“Siết” quy định mua, bán, cho thuê nhà ở xã hội

Nhiều ý kiến cho rằng sở dĩ còn tình trạng mua bán trái phép nhà ở xã hội là do khâu quản lý của nhà nước đối với người sử dụng còn chưa chặt chẽ. Để quản lý tốt, mấu chốt của câu chuyện chính là khâu hậu kiểm.

UBND thành phố Hà Nội vừa ban hành Quyết định quy định về quản lý bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Tại Quyết định 25/2019/QĐ-UBND ngày 5-11-2019 của UBND thành phố ban hành Quy định về quản lý bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội, UBND thành phố quy định rõ tiêu chí thang 10 điểm ưu tiên.

UBND thành phố quy định rõ tiêu chí thang 10 điểm ưu tiên dành cho đối tượng mua nhà ở xã hội

Tiêu chí thang 10 điểm

Trong đó, người được khen thưởng Huân chương cao quý của Nhà nước, thân nhân liệt sĩ, Công dân Thủ đô ưu tú đạt thang điểm cao nhất (10 điểm); Nhà giáo nhân dân, Thầy thuốc nhân dân, vận động viên, văn nghệ sĩ đoạt Huy chương vàng hoặc giải Nhất tại các cuộc thi khu vực hoặc thế giới, công nhân có tay nghề bậc cao nhất của ngành được xét 8 điểm; người thuộc hộ nghèo, cận nghèo có hộ khẩu thường trú tại Hà Nội được xét 6 điểm; người được nhận Bằng khen của UBND thành phố, danh hiệu "Người tốt, việc tốt"... được xét 2 điểm.

Tại Quyết định này, UBND thành phố cũng quy định các điều khoản, trách nhiệm cụ thể đối với chủ đầu tư, chính quyền địa phương... trong việc giám sát, chuyển nhượng, trả lại, thu hồi nhà ở xã hội.

Đáng chú ý, nhằm thắt chặt quản lý việc bán, thuê, thuê mua nhà ở xã hội đúng đối tượng, UBND thành phố quy định, sau khi ký hợp đồng theo quy định, chủ đầu tư có trách nhiệm lập đầy đủ danh sách các hộ gia đình, cá nhân đã ký hợp đồng tại dự án, có dán ảnh các thành viên trong hộ gia đình.

Đồng thời, UBND thành phố ban hành quy chế phối hợp giữa chủ đầu tư và chính quyền địa phương, đơn vị quản lý vận hành, công an theo dõi địa bàn về nhân khẩu, hộ khẩu, tạm trú, tạm vắng... để tổ chức kiểm tra, theo dõi và xử lý vi phạm theo quy định.

Theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng, quy định của pháp luật về nhà ở, nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn ngoài ngân sách thì người mua, thuê mua nhà ở xã hội chỉ được bán hoặc thế chấp sau 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp trong thời hạn chưa đủ 5 năm thì chỉ được thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó, trường hợp bán lại thì chỉ được bán cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội hoặc đối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định, với giá bán không được vượt quá giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán.

Thế nhưng, hiện nay, việc mua bán nhà ở xã hội được rao bán công khai qua nhiều website bán bất động sản.

Ghi nhận thực tế, trên nhiều trang mạng tràn lan các thông tin giao dịch, sang nhượng tại các dự án nhà ở xã hội. Phần lớn những dự án này đều chưa vượt quá quy định 5 năm để được giao dịch, sang nhượng. Giá bán lại của căn hộ cũng chênh lệch tới hàng trăm triệu đồng.

Thậm chí, việc mua bán căn hộ không chỉ diễn ra tại các dự án đã được chủ bàn giao cho cư dân về ổn định mà còn xuất hiện tại những dự án đang trong quá trình triển khai hoặc mới khởi công gây khó khăn cho cơ quan quản lý, nhức nhối trong dư luận.

Qua tìm hiểu, nhiều người bán căn hộ nhà ở xã hội cho biết, khách hàng có nhu cầu mua với giá rẻ đồng nghĩa phải chấp nhận “lách” luật. “Khi thực hiện giao dịch, chủ nhà sẽ viết giấy di chúc tặng cho căn nhà và ký hợp đồng ủy quyền cho người mua toàn quyền thanh toán tiền mua, chuyển nhượng căn nhà với chủ đầu tư. Người mua nhà ở xã hội cũng không vay được ngân hàng” – một người bán nhà ở xã hội tại Linh Đàm cho biết.

