Soi giá “tạm tính” 4 lô đất vàng Thủ Thiêm khi bung hàng ra thị trường

Với mức giá kỷ lục sau phiên đấu giá vừa qua, Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) đã "tạm tính" chi phí bán hàng và lợi nhuận kỳ vọng của chủ đầu tư ở 4 lô đất vàng Thủ Thiêm.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), vừa có văn bản kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ về những nội dung liên quan việc đấu giá đất vàng ở Thủ Thiêm (TP. HCM).

Đây là cuộc đấu giá các lô đất có giá trị lớn nhất cho đến thời điểm hiện nay, với giá trúng đấu giá lên tới 37.346 tỷ đồng - gấp 7,09 lần khởi điểm.

Trên cơ sở nghiên cứu, tính toán tất cả chi phí, chia theo hệ số sử dụng đất…, HoREA tạm tính giá bán bình quân căn hộ của 4 dự án này có thể lên đến 66- 80 tỷ đồng/căn, tương ứng đơn giá 580-666 triệu đồng/m2 sàn - cao hơn rất nhiều so với các căn hộ cao cấp trong cùng khu vực. Cụ thể:

Lô 3.5

Lô 3.5 có diện tích 6.446m2; giá khởi điểm 578 tỷ đồng; bước giá 6-10 tỷ đồng; giá trúng đấu giá 3.820 tỷ đồng gấp 6,6 lần giá khởi điểm; đơn vị trúng đấu giá là Công ty Cổ phần Dream Republic.

Giá trúng đấu giá 3.820 tỷ đồng với đơn giá 592 triệu đồng/m2 đất ở là quá cao và do toà nhà chỉ cao 10 tầng và chỉ có 76 căn hộ nên cấu thành giá đất bình quân của mỗi căn hộ lên đến khoảng 47,16 tỷ đồng/căn; cộng với chi phí đầu tư xây dựng bình quân khoảng 2,3 tỷ đồng/căn (theo hồ sơ mời đấu giá thì tổng chi phí đầu tư của cả dự án khoảng 169 tỷ đồng, chưa bao gồm chi phí về đất, chi phí vốn, chưa tính thuế VAT và cũng chưa bao gồm chi phí bán hàng, lợi nhuận kỳ vọng của chủ đầu tư thì chi phí đầu tư xây dựng); cộng với chi phí vốn (tạm tính vay 70% tổng mức đầu tư với lãi suất 10%/năm trong 5 năm = 70% (3.820 tỷ + 169 tỷ) x 10%/năm x 5 năm = 1.396 tỷ đồng); cộng với chi phí bán hàng và lợi nhuận kỳ vọng của chủ đầu tư (dự đoán) vào khoảng 20% (khoảng 1.098 tỷ đồng); thì tổng doanh thu bán hàng (chưa bao gồm VAT) "dự đoán" vào khoảng 6.483 tỷ đồng mà dự án chỉ có 76 căn hộ và 600m2 sàn thương mại (quy đổi diện tích sàn thương mại tương đương 5 căn hộ do diện tích bình quân căn hộ là 120 m2 nên quy đổi thành 81 căn hộ trong dự án để tính bài toán đầu tư kinh doanh).

Theo HoREA, Với cách "tạm tính" trên đây, có thể "dự đoán" giá bán bình quân căn hộ của dự án này có thể lên đến khoảng 80 tỷ đồng/căn (chưa bao gồm VAT) với đơn giá có thể sẽ vào khoảng trên dưới 666 triệu đồng/m2 sàn căn hộ (chưa bao gồm VAT) thì đây không phải là mức giá bán căn hộ cao cấp tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm tại thời điểm này, vì hiện nay các chủ đầu tư dự án nhà ở cao cấp tại đây đang bán căn hộ chỉ với giá khoảng 150-200 triệu đồng/m2.

Với "dự đoán" giá bán vào khoảng trên dưới 666 triệu đồng/m2 sàn căn hộ thì có thể cao hơn giá thị trường hiện nay từ 3,3 - 4,4 lần.

Lô 3.8

Lô 3.8 có diện tích 8.568 m2; giá khởi điểm 1.018 tỷ đồng; bước giá 11-20 tỷ đồng; giá trúng đấu giá 4.000 tỷ đồng gấp 3,9 lần giá khởi điểm; đơn vị trúng đấu giá là Công ty Cổ phần Sheen Mega.

