giá rẻ, nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp.

Trong khi đó, cũng trong quý 3/2019, thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận sụt giảm cả về lượng cung và giao dịch so với cùng kỳ năm 2018.

Giá bán căn hộ tại Hà Nội gần như không có biến động so với quý trước, chỉ tăng nhẹ so với cùng kỳ năm 2018.

“Hà Nội vẫn là thị trường thiếu sức hút so với TP.HCM khi đầu tư kinh doanh bất động sản nhỏ lẻ kém hiệu quả. Các giao dịch thành công trên thị trường chủ yếu vẫn đến từ khách hàng có nhu cầu sử dụng thực, đầu tư lướt sóng lãi nhanh giảm mạnh” – ông Đính cho hay.

Nhìn nhận về thị trường bất động sản 3 tháng vừa qua, ông Đính cho rằng thị trường có dấu hiệu phát triển không ổn định, có sự sụt giảm so với cùng kỳ năm 2018. Vì vậy cần theo dõi sát sao và có biện pháp bình ổn nếu cần thiết.

Biệt thự và nhà liền kề: Lượng giao dịch giảm

Theo báo cáo quý 3/2019 của Savills đưa ra, nguồn cung phân khúc nhà phố, biệt thự tiếp tục khan hiếm cả ở TP. HCM và Hà Nội.

Giới siêu giàu Việt Nam được dự báo tăng với tốc độ 10% mỗi năm trong giai đoạn 2018-2023, tác động tích cực đến thị trường BĐS

Tại Tp. HCM, thị trường tiếp nhận 220 sản phẩm nhà phố/biệt thự mới, giảm 65% theo quý và 62% theo năm, mức thấp nhất trong 4 năm gần đây.

Quỹ đất hạn hẹp và quy trình pháp lý bị thắt chặt là nguyên nhân chính khiến nguồn cung mới hạn chế. Gần đây, Sở Quy hoạch- Kiến Trúc Tp.HCM đưa ra công văn kiến nghị yêu cầu việc thắt chặt quản lý việc phân lô tách thửa tại địa bàn thành phố. Công văn này nhằm tăng tính hiệu quả của Quyết định Số 60/2017/QĐ-HĐND về diện tích phân lô tối thiểu. Theo Savills, trong thời gian tới, nguồn cung đất nền mới cũng sẽ bị ảnh hưởng.

Theo đó, thị trường sơ cấp suy yếu trong quý 3/2019, có khoảng 400 giao dịch nhà phố/biệt thự, giảm 41% theo quý. Tỉ lệ hấp thụ đạt 47%, giảm 5 điểm phần trăm theo quý.

Khách hàng vì thế có ít lựa chọn do nguồn cung mới hạn chế và lượng hàng tồn có giá cao. Cụ thể, hơn 75% nguồn cung sơ cấp có giá hơn 300.000 USD/căn. Phần lớn các dự án sơ cấp có giá ổn định, tuy nhiên một số dự án có vị trí đẹp cùng với tiến độ xây dựng tốt có mức tăng trưởng về giá hơn 10 phần trăm theo năm.

Tương tự, tại thị trường Hà Nội, bà Đỗ Thu Hằng, Phó Giám đốc bộ phận nghiên cứu – tư vấn Savills Hà Nội cho biết, trong quý 3 nguồn cung phân khúc này rất hạn chế, chính vì lý do đó khiến cho nguồn cung sơ cấp giảm mạnh.

Hiện nay nguồn cung sơ cấp rất nhỏ, khoảng 1.300 căn, lượng giao dịch cả quý khoảng 520 căn. Tỷ lệ hấp thụ đạt 41%, giảm so với quý 2, nhưng so với cùng kỳ năm trước vẫn tăng 10 điểm %.

Báo cáo của Savills ghi nhận, khu vực phía Đông của Hà Nội có số lượng căn bán được đang dẫn đầu. Lý giải cho điều này, đại diện Savills cho rằng khoảng cách gần trung tâm cũng là một lợi thế. Bên cạnh đó, cơ sở hạ tầng ở khu vực này thời gian qua cũng được cải thiện nhiều hơn. Trong khi đó, ở phía Tây thị trường đang chịu những áp lực về mở rộng và áp lực xây mới.

Bà Hằng cho biết, do nguồn cầu còn tích cực nên thị trường phân khúc này trong quý 4 được dự báo sẽ đạt tỷ lệ tương đương cùng kỳ năm 2018.

Thị trường cuối năm sẽ không có “bong bóng”

Đánh giá về thị trường bất động sản những tháng cuối năm, ông Đính cho rằng thị trường sẽ phát triển ổn định, có tính chất bền vững, không có tình trạng bong bóng. Tại thị trường Hà Nội, nguồn cung có thể không tăng và tỷ trọng các phân khúc nhà ở sẽ không có nhiều thay đổi. Giao dịch có thể vượt quý 3/2019 nhưng sẽ không đạt được mức cùng kỳ năm 2018. Giá cả không có biến động lớn, ước tăng 1-2%.

Tại TP.HCM, với tình hình không có nhiều thay đổi từ cơ chế, chính sách, nguồn hàng mới từ các dự án sẽ tiếp tục khan hiếm và có chiều hướng sụt giảm so với quý 3/2019. Đặc biệt thị trường TP.HCM thiếu hẳn phân khúc nhà ở giá thấp. Giao dịch vẫn tiếp tục với tỷ lệ hấp thụ cao, duy trì ở mức trên 90%, giá tiếp tục tăng từ 3-5%.

Ở góc nhìn khác, đại diện của Savills lại cho rằng thị trường bất động sản nhà ở nói chung, trong thời gian tới vẫn còn rất lớn.

Savills dẫn chứng báo cáo cạnh tranh toàn cầu 2019, Việt Nam là quốc gia có mức tăng điểm cao nhất thế giới. Việt Nam được dự báo tiếp tục duy trì tốc độ tăng trưởng kinh tế 7% mỗi năm trong các năm 2020, GDP bình quân đầu người đạt 10.400 USD vào năm 2030. Đặc biệt, giới siêu giàu Việt Nam được dự báo tăng với tốc độ 10% mỗi năm trong giai đoạn 2018-2023, cao thứ tư thế giới.

Ngoài ra, Savills cũng ghi nhận thị trường Hà Nội vẫn còn nhiều động lực để phát triển nhà ở như Hà Nội có dân số vàng và triển vọng kinh tế tích cực. Hà Nội chứng kiến tốc độ tăng trưởng dân số đạt 2,2% trong thập kỷ vừa qua với khoảng 120.000 trẻ em ra đời và 80.000 - 100.000 người nhập cư mỗi năm.