Hầu hết các dự án condotel tại Việt Nam đều được các chủ đầu tư cam kết chia sẻ lợi nhuận cho thuê rất hấp dẫn, từ 8 - 12% giá trị căn hộ trong 5 - 10 năm, thậm chí có dự án cam kết tới 14 - 15%.

So với lãi suất ngân hàng thì con số 12% chính là “miếng bánh ngon” khiến nhiều nhà đầu tư quyết định lựa chọn xuống tiền cho condotel.

Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng (condotel) gia nhập thị trường từ năm 2013 tại các thành phố du lịch như Nha Trang, Đà Nẵng,... Sự xuất hiện của condotel tạo nên “cơn sốt” trong giới đầu tư bất động sản với “con át chủ bài” là cam kết lợi nhuận khủng cho nhà đầu tư.

Kể từ đó, mô hình chưa có danh phận pháp lý rõ ràng này tạo ra điểm hút dòng tiền mạnh mẽ. Giai đoạn 2016 - 2017 được coi là thời kỳ hoàng kim của condotel tại Việt Nam. Thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, tổng nguồn cung condotel trên cả nước năm 2016 đã lên tới 16.000 căn.

Năm 2017, theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, phân khúc condotel đã cung cấp ra thị trường khoảng 22.837 căn. Thời điểm này, nguồn cung của condotel được so sánh tương đương với tổng lượng sản phẩm đất nền - một sản phẩm đầu tư truyền thống tung ra trong vòng 10 năm vừa qua.

Đến cuối năm 2018, theo thống kê của của CBRE, thị trường đã có khoảng 30.000 căn hộ condotel được tung ra thị trường. Dù hành lang pháp lý chưa đầy đủ nhưng mỗi dự án condotel mở bán mới đều có thể thu hút hàng ngàn khách hàng với hàng trăm giao dịch thành công.

Thế nhưng, ngay từ thời điểm xuất hiện đến nay, condotel trở thành mô hình “lắm tài nhiều tật”. Một trong những vấn đề tranh luận của mô hình đầu tư này đến từ cam kết lợi nhuận “khủng” với mức 10 - 15%/năm.

Mới đây nhất, chủ đầu tư dự án condotel Cocobay Đà Nẵng (CTCP Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô) đã tuyên bố không thể thực hiện được cam kết luận nhuận 12%.

Việc “vỡ trận” của condotel Cocobay Đà Nẵng đã làm hàng nghìn khách hàng đứng ngồi không yên. Theo thống kê chưa đầy đủ, lượng khách hàng đã ký hợp đồng mua bán bị ảnh hưởng trực tiếp tại dự án nói trên lên tới 1.807 người với 2.061 căn hộ. Trong số đó, có khách hàng “mắc kẹt” với số tiền đầu tư tới gần 600 tỉ đồng.

Điều đáng nói, đây không phải là thương vụ đầu tiên phá vỡ cam kết. Trước đó, vào năm 2016, dự án condotel của Bavico tại Nha Trang, với cam kết trả lãi cho nhà đầu tư lên đến 15% giá trị căn hộ/năm. Tuy nhiên, chủ đầu tư chỉ trả đúng cam kết năm đầu tiên (2015) được tính ngay trong giá trị căn hộ, đến năm thứ hai, chủ đầu tư không trả lãi đúng theo cam kết. Bavico đã khiến không ít nhà đầu tư “ngậm trái đắng” cho khoản đầu tư vốn tưởng chừng như rất “hời” của mình.

Từ cuộc "vỡ trận" này đã khiến giới đầu tư phải dè chừng với sản phẩm từng được coi là "con cưng" của thị trường nghỉ dưỡng.

Rõ ràng, chặng đường xuất hiện, phát triển và đi đến điểm nghẽn của condotel chỉ diễn ra trong thời gian ngắn. Vậy, đâu là nguyên nhân khiến một sản phẩm tưởng chừng đầy hấp dẫn và giàu tiềm năng này lại vướng phải nhiều “tai tiếng”?

Lý giải về việc dự án condotel “vỡ trận”, chủ đầu tư Cocobay Đà Nẵng cho biết, việc kinh doanh loại hình condotel thời gian qua gặp nhiều khó khăn do tính pháp lý chưa được hoàn thiện, thủ tục tại địa phương có nhiều vướng mắc đã làm ảnh hưởng đến hoạt động khai thác vận hành của dự án.

Tuy nhiên, tại buổi Họp báo Chính phủ thường kỳ hôm 2/12, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng đã nhấn mạnh: “Condotel với mức lợi nhuận 12%, gần gấp 3 lần lãi suất tiết kiệm là phi lý”.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cũng từng cảnh báo về những "lỗ hổng" của thị trường condotel, không chỉ xuất phát từ vấn đề pháp lý mà còn từ chính chủ đầu tư khi đưa ra mức cam kết lợi nhuận không đúng giá trị thực tế sản phẩm có thể tạo ra.

