Anh Nguyễn Phi Hải – một nhà đầu tư trên địa bàn tỉnh Bình Phước cho biết vài ngày qua giá đất tại các xã Tân Hưng, Tân Lợi (huyện Đồng Phú) bất ngờ “nóng” lên khi cò đất và giới đầu cơ tụ về đây mua bán.

Hàng loạt ô tô biển số ngoại tỉnh nườm nượp đi lại trên tuyến đường ĐT.753 - tuyến đường được quy hoạch nối tỉnh Bình Phước với tỉnh Đồng Nai qua cầu Mã Đà.

“Tuyến đường vốn yên ắng thì nay nhộn nhịp bất thường, hàng trăm người ở các địa phương khác kéo đến để mua bán đất đai”, anh Hải cho biết.

Lúc trước đất ở đây chỉ hơn 100 triệu/m ngang (tức chiều ngang mặt tiền thửa đất), nhưng nay giá đất đã tăng vọt gấp 3, lên gần 300 triệu đồng/m ngang. Còn mặt đường ĐT.753 tăng gấp 2-3 lần so với bình thường” -  ông Dũng, một người dân huyện Đồng Phú, Bình Phước chia sẻ.

Theo người dân nơi đây, cò đất bắt đầu kéo về đây sau khi Thủ tướng cùng đoàn công tác khảo sát thực địa khu vực cầu Mã Đà vào ngày 20/3.

“Lúc trước đất ở đây chỉ hơn 100 triệu/m ngang (tức chiều ngang mặt tiền thửa đất), nhưng nay giá đất đã tăng gần gấp 3, lên gần 300 triệu đồng/m ngang. Còn mặt đường lớn hơn tăng gấp 2-3 lần so với bình thường”, ông Dũng một người dân địa phương cho biết thêm.

Qua tìm hiểu, phần lớn đất được rao bán là đất nông nghiệp phân thành các lô nhỏ dài từ 50-100 m, rộng 5-25 m và chưa có thổ cư.

Được biết, tình trạng sốt đất tương tự cũng xảy ra tại nhiều địa phương trên địa bàn tỉnh Đăk Nông, Lâm Đồng,... Thậm chí, nhiều thửa đất đang canh tác điều và cà phê cũng được chủ đất rao bán.

Giới đầu tư thêm một lần sửng sốt trước thông tin một người đàn ông đã trúng đấu giá 16 lô đất tại xã Lưu Sơn (Đô Lương, Nghệ An), trong đó có lô cao nhất với giá 6,188 tỷ đồng.

Không chỉ tại Bình Phước, những ngày gần đây giới đầu tư thêm một lần sửng sốt trước thông tin về mức giá hơn 6 tỷ đồng/lô đất được đấu giá thành công tại Nghệ An.

Những lô đất đấu giá này nằm trong khu quy hoạch mới Ruộng Bông - Trọt Hồ, thuộc xã Lưu Sơn có tổng diện tích 10.263,85 m2, trong đó các lô đất có diện tích từ 145,94 m2 đến 204,95 m2.

Kết quả, 420 lượt khách hàng tham gia đấu giá. 59 lô đất được đấu giá thành công với số tiền vượt giá khởi điểm là hơn 61%. Lô đất có giá thấp nhất được bán 2,048 tỷ đồng, với diện tích 154 m2.

Thậm chí lô đất có diện tích 170,5 m2 được đấu giá thành công với số tiền 6,188 tỷ đồng, cao hơn giá khởi điểm 3,41 tỷ đồng. Mức giá kỷ lục này thuộc về một nhà đầu tư ở huyện Quỳnh Lưu (Nghệ An).

Ngoài lô đất có giá kỷ lục hơn 6 tỷ đồng, người đàn ông này cũng đấu giá trúng 16/59 lô đất được đưa ra đấu giá lần này, trong đó thửa thấp nhất là 3,1 tỷ đồng, các thửa còn lại có giá 5,5-5,7 tỷ đồng. Riêng số tiền cọc mà nhà đầu tư này phải nộp là trên 9,3 tỷ đồng.

