Là một nhà đầu tư lớn về bất động sản, chị N. (quê Hải Dương) cho biết đang rơi vào tình trạng “đứng ngồi không yên” vì ôm hàng chục lô đất nhưng chưa bán được.

“Tôi mua 13 lô đất tại Gia Lai hồi tháng 5/2022. Giờ cần tiền, tôi đăng bán cả tháng rồi nhưng không một ai mua” – anh Nguyễn Tú, NĐT đến từ Hà Nội.

Từ đầu năm 2022 đến nay, chị N. đã rao bán một số lô đất ở Lương Điền (huyện Cẩm Giàng, Hải Dương) nhưng vẫn chưa tìm được người mua và hiện đang nhờ các môi giới trong khu vực ra hàng hộ với mức phí hoa hồng ở mức cao.

Dù có trong tay cả hàng chục lô đất, nhưng chị N. cho biết khi cần 1 tỉ đồng tiền mặt chị cũng phải đi vay. Vay vốn ngân hàng hiện không còn dễ dàng như trước. Để xoay xở nguồn tiền, chị đành phải bán một khách sạn ở Lào Cai.

Tương tự, anh Nguyễn Tú, một nhà đầu tư ở Hà Nội, cũng rơi vào tình cảnh tương tự. Anh cho biết đã xuống tiền mua 13 lô đất tại Gia Lai hồi tháng 5/2022. Thời điểm đó, những lô đất anh mua có diện tích 117m2 với giá 700 triệu đồng, hầu hết là đất ở đô thị, trung tâm của huyện.

Tuy nhiên, cả tháng nay, anh đăng bán 750 triệu đồng/lô nhưng không một ai mua. So với thời điểm tháng 5, anh Tú cho hay giá các lô đất hiện không giảm mà chỉ có đất vùng ven đô thị giảm nhẹ.

Còn theo chia sẻ của anh Luận – một môi giới tự do tại tỉnh Lâm Đồng, nếu như thời điểm này của năm trước thị trường sôi động bao nhiêu thì hiện tại lại trầm lắng bấy nhiêu.

“Do áp lực nguồn vốn, một số nhà đầu tư ngỏ ý nhờ tôi tìm người cho thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để mượn tiền” - anh Luận – môi giới tự do tại tỉnh Lâm Đồng.

Cuối năm 2021 và đầu năm 2022, lúc cao điểm, trung bình mỗi tuần, môi giới này dẫn 3 đến 5 lượt khách đi xem. Một tháng, số lượng giao dịch chốt thành công lên tới con số 3. Thậm chí thời điểm tốt, có tháng, môi giới này thực hiện 6 giao dịch mua – bán thành công.

“Tôi từng đưa hàng chục tốp khách từ miền Bắc và TP. HCM đi săn đất khu vực Di Linh, khá nhiều lô đất có vị trí view hồ hoặc gần đường lớn đã được khách đặt mua sau đó. Tuy nhiên, từ thời điểm tháng 5, thị trường bắt đầu trầm lắng và hiện tại thì rất ít giao dịch. Một số nhà đầu tư thường xuyên gọi điện hỏi về thị trường, họ để lại số điện thoại nhờ tôi tìm khách để ra hàng, tuy nhiên tìm được khách thời điểm này thật khó” – anh Luận thông tin.

Cũng theo anh Luận, do áp lực nguồn vốn, một số nhà đầu tư khác thì ngỏ ý nhờ anh tìm người cho thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để mượn tiền. “Trong lúc thị trường ảm đạm, nguồn tiền lại khan hiếm thì ai dám nhận sổ thời điểm này chứ!” – anh Luận nói thêm.

Theo khảo sát, sau khi tăng nóng 50% - 100%/năm trong giai đoạn 2016 - 2019 và duy trì tăng nhẹ 20% - 40%/năm giai đoạn 2020 - 2021, lập đỉnh vào đầu 2022, thị trường bất động sản đã bước vào giai đoạn thanh lọc.