Tương tự, chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Minh Phong cũng cho rằng: “12% lợi nhuận là mức lãi suất rất cao, trong khi lãi suất ngân hàng huy động tối đa mới đạt khoảng 7%”.

Bên cạnh đó, ông Phong đặt ra câu hỏi rằng: “Dựa vào đâu mà nhà đầu tư đưa ra con số 12% lợi nhuận, trong khi đó ở Thái Lan - thủ phủ du lịch nghỉ dưỡng - mức 5% đã là rất cao rồi”.

Cũng tại thời điểm này, không ít chuyên gia bất động sản đã đưa ra khuyến cáo về tính rủi ro khi đầu tư vào loại hình condotel nhưng dường như nhà đầu tư vẫn "bỏ ngoài tai" vì điều khoản "lợi nhuận cam kết" lên tới 12% như dự án Cocobay Đà Nẵng nói trên.

Một vị chuyên gia kinh tế khác cũng từng cảnh báo rằng, mối quan hệ pháp lý chưa rõ ràng thì người đầu tư không được đảm bảo quyền lợi. Ở nhiều dự án chủ đầu tư condotel vẫn đang lợi dụng sự non nớt, thiếu hiểu biết của khách hàng tại Việt Nam.

“Nhà đầu tư cần minh bạch thông tin hơn với khách hàng chứ không phải cách làm ăn chộp giật, đưa ra con số “cao ngất” như hiện nay”, vị này cảnh báo.

TS. Đinh Thế Hiển phân tích: “Đối với các nước phát triển trên thế giới, nhà đầu tư kinh doanh du lịch nghỉ dưỡng có kinh nghiệm họ có thể khai thác ở mức độ sinh lời tối đa từ 12 - 15%. Tuy nhiên đó là tính suốt vòng đời dự án hoạt động hiệu quả trong khoảng 30 năm. Những năm đầu sẽ không đạt được con số đó, nhưng theo thời gian lãi suất sẽ cao dần lên. Tính bình quân theo chuẩn của thế giới con số từ 10 - 15% là hoàn toàn khả thi.

Tuy nhiên ở Việt Nam, giá bất động sản rất cao, sinh lời trung bình cao nhất chỉ đạt khoảng 5 - 10%. Có thể Cocobay họ tin rằng, sau 1 khoảng thời gian, giá thuê phòng sẽ tăng do lạm phát, du lịch phát triển,... sẽ giúp tăng mức lợi nhuận thu về. Nhưng trong 5 năm nay, đồng Việt Nam giữ giá tốt, chỉ dao động tăng trong khoảng 1%. Do vậy lợi suất 12% là con số quá cao so với thực tế, nên không thể thực hiện được đặc biệt ở quy mô lớn”.

Nói về câu chuyện condotel “vỡ trận”, một số ý kiến cho rằng ẩn sâu trong ánh hào quang của Condotel là những rủi ro tiềm ẩn mà khách hàng cần hết sức tỉnh táo. Sự việc đến thời điểm này phải chấp nhận vì bản chất nhà đầu tư đang đầu tư mạo hiểm, nó không phải là kênh đầu tư kiếm lời nhanh chóng.

Theo Luật sư Bùi Quang Hưng, Văn phòng Luật sư BQH và Cộng sự, chuyện xảy ra với dự án Cocobay Đà Nẵng là bất khả kháng vì chủ đầu tư cũng kiệt quệ về kinh tế. Hiện nay, khó khăn về tài chính như vậy đòi hỏi sự chia sẻ rủi ro của tất cả mọi người.

“Vấn đề câu chuyện đến nay mới vỡ lẽ, condotel chỉ là giấc mộng. Bài toán này cách đây 5 năm, tôi đã khuyên mọi người không nên mua nhưng vì họ quá “say” với lợi nhuận, cứ làm theo cam kết không đảm bảo, giờ đây rơi vào tình trạng đó thì làm sao có thể tháo gỡ được” – ông Hưng phân tích.

Đưa ra quan điểm về condotel, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng phân tích: "Bản chất condotel không có gì sai. Hình thức, hoạt động, cách huy động vốn theo tôi là một sản phẩm tốt trên thị trường bất động sản. Condotel không có tội tình gì, hình thức hoạt động, huy động vốn không sai nhưng cái không may của Cocobay là chọn vị trí cũng như định giá tỉ lệ hưởng lợi nhuận cao quá."

Đối với thị trường, các dự án condotel có vị trí đắc địa, thuộc các thành phố có tiềm năng và đang phát triển mạnh mẽ trong lĩnh vực du lịch vẫn có khả năng thu hút các nhà đầu tư.