Được biết, cũng trên địa bàn huyện Đô Lương, một nhà đầu tư khác trước đó đã đấu giá trúng 9 lô đất với mức giá 3 - 4,1 tỷ đồng.

Tại Quảng Bình, cuộc đấu giá 32 lô đất tại  xã Ngư Thủy Bắc, Lệ Thủy cũng đã nhận được hơn 1.000 hồ sơ đấu giá. Người từ Sài Gòn ra, Quảng Trị, Quảng Bình, Hà Tĩnh, Nghệ An, Thanh Hóa cũng góp mặt tham gia.

Kết quả đấu giá công bố cho thấy, giá khởi điểm mỗi mét vuông 3 triệu, người đấu thổi lên mỗi mét vuông 12 triệu đồng, đắt gấp 4 lần. Trong đó, những lô 1,1 tỷ đồng được đấu lên 3,864 tỷ đồng, lô 600 triệu đấu lên 2,4 tỷ đồng, lô 500 triệu bỏ lên hơn 2 tỷ đồng.

Vì chứng kiến giá đất tăng quá “nóng” nhiều nhà đầu tư sẵn sàng thế chấp sổ đỏ nhà, thậm chí bán nhà đang ở lấy tiền đầu tư bất động sản.

Anh Nguyễn Văn Toàn (Hà Nội) cho biết, đầu năm 2020, anh quyết định bán ngôi nhà 2 tầng trên thửa đất 40m2 trong một con ngõ nhỏ ở đường Trần Quốc Hoàn, Cầu Giấy (Hà Nội) thu về hơn 5 tỷ đồng. Thay vì tìm mua một nơi ở khác, anh Toàn bàn với vợ tạm thời thuê chung cư cho cả nhà ở, số tiền bán nhà anh để đầu tư vào bất động sản và một khoản nhỏ đầu tư vào chứng khoán.

“Thời điểm giữa năm 2020, đất Hòa Lạc sốt mạnh, mình dồn vào đó đầu tư hơn nửa số tiền bán nhà, sau hơn một năm lời cũng gần 2 tỷ đồng. Sau khi bán đất Hòa Lạc, mình chuyển đầu tư sang vùng khác, nếu bán thời điểm này mình thu về 9 tỷ đồng. Còn đầu tư chứng khoán thì tài khoản đang dương hơn 100 triệu”, anh Toàn khoe.

Cũng theo lời anh Toàn, 5 tỷ đồng có thể mua được một căn hộ hạng sang, nhưng nếu là chung cư thì số tiền đó sinh lời không đáng kể. Ngược lại, nếu đem đi đầu tư sẽ sinh lời gấp rưỡi, gấp đôi.

Vợ chồng anh Tuấn chị Liên (Nam Định) thì cưới nhau được hơn 2 năm, nay vợ chồng anh chị và con trai gần một tuổi vẫn đang ở nhà thuê trong một căn chung cư tại Thanh Trì – Hà Nội.

Anh Tuấn cho hay, trước khi lấy vợ, bố mẹ anh có ý định mua nhà cho hai vợ chồng. Tuy nhiên, anh không mua mà dành toàn bộ số tiền đó đầu tư bất động sản và chứng khoán.

“Mình còn trẻ, với lại có khoản hồi môn coi như đó là vốn làm ăn, tạm thời sống ở nhà thuê cũng không sao, để dành đầu tư, nếu may mắn tài sản hai vợ chồng nhân lên gấp nhiều lần như thế”, anh Tuấn phân tích.

Giới chuyên gia và nhà đầu tư đều cho rằng tất cả phân khúc bất động sản sẽ tiếp tục tăng giá trong thời gian tới, tuy nhiên khả năng thanh khoản thấp.

Ở góc độ nhà đầu tư cá nhân, ông Lê Quốc Kiên (TP.HCM) cho biết với những người sản xuất kinh doanh, lợi nhuận trung bình thường khoảng 15-18%/năm trên vốn đầu tư.