Theo các chuyên gia, việc Hà Nội thay đổi quy định về quản lý bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội góp phần quản lý chặt chẽ những người không đủ điều kiện hoặc những người đã có nhà ở nhưng vẫn đăng ký mua nhà ở xã hội.

Tăng cường khâu hậu kiểm

Tiêu chí để lựa chọn người mua nhà ở xã hội rất gắt gao, trải qua nhiều bước thẩm định, chấm điểm hồ sơ người đăng ký mua nhà. Mặt khác quy định cũng cấm người mua nhà ở xã hội bán lại trước 5 năm. Tuy nhiên việc quy định cấm mua bán nhưng lại không có biện pháp ngăn chặn. Hình thức “lách luật” mua bán NOXH phổ biến hiện nay là lập vi bằng, hợp đồng hứa mua hứa bán, hợp đồng ủy quyền, lập di chúc cho người mua…

Việc hậu kiểm sau khi khách hàng được duyệt hồ sơ mua nhà vẫn còn lỏng lẻo dẫn đến việc nhiều người bán sang tay suất mua nhà ở xã hội để kiếm lời, trong khi nhiều người có nhu cầu ở thật lại bị loại, tạo ra sự bất công trong chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội.

Góp ý về vấn đề này, luật sư Trần Đức Phượng cho rằng cần phải có sự phối hợp kiểm tra chặt giữa cơ quan quản lý nhà nước với ban quản lý, ban quản trị dự án. Đặc biệt, cơ quan quản lý cần phải công khai danh sách người được duyệt mua, thuê mua nhà ở xã hội để ban quản trị, người dân chủ động giám sát, tố cáo những người “tranh” suất mua rồi bán kiếm lời.

Tương tự, luật sư Bùi Quang Hưng cho biết, với mục đích đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, nhiều người thậm chí đã tìm cách chuyển hộ khẩu, hoặc giữ lại những ngôi nhà rất chật hẹp. Sau đó họ xin xác nhận của UBND phường, cơ quan liên quan về điều kiện nhà không đủ ở theo đúng những tiêu chuẩn mà nhà nước cho phép khi mua nhà ở xã hội, thì họ sẽ đủ điều kiện mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên, khâu quản lý của nhà nước đối với người sử dụng hiện vẫn còn chưa chặt chẽ.

Ví dụ quy định với người mua nhà phải ở tối thiểu thời hạn 5 năm và trả hết số tiền mua nhà ở xã hội thì chủ nhà mới được quyền chuyển nhượng. Điều này đòi hỏi người đăng ký mua nhà phải là người chủ sở hữu ở tại căn nhà đó.

Khâu hậu kiểm của cơ quan địa phương như công an phường, UBND quận kiểm tra về người lưu trú tại địa chỉ đó phải đúng tên chính chủ của gia đình đã đăng ký mua ngôi nhà đó. Nếu như phát hiện bất kỳ trường hợp nào dù là ở nhờ hay ở thuê mà không phải chính chủ thì cần có quyết định thu hồi và hoàn trả lại tiền.

Bên cạnh đó theo ông Hưng, cần tăng cường khâu hậu kiểm đối với nhà ở xã hội. Những đối tượng mua nhà nhưng không ở mà để cho thuê hoặc khóa cửa không ở, lập tức cần thu lại nhà. Nếu thực hiện được như vậy, đảm bảo những người thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội sẽ có cơ hội để mua nhà.

Ông Hưng đồng thời khuyến cáo người mua nên cẩn trọng khi mua lại nhà ở xã hội.

Theo ông Hưng, với những trường hợp, khi thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở xã hội mà chưa đủ 5 năm hoặc chưa trả hết tiền, khi đó mức giá có thể rẻ hơn giá thị trường thậm chí người mua và người bán tìm cách lách luật bằng các hình thức sử dụng giấy tờ viết tay, thừa phát lại, lập vi bằng,… Tuy nhiên, những vi bằng được lập ra như vậy không có giá trị pháp lý.

“Việc mua bán đó là bất hợp pháp và trái với quy định của nhà nước, cho nên việc lập những vi bằng đó không có giá trị pháp lý khi mua bán” – ông Hưng nhấn mạnh.

“Tôi khuyến cáo người mua nhà hãy tránh mua bán giao dịch nhà ở xã hội do người khác đã mua trừ trường hợp người đăng ký đủ điều kiện mua của nhà nước” – ông Hưng lưu ý.

Nguồn: [Link nguồn]Nguồn: [Link nguồn]