Anh Đặng Nam Anh, một môi giới BĐS tại Hà Nội cho hay, chỉ vài năm trước (2020 – 2023), một căn chung cư ở vùng ven Hà Nội có diện tích 120m2 được mua với giá hơn 2 tỷ đồng. Nhưng từ cuối năm 2023 và đầu 2024, chỉ trong vài tháng sốt nóng, giờ đây giá căn hộ này loại tương đương tăng gấp đôi.

Cũng cách đây hơn một năm, ít người “dám” nghĩ là chung cư ở khu vực ngoại thành có thể đạt mức 50 triệu đồng/m2; các quận tiệm cận trung tâm như Thanh Xuân, Cầu Giấy,… có mức giá bị đẩy cao phi lý lên tới 80 triệu đồng/m2.

“Chung cư tăng giá mạnh, với khoảng 3 tỷ đồng giờ đây chỉ có thể mua một căn hộ hơn 60m2 ở xa trung tâm” - Anh Đặng Nam Anh, một môi giới BĐS tại Hà Nội.

“Với thu nhập hiện tại, nhiều gia đình phải dành dụm, tiết kiệm vài chục năm mới có được ba tỷ. Nhưng số tiền này chỉ có thể mua một căn hộ hơn 60m2 (diện tích theo tiêu chuẩn của NƠXH) nhưng là ở một tòa chung cư chục năm tuổi và nằm  xa trung tâm” – anh Nam Anh nói.

Cũng theo nhà môi giới này, giá chung cư tăng cao đã khiến nhiều nhà đầu tư “ôm tiền mặt” chuyển hướng mua đất nền hoặc nhà trong ngõ và nhiều người có tâm lý như vậy.

Anh Phạm Thái (42 tuổi), một người ở Hà Nội đang tìm mua nhà cũng cho rằng khá nhiều người mua ở thực đã chuyển sang săn lùng nhà đất thổ cư trong thời gian qua. Nhưng “sự chuyển” ấy không hề dễ dàng.

Ban đầu anh chấp nhận xem một căn nhà dù nhỏ xinh, trong ngõ gần các quận trung tâm để tiện cho đi lại. Nhưng cuối cùng, dù đã chấp nhận nhà trong ngõ sâu, khu vực ngoại thành, tài chính dự kiến sẽ vay mượn thêm, nhưng kết quả vẫn không như ý.

“Hơn 3 tháng qua, tôi đi tìm qua hàng chục căn nhà trong ngõ trên địa bàn quận Đống Đa, quận Thanh Xuân tiếp đến là Hà Đông, song không thể tìm được căn ưng ý. Có những căn vị trí đẹp thì liên tục bị môi giới và chủ nhà tự ý tăng giá. Người mua dù có tiền nhưng vẫn luôn bị “xoay như chong chóng”" – anh Thái thông tin.

Trong khi đó, anh Thanh Hùng (Thái Bình) cho biết đầu năm 2022 có xem một lô đất diện tích 50m2 tại Hà Đông với mức giá rao bán 38 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đến nay hỏi lại lô đất đó đang được chủ mới chào bán với mức giá lên đến 60 triệu đồng/m2. “Mức giá tăng mạnh khiến những người có nhu cầu mua nhà đất làm nơi an cư ngày càng gặp khó khăn”, anh Hùng thừa nhận.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội cho biết giá căn hộ tính theo m2 tại Hà Nội ở mức 2.600 USD. Còn GDP bình quân đầu người của Hà Nội là khoảng 6.300 USD. GDP bình quân đầu người của TP HCM cao hơn Hà Nội, đạt khoảng 7.500 USD. Giá căn hộ tính theo m2 tại TP HCM cũng nhỉnh hơn, ở mức 2.800 USD. Như vậy, tỷ lệ giữa thu nhập bình quân đầu người và đơn giá căn hộ theo m2 tại Hà Nội và TPHCM lần lượt là 2,4 và 2,7. Theo bà, mức chênh này càng thấp cho thấy người dân thành phố đó càng khó mua nhà.

Trong khi đó, báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm do Batdongsan.com mới công bố cũng cho biết để mua một căn hộ 50m2 tại Hà Nội, người dân cần 15,4 năm thu nhập. Người dân TP.HCM cần 14,3 năm thu nhập.

Cũng theo báo cáo của đơn vị nghiên cứu thị trường CBRE, tại Hà Nội, trong 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới ghi nhận hơn 10.840 căn từ 17 dự án. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung mới tiếp tục tập trung tại phía Tây Hà Nội.

Đáng chú ý, thúc đẩy bởi nguồn cung mới dồi dào, thị trường chung cư Hà Nội trong quý 2 ghi nhận sức mua tăng mạnh, với số căn bán được trong nửa đầu năm 2024 đã vượt mức ghi nhận được của cả năm 2023. Một số dự án tuy có số lượng căn mở bán lớn từ 1.000-2.000 căn nhưng đã bán hết 80-90% quỹ hàng.

“Mặt bằng giá bán chung cư tại Hà Nội đang ngày càng tiệm cận mức giá ghi nhận được tại TP HCM ở cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp” – Báo cáo của CBRE.