“Trong 1-2 năm tới, giá bất động sản sẽ tiếp tục neo cao, bởi với các nhà đầu tư cá nhân, càng lạm phát họ lại càng tăng giá bán ra để chống trượt giá” - ông Lê Quốc Kiên (TP.HCM)

"Với tình hình lạm phát tăng cao, giá nguyên vật liệu đầu vào tăng nhanh trong khi giá bán chưa theo kịp, cộng với việc nhu cầu tiêu dùng sụt giảm, sẽ làm nhà kinh doanh nản lòng và đẩy tiền vào tích lũy tài sản", ông nói.

Cá nhân ông cũng đang đầu tư vào nhà phố liền thổ, nhà cho thuê, đất vùng ven và đất tỉnh. Ông cho biết nếu không bị áp lực nợ ngân hàng sẽ không bán, trừ khi được giá tốt, vì bán rồi lại phải đi tìm mua chỗ khác, không thể giữ tiền mặt trong thời điểm lạm phát hiện nay. Nguồn cung sẽ đến nhiều hơn từ những người sử dụng đòn bẩy ngân hàng và không còn dòng tiền đủ đóng cho ngân hàng.

Dự báo trong 1-2 năm tới, ông Kiên cho rằng giá bất động sản sẽ tiếp tục neo cao, bởi với các nhà đầu tư cá nhân, càng lạm phát họ lại càng tăng giá bán ra để chống trượt giá.

Khi toàn thị trường đều có tâm lý này, mặt bằng giá mới tự khắc được thiết lập, cơ sở định giá của các đơn vị thẩm định và ngân hàng cũng tăng lên.

"Các dự án bất động sản hình thành trong tương lai khi mở bán cũng tính sẵn giá tương lai của 2-3 năm sau khi bàn giao sản phẩm, và chắc chắn họ cũng tính luôn phần lạm phát vào mức giá này. Điều này đẩy giá hiện tại của toàn bộ khu vực lên theo", nhà đầu tư kì cựu này nhìn nhận.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở của CBRE Việt Nam - cho biết, giá bất động sản, đặc biệt giá đất nền tiếp tục tăng ở nhiều khu vực. Theo quan sát của ông, tình trạng này xuất hiện và bắt đầu lan rộng hơn rất nhiều.

Một nguyên nhân quan trọng khác được ông Kiệt đề cập tới đó là tình hình lạm phát tăng, nhà đầu tư tăng nhu cầu tìm kiếm kênh giữ tài sản. Bất động sản là kênh đầu tiên được nhiều người nghĩ đến. Đất nền lại có ưu điểm vì thanh khoản tốt mà giá trị đầu tư không cao.

Tuy nhiên, vị chuyên gia này cảnh báo, nhiều khu vực mà nhà đầu tư nghĩ là "tiềm năng" lại chỉ từ thông tin bên lề. Sau đó, họ bị lôi kéo vào những khu vực sốt đất ảo. Hệ quả là rất nhiều nhà đầu tư vướng vào tình trạng mua "đỉnh", thị trường đóng băng không thanh khoản được.

“Khi lạm phát diễn ra, mặc dù giá bất động sản tăng lên nhưng thị trường không có khả năng mua, tính thanh khoản không có” - TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam.

Theo TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, khi lạm phát diễn ra, mặc dù giá bất động sản tăng lên nhưng thị trường không có khả năng mua, tính thanh khoản không có.

Đồng thời, nhiều nhà đầu tư cũng dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, khiến tài sản có thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn cho họ cũng như gây áp lực lên hệ thống ngân hàng.

Hàng loạt địa phương “siết” phân lô tách thửa

Để ngăn chặn sốt đất đang diễn ra ở nhiều nơi, một số địa phương đã có giải pháp mạnh. Theo đó, mới đây, Sở Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) Hà Nội vừa có công văn gửi UBND các quận, huyện, thị xã và Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội liên quan tới việc đẩy mạnh công tác quản lý Nhà nước trong thực hiện thủ tục tách, hợp thửa đất.

Trong thời gian UBND TP chưa có quy định cụ thể về điều kiện tách, hợp thửa đất, Sở TN-MT đề nghị tạm dừng việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục liên quan đến việc chia tách thửa đất đối với thửa đất nông nghiệp, thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất, thửa đất phi nông nghiệp không phải đất ở.