Số liệu của một đơn vị nghiên cứu thị trường công bố trong quý 3/2022 cho thấy, giá bán đất nền tại một số tỉnh miền Bắc giảm như Quảng Ninh giảm 7%, Bắc Ninh giảm 6%, Bắc Giang giảm 5%.

Còn tại thị trường Hà Nội, mức độ quan tâm đất nền sụt giảm mạnh, kéo theo giá bán giảm, đặc biệt những khu vực từng “sốt nóng” trước đây như Thạch Thất, Quốc Oai, Đông Anh, Hoài Đức, Sóc Sơn.

Cụ thể, mức độ quan tâm về đất nền Hoài Đức giảm 17%, Quốc Oai giảm 39%, Sóc Sơn giảm 30%, Đông Anh giảm 8%, Long Biên giảm 21%, Gia Lâm giảm 28%, Thanh Trì giảm 24%. Về giá bán, Long Biên giảm mạnh nhất với mức 10%, Thanh Trì giảm 9% còn Quốc Oai và Đông Anh giảm 1%.

Ngoài các thị trường vùng ven, một số điểm nóng kề cận thủ đô cũng ghi nhận mức sụt giảm mạnh về lượt tìm kiếm. Cụ thể, sâu nhất lên đến 45% là tại các địa bàn: Lạng Sơn, Bắc Giang, Hà Nam. Nhiều tỉnh thành khác cũng ghi nhận lượt tìm kiếm giảm 10-20%. Về giá rao bán, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Quảng Ninh, Hải Phòng đều có giá bán theo tin đăng giảm 1-7% theo quý.

Thậm chí, trên thị trường cũng ghi nhận nhiều nhà đầu tư kẹt dòng tiền khi chạy theo những cơn sốt đất ở các tỉnh đang chấp nhận bán cắt lỗ, giảm giá đến 40-50% so với cuối năm ngoái nhưng thị trường cũng trắng thanh khoản.

“Thị trường BĐS đã từng chứng kiến hoạt động “đầu cơ” - không phải làm gì, không tạo ra giá trị gì cho xã hội, chỉ mua để không chờ tăng giá...” - ông Lê Quốc Kiên, một cố vấn – nhà đầu tư BĐS.

Bình luận về vấn đề trên, Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên Cứu, Savills Hà Nội, cho rằng giá đất nền tại các khu vực ngoài trung tâm đã được đẩy lên cao trong thời gian qua.

Các nhà đầu tư loại hình này thường hay sử dụng đòn bẩy tài chính hơn so với các loại hình khác. Do đó, khi lãi suất cho vay được các ngân hàng điều chỉnh tăng khiến áp lực thanh toán và trả lãi tăng cao thì sẽ có khả năng điều chỉnh về giá nhiều hơn.

Còn theo phân tích của ông Lê Quốc Kiên, một cố vấn – nhà đầu tư BĐS kì cựu tại Tp.HCM, việc giá bất động sản tăng liên tục trong thời gian dài đã làm rất nhiều tiền bạc của cải của xã hội dồn vào “cuộc chơi tài chính”, trong khi nhu cầu sử dụng cuối không nhiều, đã gây ra “mất cân đối” nghiêm trọng giữa “lao động, làm việc, sản xuất kinh doanh”. Thị trường BĐS đã từng chứng kiến hoạt động “đầu cơ” - không phải làm gì, không tạo ra giá trị gì cho xã hội, chỉ mua để không chờ tăng giá.

“Rất nhiều tiền bạc của cải của xã hội dồn vào “cuộc chơi tài chính” này. Đa số bất động sản gần như để không chờ tăng giá bán, không có giá trị khai thác gì nên dễ mất thanh khoản khi thị trường “không có sóng””, ông Lê Quốc Kiên.

