Địa ốc loay hoay tìm vốn, tiềm ẩn nguy cơ bong bóng?

Khi tín dụng bị thắt chặt và lãi suất cao, doanh nghiệp bắt buộc phải hạn chế hoạt động kinh doanh để tránh xảy ra bong bóng bất động sản.

Ngân hàng Nhà nước đã có lộ trình hạn chế tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như chứng khoán, bất động sản (BĐS), tín dụng tiêu dùng. Việc thực hiện lộ trình hạn chế tín dụng trong lĩnh vực BĐS trước mắt tuy có gây áp lực lớn lên doanh nghiệp (DN) nhưng là áp lực lành mạnh, có tính tích cực, buộc các chủ đầu tư phải tìm kiếm các nguồn vốn khác thay thế nhằm phát triển thị trường bền vững.

Đua nhau tìm vốn

Trong bối cảnh tín dụng vào thị trường BĐS tiếp tục bị thu hẹp, các DN kinh doanh BĐS đã tìm đến nhiều kênh huy động vốn khác như thực hiện phát hành trái phiếu, tìm đối tác nước ngoài… để giảm phụ thuộc vào ngân hàng.

Điển hình có thể kể đến trong quý I, quý II-2019, Công ty CP Phát triển BĐS Phát Đạt phát hành 2.000 trái phiếu kỳ hạn một năm với lãi suất 14,45%/năm để tài trợ vốn cho dự án Nhơn Hội - Bình Định. Về tìm kiếm nguồn vốn ngoại, có thể thấy việc liên kết với đối tác Nhật Bản đã giúp Công ty BĐS Nam Long phát triển dự án theo cơ cấu góp vốn tỉ lệ 50-50.

Nhiều “ông lớn” đua nhau phát hành trái phiếu lãi suất hấp dẫn để huy động vốn. Cụ thể như Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín phát hành 300 tỉ đồng trái phiếu lãi suất 12%/năm; Công ty CP Đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền phát hành 450 tỉ đồng, lãi suất 12%/năm; Văn Phú Invest phát hành 800 tỉ đồng trái phiếu, lãi suất 12%/năm. Theo thống kê, đến cuối tháng 8-2019, có tổng cộng 44/108 DN chào bán trái phiếu và BĐS cũng là nhóm DN có lãi suất cao nhất, trung bình lên tới 10%/năm.

Thế nhưng các chuyên gia cho rằng BĐS là lĩnh vực kinh doanh yêu cầu vốn lớn và tiềm ẩn nhiều rủi ro, lãi suất càng cao thì rủi ro cũng càng lớn. Điều đáng nói, tuy là nhóm ngành phát hành trái phiếu với khối lượng đứng thứ hai thị trường (sau nhóm ngân hàng), lãi suất hấp dẫn nhưng trái phiếu BĐS lại… ế ẩm nhất với tỉ lệ ế hàng đến 23%.

Ông Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính, chỉ ra thực chất cơ hội phát hành trái phiếu thắng lợi vẫn nghiêng nhiều hơn về các DN đã niêm yết trên thị trường chứng khoán. Trong khi số lượng công ty BĐS chưa lên sàn hiện nay lại quá nhiều.

Các chủ đầu tư phải chủ động tìm nguồn vốn ngoài tín dụng để phát triển thị trường bền vững. Ảnh: Q.HUY

Chủ động tháo van bong bóng bất động sản

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), cho rằng thị trường hiện bị giảm quy mô, nguồn cung dự án ít ỏi dẫn đến sụt giảm nguồn cung căn hộ, nhà ở; giá cả có xu thế tăng do quy luật cung cầu (cung ít, cầu nhiều). HoREA dẫn chứng từ năm 2018 quy mô thị trường giảm 34% so với năm 2017; quý I-2019, số lượng dự án được Sở Xây dựng phê duyệt giảm đến 67%. Đồng thời theo Savills, số lượng căn hộ giảm 57% so với cùng kỳ năm ngoái. Thu ngân sách từ tiền sử dụng đất giảm khoảng 70%.

Tuy nhiên, HoREA tán thành chủ trương lộ trình hạn chế tín dụng vào BĐS. Đối với DN, để chủ động nguồn vốn, HoREA khuyến nghị một số giải pháp như tăng vốn chủ sở hữu; chuyển đổi thành công ty cổ phần đủ điều kiện niêm yết để có thể huy động nguồn vốn trên thị trường chứng khoán; mở rộng liên doanh, liên kết trong và nước ngoài (tìm kiếm nguồn vốn FDI), gia tăng giá trị BĐS; đảm bảo an toàn pháp lý, tài chính, nội bộ DN...

Về việc ngân hàng liên tục siết dòng tiền vào lĩnh vực này, ông Nguyễn Trí Hiếu cho biết trái phiếu là hình thức đi vay khác với vay ngân hàng. Khi vay bình thường, ngân hàng sẽ thẩm định các báo cáo tài chính và quyết định có cho vay hay không. Trong khi đó, phát hành trái phiếu là qua công chúng, phát hành riêng lẻ sẽ có độ rủi ro rất cao vì không qua thẩm định. Chính vì vậy, Ngân hàng Nhà nước cảnh giác các ngân hàng khi mua trái phiếu BĐS là hợp lý, điều này sẽ ngăn được bong bóng BĐS có thể bùng nổ.

Để cân đối thị trường, ông Hiếu cho rằng cần phân loại tín dụng, bởi hiện nay tín dụng cho vay mua nhà, xây nhà, sửa chữa nhà theo quy định của Ngân hàng Nhà nước vẫn thuộc loại cho vay cá nhân, tiêu dùng. Do vậy, con số cho vay hiện tại chưa thể hiện đầy đủ để xác định rõ những rủi ro của tín dụng BĐS. Phải làm rõ các thông số ấy thì mới kiểm soát được dòng vốn đổ vào lĩnh vực này.

“Chỉ nên siết vốn chảy vào phân khúc đất nền, căn hộ cao cấp. Còn ở phân khúc trung và thấp cấp thì không nên vì nó phục vụ cho tầng lớp bình dân đang có nhu cầu lớn về nhà ở thực sự. Cần thường xuyên rà soát, đánh giá và theo dõi tiến độ của các dự án BĐS, năng lực tài chính của khách hàng, khoản tín dụng và tài sản đảm bảo để có biện pháp xử lý thích hợp” - ông Hiếu góp ý.

Theo quy định, khi thực hiện dự án chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu 15%-20%, 80%-85%, còn lại chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và huy động từ khách hàng. Tại một số quốc gia, các quỹ đầu tư và thị trường chứng khoán là nguồn cung cấp vốn chính cho thị trường BĐS trong khi nước ta thì DN lại quá phụ thuộc vào vốn vay tín dụng.