Có nhu cầu mua căn chung cư tại khu vực quận Cầu Giấy và Thanh Xuân, với ý nghĩ thị trường chung chững lại là lúc để mua nhà nhưng vợ chồng anh Bùi Anh Tuấn (trú ở phường Trung Văn, quận Nam Từ Liêm) lại dở khóc dở cười vì với số tiền khoảng 2,5 tỷ đồng, hơn 1 tháng tìm kiếm mọi kênh thông tin, vợ chồng anh chị nhận thấy giá chung cư ở Hà Nội tăng "nóng" đến khó hiểu.

"Nếu mua nhà ở các dự án mới thì phải vay ngân hàng khá nhiều. Vợ chồng tôi muốn thuận tiện cho công việc và trường lớp của con cái nhưng chúng tôi có thể phải tìm một khu xa hơn phù hợp túi tiền của mình. Hiện 1 căn chung cư cũ 68m2 tại dự án ở Khu Kim Văn-Kim Lũ (Hoàng Mai) có giá tới 2,6 tỷ đồng. Khu vực Linh Đàm mức giá đang chào ra thị trường cũng cao, từ 40-45 triệu đồng/m2. Tầm giá này vượt khả năng tài chính của gia đình," anh Bùi Anh Tuấn bày tỏ.

“Sau sốt đất, giá nhà Hà Nội đã tăng hơn hẳn so với trước nên nhà hơn 2 tỷ giờ rất khó tìm mua” - chị Hoa (Thanh Trì, Hà Nội).

Với vợ chồng chị Hoa (Thanh Trì, Hà Nội) thì câu chuyện mua nhà lại hết sức trớ trêu. Thời điểm đầu năm, khi biết chuẩn bị sinh con thứ hai, chị Hoa bàn với chồng bán căn hộ 55m2 để dồn tiền tìm mua căn hộ 2 phòng ngủ rộng rãi hơn, song do giá nhà đã tăng vọt sau cơn sốt đất khiến anh chị phải dang dở việc mua nhà.

“Gặp khách trả được giá, trong lúc tìm nhà vợ chồng tôi đã bán căn hộ đang ở với giá hơn 1,4 tỷ đồng thời điểm tháng 6. Ngoài ra, chúng tôi tiết kiệm được 1 tỷ đồng trước đó. Với số tiền 2,4 tỷ đồng tôi dành thời gian tìm kiếm căn hộ 2 ngủ qua rất nhiều trung tâm, môi giới nhưng cũng không thấy được căn hộ chung cư nào nhỉnh 2 tỷ đồng mà ưng ý.

Môi giới nói rằng, sau sốt đất, giá nhà Hà Nội đã tăng hơn hẳn so với trước nên nhà hơn 2 tỷ giờ cũng khó tìm mua. Giá mới hiện đang neo ở mức 3-4 tỷ đồng, căn hộ cũ cũng tăng giá dù chất lượng không tương xứng”, chị Hoa nói.

Khảo sát thực tế cho thấy, từ 40-60 triệu đồng/m2 là mức giá khá phổ biến với căn hộ mới bàn giao hoặc dự kiến bàn giao vào thời gian tới hay cả những dự án được đưa vào sử dụng 3-5 năm. Đơn cử, tại khu vực phường Yên Hòa, Trung Kính (quận Cầu Giấy) hay Nhân Chính, Thanh Xuân Trung (quận Thanh Xuân), các căn hộ tầm trung đã đi vào sử dụng 3-5 năm nay đều có mức giá rao bán từ 42-50 triệu đồng/m2.

Vào khu vực nội đô hơn, khách hàng không khỏi "choáng" với giá bán căn hộ ở tòa chung cư cao cấp tại 16 Láng Hạ, quận Ba Đình đang được chào bán từ 90 triệu đồng đến hơn 100 triệu đồng/m2.

Lý giải sự tăng giá mạnh của thị trường tại Hà Nội thời gian gần đây, một số chuyên gia cho rằng, trong bối cảnh lạm phát, giá chung cư gia tăng là điều tất yếu. Đặc biệt, ở thời điểm nguồn cung rất hạn chế, giá nguyên vật liệu đầu vào gia tăng, lãi vay thực hiện dự án tăng lên buộc giá bán căn hộ tăng cao.

Cùng với căn hộ chung cư, giá nhà đất các quận trung tâm Hà Nội cũng ghi nhận mức tăng mạnh trong thời gian gần đây.

Anh Hưởng quê Thái Bình cho biết gia đình anh đã phải bỏ kế hoạch mua nhà đất để ổn định nơi an cư sau gần 2 tháng tìm kiếm không có căn nào phù hợp với khả năng tài chính của gia đình anh.