“Bên cạnh việc “đầu tư bất động sản thắng lớn mà gần như không phải làm gì” như thông tin lan tràn thì thực tế vẫn tồn tại song song nhiều thất bại thua lỗ nhưng lại không được nhắc đến. Nhưng dù có thành công hay thất bại thì đa số bất động sản cũng gần như để không chờ tăng giá bán, không có giá trị khai thác gì, dễ mất thanh khoản khi thị trường “không có sóng””, ông Lê Quốc Kiên chia sẻ.

Đưa ra lời khuyên trước những diễn biến thị trường thời gian vừa qua và dự báo trong thời gian tới, ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc BHS Group cho rằng, nếu vay ngân hàng để đầu tư chứng khoán và Bất động sản, thì lúc này hãy bán cắt lỗ bằng mọi giá. Chắc chắc đa số nhà đầu tư sẽ không đủ sức trả lãi ngân hàng thời gian tới.

“Trong giai đoạn thị trường suy thoái như hiện nay, dù là vay ngân hàng hay không thì cũng nên bán bằng mọi giá.” - ông Lê Xuân Nga Tổng giám đốc BHS Group.

Cũng theo vị chuyên gia này, nếu không vay ngân hàng thì có 2 lựa chọn: Hoặc là cũng bán bằng mọi giá, thu tiền mặt về, chấp nhận thua keo này, làm vững một nghề duy nhất. Hoặc là đóng lại và bỏ đó.

“Quy luật tất yếu của thị trường là 2 trạng thái: sốt và đóng băng. Sẽ không bao giờ thị trường tồn tại mãi một trạng thái”. - ông Lê Xuân Nga.

Cuối cùng, vị này khẳng định, quy luật tất yếu của thị trường là 2 trạng thái luôn tồn tại: sốt và đóng băng. Sẽ không bao giờ thị trường tồn tại mãi một trạng thái.

Đồng quan điểm, ông Đỗ Quý Duy – Nhà sáng lập Câu lạc bộ Bất động sản NAC phân tích: “Thị trường BĐS trong năm 2021 và 2022 được gói gọn trong hai từ biến động mạnh. Năm 2021, khi lượng tín dụng của ngân hàng dồi dào, thị trường xảy ra hiện tượng người người đầu tư, nhà nhà đầu tư. Câu chuyện này tiếp tục diễn ra đến đầu năm 2022”.

Trong bối cảnh nhiều nhà đầu tư lạc quan về thị trường của năm 2021 là đầu tư ở đâu cũng thắng, lợi nhuận cao, vốn lại rẻ, ắt sẽ sinh ra tâm lý lạc quan quá đà, dẫn đến chủ quan trong đánh giá phân tích.

“Trong vòng 1-1,5 năm tới, nhu cầu sử dụng thực tế bất động sản sẽ cao hơn nhu cầu đầu tư, đầu cơ. Nhà đầu tư không chuyên hoặc bán chuyên có thể sử dụng vốn thực tế của mình để mua những sản phẩm BĐS có nhu cầu sử dụng thực như căn hộ để ở, nhà phố,... ông Đỗ Quý Duy – Nhà sáng lập Câu lạc bộ Bất động sản NAC.

Tuy nhiên, khi lãi suất tăng cao, lượng quan tâm bất động sản giảm mạnh, bán ở giá cũ không có người mua buộc họ phải giảm giá từ 15-20%, tối đa là 25%. “Do đó, thời gian tới, những ai vay vốn quá đà, không có tiền trả lãi, buộc phải bán bất động sản giá rẻ để có dòng tiền trả nợ”, ông Duy nhận định.

Nhà sáng lập NAC cho rằng, ngày càng nhiều hiện tượng này xuất hiện, giá càng khác nhau, người mua càng lưỡng lự trước những quyết định mua hàng bởi không biết liệu đã mua được giá tốt nhất hay chưa. Từ đó sinh ra tâm lý chờ đợi để thị trường có những xu hướng cụ thể.

“Khi thị trường gặp khó khăn về vốn thì những nhà đầu tư không chuyên, đầu tư cảm tính, thiếu kế hoạch dự phòng lâm vào tình cảnh khó khăn” – ông Duy nói.