"Chỉ tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đất, hợp thửa đất đối với thửa đất ở đảm bảo điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất theo quy định của pháp luật hiện hành", Sở yêu cầu.

Không chỉ ở Hà Nội, tại Bình Phước, UBND thành phố Đồng Xoài cũng ban hành công văn hỏa tốc tạm dừng tách thửa đối với các thửa đất nông nghiệp và tăng cường công tác quản lý đất đai trên địa bàn kể từ 22/3 đến khi có chỉ đạo mới.

Trước đó, UBND tỉnh Khánh Hòa cũng ban hành văn bản bổ sung yêu cầu tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soát các hồ sơ xin chuyển mục đích của hộ gia đình, cá nhân.

UBND tỉnh này yêu cầu chỉ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đối với các thửa đất nằm trong khu dân cư hiện có, đáp ứng được điều kiện hạ tầng khu vực, phù hợp quy hoạch sử dụng đất... đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt...

Tại Bắc Giang, UBND tỉnh này cũng đã có văn bản giao Sở Xây dựng tăng cường thanh tra, kiểm tra, quản lý các sàn giao dịch và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn tỉnh sẽ phải thực hiện báo cáo định kỳ hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản qua sàn và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin cung cấp.

Theo các chuyên gia bất động sản, việc phân lô, tách thửa đất nông nghiệp gây hệ lụy như giá đất ở địa phương tăng, găm giữ loại đất đó gây khó khăn cho các hoạt động đầu tư các dự án bất động sản, làm cho thị trường bất động sản hỗn loạn, nhà nhà người người mua đất, gom đất.

Hàng loạt địa phương đã mạnh tay “siết” phân lô bán nền, nhiều môi giới bất động sản cho rằng quy định này sẽ khiến thị trường đất nền “khựng lại”, các giao dịch có thể trầm lắng hơn. Trong khi đó, các chuyên gia đánh giá việc tạm dừng phân lô, tách thửa chỉ mang tính tạm thời nhằm hạn chế hiện tượng; động thái này chỉ như “bắt cóc bỏ đĩa”.

Cùng với việc siết chặt hiện tượng phân lô bán nền đang được nhiều địa phương áp dụng. Mới đây, trả lời câu hỏi của các đại biểu đưa ra tại phiên họp Uỷ ban Thường vụ Quốc hội về vấn đề đầu cơ đất đai, trốn thuế giao dịch đất đai Bộ trưởng Tài nguyên & Môi trường - Trần Hồng Hà cho rằng cần đánh thuế cao hơn với các trường hợp đầu cơ, găm đất, bởi các trường hợp này không làm phát sinh giá trị kinh tế xã hội. “Đánh thuế cao cũng khiến người đang ôm đất phải từ bỏ. Giá đất đang cao có thể thấp xuống", ông nói.

“Đối với những người đầu cơ đất đai, ngày hôm nay mua ngày mai bán, "lướt sóng" đất đai cần phải đánh thuế cao hơn...” - Bộ trưởng Tài nguyên & Môi trường Trần Hồng Hà.

Đối với đất được giao làm dự án khu công nghiệp nhưng găm lại không làm dẫn đến đất vẫn lên giá, chậm thời gian đóng góp vào phát triển kinh tế - xã hội, hạ tầng cũng là hiện tượng trốn thuế.

Do đó, theo ông Hà, khi dự án đấu thầu, đấu giá cần xác định thời gian bao lâu được hưởng chính sách ưu đãi, kể cả nhà ở thương mại, khu công nghiệp và phải làm xong. Nếu không làm xong, đất đó phải tăng thuế lũy tiến để thu bổ sung vào ngân sách.

Để tránh trục lợi trong đấu giá đất, Bộ trưởng Tài nguyên Môi trường Trần Hồng Hà đề xuất đấu giá xong phải nộp tiền trong 10 ngày, thay vì 90 ngày như hiện nay.

Đặc biệt, "Đối với các anh đầu cơ đất đai, ngày hôm nay mua ngày mai bán lướt sóng, tôi cho rằng cần phải đánh thuế cao hơn, bởi những hành vi này trên thực tế không mang lại giá trị kinh tế cho xã hội...", ông Hà nhấn mạnh.