Giá trúng đấu giá 4.000 tỷ đồng với đơn giá 467 triệu đồng/m2 đất ở là rất cao, nên cấu thành giá đất bình quân của mỗi căn hộ lên đến khoảng 35,39 tỷ đồng/căn; cộng với chi phí đầu tư xây dựng bình quân khoảng 2,4 tỷ đồng/căn (theo hồ sơ mời đấu giá thì tổng chi phí đầu tư xây dựng của cả dự án khoảng 272 tỷ đồng, chưa bao gồm chi phí về đất, chi phí vốn, chưa tính thuế VAT và cũng chưa bao gồm chi phí bán hàng, lợi nhuận kỳ vọng của chủ đầu tư); cộng với chi phí vốn (tạm tính vay 70% tổng mức đầu tư với lãi suất 10%/năm trong 5 năm = 70% (4.000 tỷ + 272 tỷ) x 10%/năm x 5 năm = 1.495 tỷ đồng); cộng với chi phí bán hàng và lợi nhuận kỳ vọng của chủ đầu tư (dự đoán) vào khoảng 20% (khoảng 1.153 tỷ đồng) thì tổng doanh thu bán hàng (chưa bao gồm VAT) "dự đoán" vào khoảng 6.920 tỷ đồng, mà dự án chỉ có 113 căn hộ, không có sàn thương mại.

Với cách "tạm tính" trên đây, có thể "dự đoán" giá bán bình quân căn hộ của dự án này có thể lên đến khoảng 61,2 tỷ đồng/căn (chưa bao gồm VAT) với đơn giá có thể sẽ vào khoảng trên dưới 510 triệu đồng/m2 sàn căn hộ (chưa bao gồm VAT) thì đây không phải là mức giá bán căn hộ cao cấp tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm tại thời điểm này, vì hiện nay các chủ đầu tư dự án nhà ở cao cấp tại đây đang bán căn hộ chỉ với giá khoảng 150-200 triệu đồng/m2.

Với "dự đoán" giá bán vào khoảng trên dưới 510 triệu đồng/m2 sàn căn hộ thì có thể cao hơn giá thị trường hiện nay từ 2,5 - 3,4 lần.

Các lô đất tại Thủ Thiêm sau đấu giá đã tăng từ 3 - 8 lần giá đất thị trường

Lô 3.9

Lô 3.9 có diện tích 5.009 m2; giá khởi điểm 728 tỷ đồng; bước giá 08-10 tỷ đồng; giá trúng đấu giá 5.026 tỷ đồng gấp 6,9 lần giá khởi điểm; đơn vị trúng đấu giá là Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Thương mại Bình Minh.

Giá trúng đấu giá 5.026 tỷ đồng với đơn giá 1,03 tỷ đồng/m2 đất ở là quá cao, nên cấu thành giá đất bình quân của mỗi căn hộ lên đến khoảng 46,53 tỷ đồng/căn; cộngvới chi phí đầu tư xây dựng bình quân khoảng 2 tỷ đồng/căn (theo hồ sơ mời đấu giá thì tổng chi phí đầu tư xây dựng của cả dự án khoảng 218 tỷ đồng, chưa bao gồm chi phí về đất, chi phí vốn, chưa tính thuế VAT và cũng chưa bao gồm chi phí bán hàng, lợi nhuận kỳ vọng của chủ đầu tư); cộng với chi phí vốn (tạm tính vay 70% tổng mức đầu tư với lãi suất 10%/năm trong 5 năm = 70% (5.026 tỷ + 218 tỷ) x 10%/năm x 5 năm = 1.835 tỷ đồng); cộng với chi phí bán hàng và lợi nhuận kỳ vọng của chủ đầu tư (dự đoán) vào khoảng 20% (khoảng 1.415 tỷ đồng) thì tổng doanh thu bán hàng (chưa bao gồm VAT) "dự đoán" vào khoảng 8.494 tỷ đồng, mà dự án chỉ có 101 căn hộ và 800 m2 sàn thương mại (quy đổi diện tích sàn thương mại tương đương 7 căn hộ do diện tích bình quân căn hộ là 120 m2 nên quy đổi thành 108 căn hộ trong dự án để tính bài toán đầu tư kinh doanh).

