Trong những tháng cuối năm, lãi suất tiết kiệm liên tục được các ngân hàng điều chỉnh theo xu hướng giảm mạnh. Tuy nhiên, dòng tiền vẫn chưa thực sự chuyển dịch sang những kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng hay BĐS.

Anh Thái Duy ở Nam Định cho biết, hiện tại anh có nhu cầu đầu tư vào bất động sản, thời gian qua cũng thường xuyên trao đổi thông tin với nhóm đầu tư của mình để cân nhắc thời điểm mua bất động sản, phân khúc cần mua.

“Một số loại hình nhà ở như chung cư, biệt thự và liền kề dù được rao bán cắt lỗ từ vài trăm triệu tới cả tỷ đồng nhưng vẫn ở mức cao” - Anh Thái Duy, Nam Định.

Anh Duy cho biết dù nhiều khu vực vẫn còn những tin rao bán BĐS cắt lỗ, nhưng bản thân anh và nhóm đầu tư của anh vẫn rất thận trọng trong việc quyết định xuống tiền bởi đánh giá thị trường vẫn còn kém thanh khoản khiến cho việc sử dụng đòn bẩy tài chính cần được cân nhắc nhiều hơn. Bên cạnh đó, giá một số loại hình nhà ở như chung cư, biệt thự và liền kề dù được rao bán cắt lỗ từ vài trăm triệu tới cả tỷ đồng nhưng vẫn ở mức cao.

Tương tự anh Duy, nhiều nhóm nhà đầu tư bất động sản khác cũng đang trong thế "phòng ngự chờ thời cơ để xuống tiền". Các nhà đầu tư cho rằng, thị trường bất động sản hiện tại vẫn có nhiều rủi ro nên chưa dám mạnh tay xuống tiền, nhất là sử dụng đòn bẩy tài chính với tỷ lệ lớn 60-80% như trong thời điểm thị trường BĐS giao dịch sôi động giai đoạn 2019 đến đầu năm 2022.

Đánh giá về những khó khăn của thị trường BĐS trong năm 2023, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (HoREA) nhận xét khó khăn nhất năm 2023 của thị trường bất động sản chính là quý I. Số liệu nghiên cứu thị trường bất động sản cho thấy, quý I tăng trưởng âm 16,2%. Kết thúc quý II, thị trường vẫn duy trì trạng thái tăng trưởng âm 11,58% nhưng đã giảm được 4,62% so với quý I – ông Châu dẫn chứng.

Cho đến thời điểm kết thúc quý III, tuy vẫn còn tăng trưởng âm 8,71% nhưng thị trường đã giảm thêm 2,87% so với 2 quý đầu của năm 2023. Tính chung sau 9 tháng thì mức độ khó khăn của thị trường bất động sản đã giảm khoảng 42,3% so với quý đầu tiên của năm. Theo đà, quý IV cũng ghi nhận mức độ khó khăn tiếp tục giảm và đang tích lũy để dần phục hồi vào quý đầu của năm 2024.

Còn theo thống kê của chuyên trang Batdongsan, nhu cầu mua bán bất động sản ghi nhận sụt giảm mạnh ở tất cả các loại hình. Cụ thể, nhu cầu mua đất nền giảm 20%, đất nền dự án giảm 28%, chung cư giảm 16%, biệt thự, nhà riêng giảm 6 - 9%.

Không chỉ bất động sản bán, cả với loại hình cho thuê bất động sản cũng sụt giảm mạnh. Nhu cầu thuê chung cư giảm 24%, thuê nhà riêng giảm 30%, thuê nhà trọ giảm 30%, thuê cửa hàng, kiot giảm 31%. Lợi nhuận của các doanh nghiệp địa ốc cũng giảm mạnh, tình trạng giải thể, ngừng hoạt động, cắt giảm nhân sự vẫn diễn ra phổ biến.

Song song với đó, nhu cầu tìm mua nhà đất giảm ở tất cả các địa phương trên cả nước, ngay cả những đô thị đang phát triển “nóng” những năm qua như TP HCM, Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng… lượng tin đăng và mức độ quan tâm nhà đất đều có xu hướng đi xuống trong năm 2023.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan cho biết dữ liệu lớn của Batdongsan cho thấy trong tháng 11/2023, mức độ quan tâm đến chung cư giảm 20% so với tháng tháng 2/2023. Đối với nhà phố, loại hình này đã chứng kiến những biến động tiêu cực. Hiện tượng trả mặt bằng xuất hiện nhiều ở các tuyến phố lớn tại Hà Nội và TP HCM. 

 “Trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn như hiện nay, thì chỉ cần vài nghìn giao dịch thành công trong quý cũng là con số đáng khích lệ, tạo động lực cho thị trường. Điều quan trọng nhất là thị trường đã thực sự “thoát đáy” - Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA.

Còn với loại hình đất nền, dù lượng tin đăng cắt lỗ đã giảm trong những quý cuối năm, thị trường vẫn chưa hồi phục về mức độ quan tâm và thanh khoản. Nhu cầu tìm mua đất nền trong tháng 11 giảm 18% so với tháng 2. Đến quý IV, có tới 43% nhà môi giới được khảo sát cho biết giao dịch đất nền giảm mạnh (hơn 50%), 31% đánh giá giao dịch đất nền giảm 10 - 50%.

Sau một năm diễn biến tiêu cực của thị trường BĐS ở một loạt phân khúc, nhận định về thị trường BĐS Việt Nam năm 2024, các chuyên gia cho rằng, các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực như chung cư, nhà riêng sẽ được ưu tiên xuất hiện trong danh mục của nhà đầu tư vì có thể tạo ra dòng tiền. Còn đất nền sẽ tiếp tục gặp khó khăn.

“Thị trường bất động sản đã có những dấu hiệu tích cực hơn. Dẫu vẫn còn nhiều khó khăn nhưng thị trường đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất”, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị khẳng định.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị khẳng định, thị trường bất động sản đã có những dấu hiệu tích cực hơn. Dẫu vẫn còn nhiều khó khăn nhưng thị trường đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất. Chính phủ và các bộ, ngành vẫn tiếp tục rà soát để sửa đổi bổ sung pháp luật liên quan tới khó khăn, vướng mắc của doanh nghiệp bất động sản để tháo gỡ một cách căn cơ, lâu dài.

Dự báo về triển vọng thị trường năm tới, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan cho biết, các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực như chung cư, nhà riêng sẽ được ưu tiên xuất hiện trong danh mục của nhà đầu tư vì có thể tạo ra dòng tiền thường xuyên và giữ mặt bằng giá ổn định. Đây cũng sẽ là những phân khúc phục hồi sớm nhất thị trường.

Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - TS Nguyễn Văn Đính cho biết, tiến trình hồi phục của thị trường chắc chắn sẽ tiếp tục phân hóa theo phân khúc cũng như khu vực bởi khả năng hấp thụ khác nhau.

Mặc dù vậy, sự hồi phục sẽ khó tăng trưởng đột biến trong thời gian ngắn hạn. Bởi vì thị trường bất động sản trải qua một khoảng thời gian dài bị bệnh, chưa hồi sức được hoàn toàn. Việc phục hồi chậm mà chắc, từ từ làm quen với môi trường kinh doanh mới chính là chìa khóa giúp trở lại thành công.

Cũng theo đó, thị trường bất động sản thời gian tới sẽ không phát triển nóng, chộp giật như quãng tăng trưởng trước mà nó sẽ phát triển theo hướng lành mạnh, bền vững. Thị trường cũng sẽ diễn ra quá trình thanh lọc những khách hàng ra quyết định dựa trên cảm tính, lạm dụng đòn bẩy tài chính đồng thời giữ lại những khách hàng thực, có kiến thức lẫn hiểu biết về thị trường.

Chia sẻ sâu hơn về vấn đề này, TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV và Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia đánh giá, kinh tế vĩ mô, kinh tế thế giới và Việt Nam đang có nhiều dấu hiệu phục hồi rõ rệt. Theo đó, lạm phát được giữ không tăng, vướng mắc về pháp lý dần được tháo gỡ, quy hoạch dần hoàn thiện, phát huy hiệu quả chính sách.

TS. Cấn Văn Lực nhận định, đầu năm 2024 sẽ là thời điểm thuận lợi để đưa ra quyết định đầu tư vào thị trường địa ốc, bởi lãi suất giảm và giá bất động sản được điều hoà hợp lý. Ông Lực cũng nhấn mạnh dự đoán thị trường bất động sản sẽ khởi sắc ngay từ những quý đầu năm 2024.

"Các luật mới được thông qua cần thời gian để "ngấm" chính sách, những vụ việc vi phạm pháp luật, pháp lý trong năm nay về cơ bản sẽ được xử lý. Cùng thời điểm đó, tình hình phục hồi kinh tế và vĩ mô của Việt Nam, thế giới cũng sẽ rõ nét hơn nên việc thị trường sẽ hồi phục vào quý đầu năm 2024 hoàn toàn có thể xảy ra", ông Lực nêu quan điểm.

Theo TS. Cấn Văn Lực, thị trường BĐS đã đi qua vùng đáy khó khăn nhất đó là thời điểm tháng 6 – tháng 7/2023. “Chúng tôi dự báo thị trường sẽ phục hồi tốt hơn từ quý 2/2024, khi câu chuyện về chính sách, lãi suất được tốt lên; các luật lệ có liên quan được thông qua và bắt đầu có hướng dẫn triển khai và đặc biệt là những vướng mắc về pháp lý BĐS sẽ được tháo gỡ cơ bản. Thời điểm đó, những khó khăn của DN về tài chính về dự án cơ bản cũng được tháo gỡ như Quốc hội và Chính phủ mong muốn” – TS. Cấn Văn Lực thông tin.

“Thị trường BĐS đã vượt qua vùng đáy. Chúng tôi dự báo thị trường sẽ phục hồi tốt hơn từ quý 2/2024”. - TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế.

Đánh giá về phân khúc BĐS được “lên ngôi” trong năm 2024, TS. Cấn Văn Lực cho rằng trong thời gian tới, 2 phân khúc BĐS sẽ có triển vọng rất tích cực đó là BĐS nhà ở, bởi phân khúc này luôn luôn cần để đáp ứng nhu cầu thực; hai là BĐS công nghiệp. Đây vẫn là hai lĩnh vực ít chịu tác động nhất từ tình hình thị trường trong thời gian vừa qua.

 “Tôi hy vọng, năm 2024 thị trường BĐS sẽ phục hồi và phát triển tốt hơn trong đó đặc biệt là thị trường BĐS nhà ở với nhu cầu thực. Thời gian vừa qua, chúng ta thấy rất rõ nhu cầu mua nhà của người dân đã chững lại, thì hy vọng trước những hỗ trợ về chính sách của Nhà nước, câu chuyện về giảm lãi suất, câu chuyện về phục hồi của nền kinh tế sẽ tác động đưa thị trường giao dịch tốt hơn” - TS. Cấn Văn Lực nhận định.

“2 phân khúc BĐS sẽ có triển vọng rất tích cực trong năm 2024 đó là BĐS nhà ở và BĐS công nghiệp” - TS. Cấn Văn Lực.

Chuyên gia của Batdongsan cũng nhìn nhận, việc tâm lý người mua, bán bất động sản tích cực hơn sẽ là cơ hội cho thị trường năm 2024 phát triển và khắc phục các khó khăn còn tồn đọng trong năm 2023.

Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam nhận định, năm 2024, mặt bằng giá chung cư không giảm nhưng khả năng mua nhà của người dân gia tăng nhờ các chính sách ưu đãi linh hoạt từ chủ đầu tư. Theo Báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản nửa đầu năm 2024 của Batdongsan, 46% người được hỏi hài lòng với tình hình thị trường hiện tại vì đã có nhiều lựa chọn tài chính tốt hơn.

Đối với nhà phố, trong năm 2023, loại hình này đã chứng kiến những biến động tiêu cực. Hiện tượng trả mặt bằng xuất hiện nhiều ở các tuyến phố lớn tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Lý giải tình trạng này xuất phát từ việc hiệu quả kinh doanh nhà phố giảm do thay đổi trong hành vi người dùng và cạnh tranh từ trung tâm thương mại. Thói quen mua sắm trực tuyến ngày càng phổ biến, ước tính năm 2023, số lượng người tiêu dùng mua sắm trực tuyến tăng gần 9% so với năm ngoái. Trong khi đó, giá cho thuê nhà phố vẫn neo ở mức cao, đặc biệt là khu vực trung tâm và không có xu hướng điều chỉnh.

“Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) hiệu lực từ đầu 2025 siết chặt hoạt động phân lô bán nền, có thể sẽ khiến mức độ quan tâm đối với đất nền tiếp tục sụt giảm” - Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam.

Còn với loại hình đất nền, theo thống kê từ Batdongsan, dù lượng tin đăng cắt lỗ đã giảm trong những quý cuối năm, thị trường vẫn chưa hồi phục về mức độ quan tâm và thanh khoản. Nhu cầu tìm mua đất nền trong tháng 11/2023 giảm 18% so với tháng 2/2023. Đến quý 4/2023, có tới 43% nhà môi giới được khảo sát cho biết giao dịch đất nền giảm mạnh (hơn 50%), 31% đánh giá giao dịch đất nền giảm từ 10% đến 50%.

Nhiều khả năng trong thời gian tới, thị trường đất nền sẽ tiếp tục gặp khó khăn. Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) hiệu lực từ đầu 2025 siết chặt hoạt động phân lô bán nền, có thể sẽ khiến mức độ quan tâm đối với đất nền tiếp tục sụt giảm. Mặt bằng giá đất nền cũng sẽ được điều chỉnh giảm, nhất là đối với những lô đất to.

“Tuy nhiên, trong dài hạn, giá đất có thể tiếp tục tăng lên và giao dịch sẽ trở lại. Do giá bất động sản phụ thuộc vào yếu tố khác như việc triển khai hạ tầng, tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân. Trong khi đó, đất nền là loại hình mà bất kỳ thành viên nào của thị trường cũng có thể đầu tư do sự đa dạng về diện tích, mức giá, khu vực. Với các địa phương có tốc độ phát triển kinh tế, những khu đất ở nơi này vẫn sẽ tăng trưởng bền vững.” – ông Tuấn cho biết.

“Năm 2024, BĐS nhà ở phân khúc dưới 6 tỷ đồng sẽ được quan tâm và giao dịch nhiều, bởi “khi đi qua vùng đáy thị trường giao dịch trở lại sẽ sôi động từ phân khúc ở vùng thấp trước - đó là những sản phẩm nhà ở đáp ứng nhua cầu ở thực của người dân” - ông Nguyễn Thành Dũng, Chủ  tịch tập đoàn Thiên Khôi.

Ở góc nhìn của doanh nghiệp, ông Nguyễn Thành Dũng, Chủ  tịch tập đoàn Thiên Khôi cho rằng, thị trường BĐS đã đi qua vùng đáy. Theo các con số thống kê của Thiên Khôi, giao dịch mua – bán trên thị trường sụt giảm từ nửa cuối năm 2022 đến tháng 7/2023 và những tháng cuối năm 2023, các con số tích cực đã cho thấy thị trường có dấu hiệu phục hồi. Trước bối cảnh này, theo ông Dũng, năm 2024, BĐS nhà ở phân khúc dưới 6 tỷ đồng sẽ được quan tâm và giao dịch nhiều, bởi “khi đi qua vùng đáy thị trường giao dịch trở lại sẽ sôi động từ phân khúc ở vùng thấp trước - đó là những sản phẩm nhà ở đáp ứng nhua cầu ở thực của người dân” – ông Dũng phân tích.