“Nhà đất đồng loạt tăng giá từ 40 đến 50% chỉ sau chưa đầy 2 năm” - Anh Hưởng quê Thái Bình

Ông bố 35 tuổi chia sẻ đầu năm 2020, một người bạn của gia đình anh về khu vực Yên Nghĩa – Hà Đông – Hà Nội mua nhà xây sẵn 4 tầng với diện tích mỗi sàn 39m2 với giá 1,4 tỷ đồng. Tuy nhiên, qua hơn một tháng khảo sát khu vực này anh thấy rằng giá nhà được giới đầu tư rao bán đã tăng rất mạnh. Anh Hưởng cho biết những căn nhà 4 tầng với diện tích 30-35m2 mỗi sàn trong ngõ rộng từ 2 – 2,5m đang được rao bán với giá từ 2,1-2,4 tỷ đồng. Trong khi đó, với những ngõ rộng từ 3m trở lên được rao bán với giá từ 2,7 đến 3,2 tỷ đồng. Tương đương mức giá đã tăng từ 40 đến 50% chỉ sau chưa đầy 2 năm.

“Với 1,4 tỷ đồng như gia đình tôi đang có như hiện nay, môi giới cho rằng số tiền đó chỉ có thể mua được mảnh đất với diện tích từ 35-40m2 chứ không thể mua được nhà xây sẵn như người bạn của gia đình tôi cách đây 2 năm”, anh Hưởng thừa nhận.

Không chỉ nhà đất phân khúc bình dân, thời gian qua phân khúc nhà liền kề, biệt thự trong những khu đô thị được quy hoạch bài bản cũng ghi nhận tăng giá mạnh.

Anh Thành (Cầu Giấy, Hà Nội), một nhà đầu tư cho biết, biệt thự khu vực phía Tây Hà Nội bán ra trong khoảng 3 năm nay liên tục tăng giá. Nhiều dự án khoảng hơn 1 năm trước được chào bán khoảng 70 - 80 triệu đồng/m2 thì sau Tết Nguyên Đán lại tăng giá và đến thời điểm hiện tại giá đã vào khoảng 115 - 130 triệu đồng/m2 tuỳ vị trí. Những biệt thự ven hồ giá tăng mạnh lên hơn 150 triệu đồng/m2.

Liên quan về tốc độ tăng giá của biệt thự, liền kề, báo cáo mới đây của Savills Việt Nam cho thấy, nửa đầu năm nay chứng kiến sự tăng trưởng mạnh ở giá bán thứ cấp. Giá biệt thự tăng 37%, giá shophouse tăng 22% và giá liền kề tăng 20%. So với năm 2018, giá bán biệt thự đã tăng gấp đôi, giá liền kề cũng ghi nhận tăng 67%.

Giá biệt thự, liền kề ghi nhận tăng tới 67%. Thị trường biệt thự liền kề hiện giá bán ở mức khá cao trong khi nguồn cung lại hạn chế dẫn tới tỷ lệ hấp thụ ở mức thấp” - bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội

Theo bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội, với thị trường biệt thự liền kề, giá bán hiện ở mức khá cao trong khi nguồn cung lại hạn chế dẫn tới tỷ lệ hấp thụ ở mức thấp.

Sau gần 2 tháng không tìm được nhà đất phù hợp với khả năng tài chính của mình, anh Hưởng cho biết gia đình mình tiếp tục với cuộc sống thuê trọ trước đây. “Giá nhà quá cao, vượt xa thu nhập của vợ chồng tôi, chờ đến khi mua được nhà mới thì không biết đến bao giờ. Vì vậy, tôi chấp nhận dùng một phần khoản tiền tiết kiệm để đi thuê nhà. Một căn chung cư 70m² đầy đủ nội thất ở khu vực Hà Đông đang giá thuê tầm 5-7 triệu đồng/tháng, phù hợp với thu nhập hàng tháng của chúng tôi hơn”.

“Giá nhà quá cao, tôi chấp nhận dùng một phần khoản tiền tiết kiệm để đi thuê nhà” –anh Hưởng quê Thái Bình.

Giống anh Hưởng, chị Thanh Nhàn (Bắc Ninh) cũng chia sẻ, hiện gia đình chị đang thuê một tầng trong một căn liền kề tại Khu Kim Văn-Kim Lũ (Hoàng Mai) với giá 6 triệu đồng/tháng. Với mức thu nhập của hai vợ chồng hơn 30 triệu đồng/tháng, chị Nhàn cho biết, mức giá thuê này nằm trong khả năng chi trả của gia đình mình. Trong khi đó, nếu muốn mua căn liền kề này, số tiền phải bỏ ra tới hơn 10 tỷ đồng.

“Với đà tăng mạnh của giá nhà đất thời gian qua thì để có thể mua được căn nhà với giá hơn 10 tỷ với gia đình tôi là rất khó, nếu không muốn nói là không thể. Tuy nhiên, việc thuê nhà tại đây giúp gia đình có nhiều thuận lợi khi cả hai vợ chồng đều gần chỗ làm, có sẵn chỗ để xe ô tô cho những người bạn của gia đình mỗi khi tới chơi và trường học của các con cũng thuận lợi”, chị Nhàn cho biết.

Báo cáo thị trường của Viện Kinh tế xây dựng (Bộ Xây dựng) cho biết nhu cầu tìm kiếm và giá cho thuê trong 6 tháng đầu năm 2022 đều tăng so với cuối năm 2021. Việc nguồn cung nhà ở mới hạn chế, đặc biệt là đối với các căn hộ giá rẻ và giá bán căn hộ ngày càng tăng cao đã khiến nhu cầu thuê nhà để ở tăng lên.

Những năm gần đây, nhu cầu an cư tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM của người dân ngày càng cao. Tuy nhiên, trước đà tăng giá mạnh của nhà đất, chung cư thời gian qua khiến giấc mơ an cư của nhiều gia đình ngày càng trở nên xa vời.

Thống kê của Bộ Xây dựng, trong năm 2021, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân 5 -7%. Tại các các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM hầu như không căn hộ có giá 25 triệu đồng/m2.

Giá nhà ở riêng lẻ cũng tăng 15-20%, trong đó nhà ở riêng lẻ tại các dự án khu vực trung tâm ở Hà Nội và TP HCM có giá trên 200 triệu đồng/m2 và ở khu vực các huyện, xa trung tâm có giá khoảng 30-50 triệu đồng/m2.

Trong 6 tháng đầu năm 2022, giá căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ tiếp tục tăng so với cuối năm 2021. Tại Hà Nội, giá nhà chung cư tăng 4-5%, cao hơn mức tăng 1-2% tại TP HCM. Còn giá nhà ở riêng lẻ có biên độ tăng cao hơn so với căn hộ chung cư với mức tăng bình quân 5-7% so với quý trước.

“Khi giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở, đất ở liên tục tăng và cao hơn so với thu nhập của người dân đã khiến cho người lao động thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân tại khu công nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở. Tại Hà Nội, TP HCM hầu như không còn căn hộ chung cư có giá dưới 25 triệu đồng/m2”, Bộ Xây dựng nhận định.

Nhận định về thị trường căn hộ thời điểm này, Chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa cho rằng, nếu dùng bộ tiêu chí đánh giá bong bóng bất động sản của Quỹ tiền tệ quốc tế IMF để soi chiếu vào thị trường Việt Nam hiện tại, cho thấy:

Ở tiêu chí thứ nhất, nếu một người lao động bình thường cần trên 30 năm làm việc mới mua được một căn hộ ở thì bắt đầu có hiện tượng bong bóng. Theo tính toán của chuyên gia dựa trên tiêu chuẩn của IMF, con số này đối với người lao động bình thường tại Việt Nam hiện nay là 57 năm, trong khi con số này ở 4 năm trước là 35 năm. Ngược lại, cách đây một năm người dân Trung Quốc cần 37 năm thì đến nay chỉ còn 34 năm.

“Theo tiêu chuẩn của IMF, người lao động bình thường tại Việt Nam hiện nay cần 57 năm để mua được căn hộ, trong khi đó con số này ở 4 năm trước chỉ là 35 năm” - Chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa

Ở tiêu chí thứ hai, tiền thuê một căn hộ để ở mà vượt quá 25 năm không hoàn vốn cũng có nghĩa là bong bóng. “Bây giờ, nếu các bạn đi mua chung cư hoặc nhà ở rồi cho thuê thì sẽ lỗ to. Không chỉ 20 năm mà thậm chí 40 năm cũng không thu hồi được vốn", ông Nghĩa nói.

Lý giải về việc giá BĐS vẫn tiếp tục tăng dù lượng giao dịch ảm đạm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM, cho rằng một số dấu hiệu đáng lo ngại của thị trường bất động sản hiện nay là tình trạng lệch pha cung cầu, rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở bình dân, nhà ở xã hội, nhà dành cho công nhân, người lao động. Chính tình trạng lệch pha về cung cầu và lệch pha về cung ứng thị trường dẫn đến giá nhà tăng liên tục trong 5 năm vừa qua, tính từ năm 2017.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, căn hộ bình dân ngày càng hạn hẹp do giá trị đất ngày càng tăng cao, do đó, các chủ đầu tư buộc phải tăng giá trị căn hộ. Cùng đó, giá nguyên vật liệu xây dựng cũng đang tăng mạnh. Những yếu tố trên cộng với kỳ vọng về lợi nhuận của doanh nghiệp sẽ làm cho giá trị của căn hộ tăng lên.

Dự báo diễn biến thị trường 6 tháng cuối năm, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, thị trường BĐS đang trải qua thời kỳ tái cân bằng. Giá nhà sẽ tăng do chi phí tăng, thanh khoản sẽ giảm. Các nhà đầu tư cũng có xu hướng thận trọng hơn trong đầu tư.

Tại một sự kiện nhận định thị trường BĐS những tháng cuối năm vừa diễn ra, ông Rich Nguyễn, Giám đốc một công ty trong ngành cho biết, thị trường những tháng cuối năm tiếp tục sẽ đi vào tình trạng trầm lắng. Nguyên nhân là những tác động từ chính sách pháp luật đang trong quá trình thay đổi, việc siết chặt tín dụng vào bất động sản.