Theo vị chuyên gia này, trong vòng 1-1,5 năm tới, nhu cầu sử dụng thực tế bất động sản sẽ cao hơn nhu cầu đầu tư, đầu cơ. Do vậy, với nhà đầu tư không chuyên hoặc bán chuyên, có thể sử dụng vốn thực tế của mình để mua những sản phẩm có nhu cầu sử dụng thực như mua đi bán lại những chung cư có giá tốt, vị trí tốt; nhà mặt phố, nhà liền kề nội đô tại các khu vực giá chưa tăng quá nhiều...

Để thị trường bình ổn, trở về giá trị thực, theo ông Lê Quốc Kiên cần có các giải pháp. Cụ thể: Đầu tiên chính là việc siết chặt lại pháp lý bất động sản, đặc biệt tình trạng phân lô bán nền, chuyển mục đích sử dụng đất tràn lan tại các tỉnh. Khi các miếng đất to không được sử dụng đúng chức năng nông nghiệp hay triển khai dự án tương xứng, mà bị phân nhỏ bán lẻ.

“Thị trường bất động sản đã bước vào giai đoạn thanh lọc” - ông Lê Quốc Kiên

Giải pháp thứ hai chính là việc siết room tín dụng, kiểm tra chặt chẽ nguồn tiền từ ngân hàng. Biện pháp này chỉ mới triển khai hơn 6 tháng đã khiến nhiều chủ đầu tư, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy quá sức rơi vào khó khăn. Nhiều nhà đầu tưu phải bỏ cọc, bán cắt lỗ, bằng cách này hay cách khác giảm giá để thu tiền mặt, thu hồi vốn.

Giải pháp thứ ba chính là việc thanh - kiểm tra việc sử dụng vốn của các chủ đầu tư lớn. Động thái này cũng đã làm lộ diện rất nhiều chủ đầu tư đang cạn tiền, sử dụng vốn sai mục đích, nguy cơ mất khả năng thanh khoản.

Bên cạnh đó là nhiều biện pháp quản lý kiểm soát khác như thuế chuyển nhượng (đã được làm chặt hơn), luật bất động sản mới và thuế sở hữu bất động sản (đang được nghiên cứu, đề xuất lấy ý kiến để điều chỉnh)…

“Thị trường bất động sản đã bước vào giai đoạn thanh lọc, là sân chơi dành cho các nhà đầu tư sử dụng “tiền mặt”, tiền nhàn rỗi, tiền từ thu nhập ổn định của hoạt động sản xuất kinh doanh khác. Các sản phẩm bất động sản cũng phải hướng đến nhu cầu sử dụng thật, có thể thanh khoản nhanh chóng, dễ dàng”, ông Lê Quốc Kiên nhấn mạnh.

“Người mua thời điểm này cũng cẩn trọng hơn” - Bà Đỗ Thu Hằng

Còn theo Bà Đỗ Thu Hằng, nhận định, chứng kiến thị trường tăng nóng trong thời gian qua, nên người mua càng trở nên cẩn trọng hơn khi tham gia thị trường.

Tuy nhiên, sắp tới, khi Dự thảo Luật đất đai sửa đổi cùng chính sách, quy định mới như loại bỏ khung giá đất cho các dự án bất động sản hay mức thuế cao hơn với người sở hữu nhiều đất, nhà ở, bỏ hoang hoặc chậm sử dụng… sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ, tích trữ, giúp thanh lọc và gia tăng chất lượng dự án, đồng thời đem lại tính minh bạch, sự an toàn cho thị trường và tạo niềm tin cho người mua.

Với các doanh nghiệp BĐS, giữa tháng 11 vừa qua, Phó Thủ tướng Lê Văn Thành đã ký Quyết định 1435/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp tại thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và một số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Tổng hợp, báo cáo Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo giải quyết, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc liên quan đến triển khai thực hiện các dự án bất động sản với nội dung thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ…