Lô đất trúng đấu giá 24.500 tỷ đồng ở Thủ Thiêm: Sẽ có căn hộ 500 triệu đồng/m2?

Kết thúc buổi đấu giá 4 lô đất ở Thủ Thiêm, với mức giá trúng thầu cao kỷ lục, gấp nhiều lần giá khởi điểm, giới đầu tư lo ngại sẽ tác động mạnh tới thị trường BĐS trong tương lai gần, thậm chí tạo ra những bất cập.

Ngày 10/12, Trung tâm Dịch vụ Bán đấu giá tài sản (Sở Tư pháp TP.HCM) tổ chức bán đấu giá 4 lô đất gồm lô mang ký hiệu 3-5, 3-8, 3-9, 3-12 thuộc khu chức năng số 3 khu dân cư phía Bắc, thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP Thủ Đức).

Cận cảnh 4 lô đất mới đầu thầu thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP Thủ Đức)

Lô đất ký hiệu 3-12 với diện tích 10.059,7 m2 được Tập đoàn Tân Hoàng Minh đấu giá thành công với 24.500 tỷ đồng, cao gấp 8,3 lần so với giá khởi điểm. Con số này tương đương khoảng 2,5 tỷ đồng/m2.

Bất cập mặt bằng giá mới

Nhận định về mức giá mới sau khi được đấu giá thành công, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, cho rằng sự kiện đấu giá thành công vừa rồi cho thấy niềm tin của các nhà đầu tư vào nền kinh tế cũng như sức hấp dẫn của thị trường BĐS TP.HCM. Tuy nhiên, sự kiện này cũng đã tác động lớn đến thị trường BĐS, hình thành nên một mặt bằng giá mới.

“Sự kiện này có thể dự báo về “nguy cơ” đóng tiền sử dụng đất của các dự án trong khu vực sẽ cao, từ đó giá thành của sản phẩm sẽ cao và giá bán cũng phải cao” - ông Châu nói.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM đồng thời bày tỏ lo ngại sự kiện này sẽ có tác động dây chuyền và ảnh hưởng đến giá nhà ở của những phân khúc khác. Trong đó có nhà ở thương mại có giá khoảng 25-30 triệu đồng/m2 để đáp ứng nhu cầu ở có thật của đông đảo người dân. Ở góc độ này, ông Châu cho rằng là yếu tố bất lợi đối với người có nhu cầu thật về nhà ở.

Ở góc độ đầu tư, phân tích về trường hợp của Tân Hoàng Minh, ông T. chủ một doanh nghiệp phát triển bất động sản lớn tại TP.HCM, cho rằng dựa vào đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, lô đất 3-12 có tổng diện tích sàn xây dựng (GFA) là 90.000 m2, hệ số sử dụng đất là 8,95 lần và số căn hộ dự kiến là 570 căn.

Với công thức đó, khi lô đất 3-12 được mua vào với giá 24.500 tỷ đồng thì giá mỗi căn hộ là khoảng 42,9 tỷ đồng, tương đương khoảng 363 triệu đồng/m2 với tỷ lệ xây 75% GFA. Đây là mức giá chưa bao gồm chi phí xây dựng và lợi nhuận doanh nghiệp.

Phân tích về tính hiệu quả của lô đất này, ông T. cho rằng, với mức chi phí gần 400 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm chi phí xây dựng, cảnh quan, thương hiệu quản lý), chủ đầu tư bắt buộc phải bán sản phẩm hoàn thiện tối thiểu ở mức 500 triệu đồng/m2.

“Mức giá bán này rất thách thức, bởi thị trường căn hộ cao cấp năm sau còn khó khăn. Chưa kể, giá căn hộ ở khu vực trung tâm Quận 1 còn không tới mức này, trong khi giá mặt bằng chung của các dự án cận kề ngay tại Thủ Thiêm hiện cũng chỉ dao động trên dưới 100 triệu đồng/m2. Tôi nghĩ, bài toán có lãi cho các đơn vị trúng đấu giá đợt này phải vài năm nữa, thậm chí tới 10 năm, khi mà toàn bộ Thủ Thiêm đã phát triển đồng bộ”, vị này nhận định.

Lo ngại "bong bóng" giá đất

Ở góc nhìn khác, nhiều doanh nghiệp phát triển bất động sản lại tỏ ra lo lắng sau khi kết thúc buổi đấu giá 4 lô đất ở Thủ Thiêm là mức giá trúng quá cao này sẽ kéo theo một đợt giá đất tăng mạnh trong tương lai gần, khiến họ khó mua được quỹ đất để phát triển dự án.

Giới chuyên gia BĐS lo ngại, với mức giá của 4 lô đất ở Thủ Thiêm sẽ "châm ngòi" kéo theo một đợt giá đất tăng mạnh trong tương lai gần

Theo một chuyên gia về lĩnh vực M&A quỹ đất với nhiều năm thực hiện giao dịch tại TP.HCM, chủ đầu tư nước ngoài khi tìm kiếm quỹ đất chỉ bỏ ra tối đa khoảng 6.000 tỷ đồng cho lô đất đẹp nhất.

Ngoài ra, vị chuyên gia này nhấn mạnh, dòng sản phẩm nhà ở siêu sang tại Việt Nam đang tăng trưởng khá mạnh, số lượng không nhỏ, trong khi nhóm khách hàng có thể mua những sản phẩm giá trị lớn như vậy không nhiều. Vì vậy, việc phát triển và định vị sản phẩm đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng trong dài hạn của mỗi chủ đầu tư.

"Không thể phủ nhận rằng các doanh nghiệp nước ngoài định vị sản phẩm tốt hơn rất nhiều so với các chủ đầu tư Việt Nam. Họ cũng là những người trực tiếp đứng ra phát triển dự án và đưa ra sản phẩm cuối cùng. Chính vì vậy, họ sẽ chỉ cân nhắc chi phí đất ở mức vừa phải và hợp lý", chuyên gia về quỹ đất này phân tích thêm.

Ông cho rằng, kết quả cuộc đấu giá này sẽ tác động mạnh đến mặt bằng giá đất tại khu vực Thủ Thiêm và vùng lân cận. Trong một kịch bản xấu, nếu không có sự khuyến nghị và quản lý chặt chẽ của cơ quan chức năng cũng như các chuyên gia trong ngành, nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản là hoàn toàn có thể.

Còn, theo GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, động thái mà Tập đoàn Tân Hoàng Minh đang hướng đến có khả năng nhằm kích giá thị trường bất động sản, nhưng lại theo kiểu tăng giá ảo.

Ông Võ cho rằng, nếu sự thật là Tân Hoàng Minh cố tình trả giá “trên trời” cho khu đất ở Thủ Thiêm và làm giá đất những khu vực lân cận bị đẩy lên cao, sẽ rất bất lợi cho thị trường nói chung.

Cụ thể, khi giá bất động sản tăng bất thường không theo nhịp độ phát triển kinh tế, người dân sẽ dồn vốn vào thị trường bất động sản khiến cho không còn ai muốn đầu tư vào sản xuất kinh doanh nữa. Thị trường không mong muốn những hoạt động kích giá ảo như vậy.

“Tất nhiên, phải chờ đến khi tập đoàn của ông Đỗ Anh Dũng có nộp đủ tiền mua tài sản hay không thì mới kết luận được” - GS Đặng Hùng Võ nói thêm.