Nhìn nhận ở một góc độ khác, các chuyên gia cho rằng, condotel nếu được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín tại vị trí đắc địa sẽ vẫn là một sản phẩm đầu tư đáng quan tâm.

Nói về điều kiện để phân khúc này phát triển ổn định, GS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng sẽ cần tới sự bảo đảm pháp lý về quyền sử dụng đất dài hạn cho các nhà đầu tư thứ cấp; Sự dễ dàng vay vốn tín dụng của các nhà đầu tư thứ cấp.

Theo ông Võ, điều cốt yếu là cần xem xét nội dung gì mới ở đây để hoàn chỉnh khung pháp luật.

“Cái mới của hình thức này là một BĐS du lịch có thể sử dụng cho nhiều công năng: có thể để ở, có thể cho thuê dài hạn để ở hay có thể cho thuê lưu trú ngắn hạn phục vụ du lịch, cũng có thể cho thuê làm văn phòng và còn có thể sử dụng vào nhiều công năng khác nữa, miễn là bảo đảm các tiêu chí về không gian sinh sống của con người. Đây là một thể hiện của kinh tế chia sẻ nhằm tận dụng cao nhất mọi nguồn lực sao cho tiết kiệm và hiệu quả cao”, ông Võ nói.

Cũng theo ông Võ, cái gọi là condotel cũng có thể coi là một chung cư hay một khách sạn gồm toàn căn hộ (apartment). Một shophouse cũng chỉ là một nhà liền kề trên một dãy phố, một shopvilla cũng chỉ là một biệt thự, v.v. Tất cả đều không có gì mới ngoài cái tên gọi.

“Cách thức phù hợp là cho phép các chủ đầu tư dự án được lựa chọn phần diện tích được sử dụng đất lâu dài và phần diện tích được thuê đất có thời hạn. Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Giấy chứng nhận đã cấp phải được điều chỉnh theo các phần diện tích đã được chủ đầu tư dự án lựa chọn. Chỉ có cách làm này mới đảm bảo condotel phát huy được hết thế mạnh bản chất của loại hình bất động sản này”, ông Võ nhấn mạnh.

Tương tự, ông Nguyễn Chí Thanh – Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, các nhà đầu tư nên xác định rõ ràng khi chúng ta chọn loại hình đầu tư vào căn hộ nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng là đã trở thành một cổ đông.

“Khi trở thành cổ đông, chúng ta không thể đi giữa chừng. Có những trường hợp chủ đầu tư bán căn hộ cho khách hàng, khi cấp quyền sở hữu căn hộ nhưng vì chọn mô hình căn hộ nghỉ dưỡng, nếu không rõ ràng trong hợp đồng, trong trường hợp khu căn hộ nghỉ dưỡng có khoảng 20-30% không dùng để khai thác du lịch mà chuyển đổi thành hình thức nhà ở sẽ xảy ra hệ lụy các khách hàng còn lại sẽ bị ảnh hưởng.

Đồng thời, khi xác định là cổ đông nên minh bạch hóa về chuyện chia sẻ lợi nhuận. Thực ra với đơn vị có năng lực, uy tín, việc đảm bảo lợi nhuận 10% cho khách hàng đến giờ phút này vẫn rất tốt. Nhưng thị trường du lịch của Việt Nam đang bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, nên lợi nhuận có thể bị ảnh hưởng. Đây là chuyện hoàn toàn có thể xảy ra”. – ông Thanh nêu quan điểm.

Mới đây, tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc Chính phủ với các địa phương, triển khai Nghị quyết của Quốc hội khóa XIV về nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội năm 2020, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà khẳng định: “Hiện đã có đầy đủ quy định pháp luật để quản lý vận hành xây dựng Condotel. Bộ Xây dựng đã ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn như dân số, quy hoạch, bố trí mặt bằng, tính toán căn hộ… Bộ Xây dựng cũng ban hành thông tư quản lý vận hành chung cư, trong đó có quản lý condotel, officetel”.

Cụ thể, Bộ Xây dựng vừa ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn về condotel theo Chỉ thị 11 của Thủ tướng, trong đó, quy định rõ chỉ tiêu dân số, quy hoạch, bố trí mặt bằng, cũng như tính toán cụ thể cho condotel và officetel. Thông tư về quản lý vận hành nhà chung cư cũng đã được ban hành.

Trong Quy chuẩn Kỹ thuật Quốc gia về chung cư, Bộ Xây dựng quy định condotel và officetel có diện tích tối thiểu 25m2. Ngoài ra, căn hộ văn phòng cũng thêm quy định diện tích làm việc tối thiểu 9m2 và không bố trí bếp trong officetel.

Như vậy, hy vọng năm 2020 sẽ là một năm hồi sinh cho loại hình bất động sản nghỉ dưỡng này.