Với cách "tạm tính" trên đây, có thể "dự đoán" giá bán bình quân căn hộ của dự án này có thể lên đến khoảng 78,6 tỷ đồng/căn (chưa bao gồm VAT) với đơn giá có thể sẽ vào khoảng trên dưới 640 triệu đồng/m2 sàn căn hộ (chưa bao gồm VAT) thì đây không phải là mức giá bán căn hộ cao cấp tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm tại thời điểm này, vì hiện nay các chủ đầu tư dự án nhà ở cao cấp tại đây đang bán căn hộ chỉ với giá khoảng 150-200 triệu đồng/m2.

Với "dự đoán" giá bán vào khoảng trên dưới 640 triệu đồng/m2 sàn căn hộ thì có thể cao hơn giá thị trường hiện nay từ 3,2 - 4,3 lần.

Lô 3.12

Lô 3.12 có diện tích 10.060 m2; giá khởi điểm 2.942 tỷ đồng; là lô có diện tích lớn nhất; hệ số sử dụng đất cao nhất cao nhất lên đến 8.95; cao tầng nhất (29 tầng); nhiều căn hộ nhất (570 căn); có giá khởi điểm cao nhất; bước giá 30-50 tỷ đồng lớn nhất trong 04 lô đấu giá; giá trúng đấu giá cao nhất lên đến 24.500 tỷ đồng gấp 8,3 lần giá khởi điểm; đơn vị trúng đấu giá là Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi sao Việt (thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh).

Giá trúng đấu giá 24.500 tỷ đồng với đơn giá 2,43 tỷ đồng/m2 đất ở là quá cao, nên cấu thành giá đất bình quân của mỗi căn hộ lên đến khoảng 40,8 tỷ đồng/căn; cộng (+) với chi phí đầu tư xây dựng bình quân khoảng 2,1 tỷ đồng/căn (theo hồ sơ mời đấu giá thì tổng chi phí đầu tư xây dựng của cả dự án khoảng 1.288 tỷ đồng, chưa bao gồm chi phí về đất, chi phí vốn, chưa tính thuế VAT và cũng chưa bao gồm chi phí bán hàng, lợi nhuận kỳ vọng của chủ đầu tư); cộng (+) với chi phí vốn (tạm tính vay 70% tổng mức đầu tư với lãi suất 10%/năm trong 5 năm = 70% (24.500 tỷ + 1.288 tỷ) x 10%/năm x 5 năm = 9.025 tỷ đồng); cộng (+) với chi phí bán hàng và lợi nhuận kỳ vọng của chủ đầu tư (dự đoán) vào khoảng 20% (khoảng 6.962 tỷ đồng) thì tổng doanh thu bán hàng (chưa bao gồm VAT) "dự đoán" vào khoảng 41.775 tỷ đồng, mà dự án chỉ có 570 căn hộ và 3.600 m2 sàn thương mại (quy đổi diện tích sàn thương mại tương đương 30 căn hộ do diện tích bình quân căn hộ là 120 m2 nên quy đổi thành 600 căn hộ trong dự án để tính bài toán đầu tư kinh doanh).

Với cách "tạm tính" trên đây, có thể "dự đoán" giá bán bình quân căn hộ của dự án này có thể lên đến khoảng 69,6 tỷ đồng/căn (chưa bao gồm VAT) với đơn giá có thể sẽ vào khoảng trên dưới 580 triệu đồng/m2 sàn căn hộ (chưa bao gồm VAT) thì đây không phải là mức giá bán căn hộ cao cấp tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm tại thời điểm này, vì hiện nay các chủ đầu tư dự án nhà ở cao cấp tại đây đang bán căn hộ chỉ với giá khoảng 150-200 triệu đồng/m2.

Với "dự đoán" giá bán vào khoảng trên dưới 580 triệu đồng/m2 sàn căn hộ thì có thể cao hơn giá thị trường hiện nay từ 2,9 - 3,8 lần.

Nhiều chuyên gia BĐS lo ngại giá đất tăng quá cao sẽ mang lại những tác động bất lợi phát sinh

Theo HoREA, sau phiên đầu giá này, các nhà đầu tư kỳ vọng rất cao vào thị trường bất động sản tương lai tại khu đô thị Thủ Thiêm, nhưng cũng đặt ra nhiều vấn đề quan ngại và những tác động bất lợi có thể phát sinh sau đấu giá.

Trước những hệ lụy có thể xảy ra, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cũng nêu nhiều kiến nghị về việc xem xét sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư… nhằm lành mạnh hoá các hoạt động đấu giá đất sau này.