Giá sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư tại Hà Nội vào khoảng 47,5 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng và phí bảo trì), tăng 9,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Mức tăng này là do tỷ trọng căn hộ cao cấp tăng cao, chiếm tới 51%. Tuy giá neo ở mức cao, nhưng trong 6 tháng đầu năm, chung cư vẫn được coi là phân khúc dẫn dắt trong bối cảnh trầm lắng của thị trường chung.

Theo CBRE, mặt bằng giá bán chung cư tại Hà Nội đang ngày càng tiệm cận mức giá ghi nhận được tại TP HCM ở cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp. Tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình chung cư Hà Nội đạt xấp xỉ 60 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), chỉ thấp hơn 3 triệu đồng so với mức giá trung bình hiện tại của TP HCM. So với quý trước, giá bán đã tăng 6,5% và tăng gần 25% theo năm.

Tại thị trường TP HCM, sau quý 1 với chỉ 500 căn hộ chung cư mở bán mới, trong quý 2 thị trường đã ghi nhận thêm gần 1.200 căn hộ chào bán mới nằm tại khu Đông và khu Nam thành phố. Số lượng căn hộ bán được trong 6 tháng đầu năm đã đạt 80% so với cùng kỳ năm trước, đạt trên 1.700 căn hộ bán được.

Giá bán thứ cấp trung bình căn hộ chung cư Hà Nội đạt xấp xỉ 38 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì). Nguồn cung sơ cấp đang trở nên dồi dào hơn đã khiến mặt bằng giá bán thứ cấp đi vào chu kỳ ổn định hơn.

Tại TP HCM, giá bán trên thị trường sơ cấp tiếp tục đà tăng nhẹ, tăng khoảng 3% theo quý và 6% theo năm, đạt trên 63 triệu đồng/m2. Chỉ riêng trong quý 2, hơn 70% nguồn cung mở bán mới (đến từ 2 dự án của chủ đầu tư nước ngoài) nằm tại các vị trí gần trung tâm được chào bán với định vị dự án từ cao cấp đến hạng sang, giá sơ cấp cao gấp 2-3 lần mức giá trung bình trên thị trường. Theo đó, giá căn hộ tại TP HCM trên 100 triệu đồng/m2 không còn là chuyện hiếm, thậm chí có dự án giá 500 triệu đồng/m2. Còn mới đây, một dự án biệt thự công bố giá lên đến 750 tỉ đồng/căn khiến nhiều người choáng váng.

Ghi nhận của Batdongsan cho biết trong quý 2/2024, nhu cầu tìm mua nhà riêng, nhà phố và đất nền tăng tích cực. Cụ thể, lượt tìm kiếm nhà riêng, nhà phố tăng hơn 18% so với cùng kỳ. Còn nhu cầu tìm mua đất nền tăng đến 33%. Trong đó, mức độ quan tâm đã tăng trưởng mạnh ở các thị trường lớn. Cụ thể, tại Hà Nội mức độ quan tâm đến bất động sản tăng ở hầu hết mọi loại hình, nhất là đất nền tăng gần 118% so với cùng kỳ. Các phân khúc còn lại như nhà riêng, nhà phố, biệt thự đều tăng từ 27-46%. Thị trường BĐS TP.HCM cũng ghi nhận nhu cầu tìm kiếm đất nền tăng 46%, chung cư tăng 33%, nhà riêng tăng 34%, biệt thự, nhà phố tăng từ 22-24% so với cùng kỳ 2023.

Trong 6 tháng đầu năm 2024 giá bán nhà riêng ở phía Bắc trung bình rơi vào 164 triệu đồng mỗi m2, tăng hơn 40 triệu đồng mỗi m2 so với tầm giá chỉ 124 triệu đồng cùng kỳ năm 2023. Giá đất nền phía Bắc cũng tăng gần 5 triệu đồng mỗi m2 so với cùng kỳ 2023, trung bình vào khoảng 44 triệu đồng mỗi m2.

Trong khi đó, với các thị trường phía Nam, giá bán nhà riêng đang dao động ở khoảng 105 triệu đồng mỗi m2, giảm khoảng 3 triệu đồng mỗi m2 so với mức giá 108 triệu đồng ghi nhận thời điểm cùng kỳ năm 2023. Thị trường đất ghi nhận giá bán tăng từ mức 13 triệu đồng mỗi m2 (năm 2023) lên mức trung bình 17 triệu đồng mỗi m2 trong quý 2/2024.

Dù ghi nhận sự hồi phục tích cực từ tâm lý người mua nhưng các chuyên gia của Batdongsan cũng cho biết, thị trường vẫn khó có biến động lớn trong quý tới đây khi tâm lý người mua nhà vẫn ở trạng thái chờ những thay đổi từ chính sách điều hành và lãi suất huy động đang trên đà tăng trở lại.

Trong khảo sát mới đây của Dat Xanh Services, loại hình bất động sản sẽ nhận được nhiều sự quan tâm của khách hàng trong nửa cuối năm 2023, chung cư được lựa chọn áp đảo với 73%, tiếp theo là loại hình nhà thấp tầng với với 15%. Đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng chiếm lần lượt 10% và 2%. Lý do vì đây là dòng sản phẩm có yếu tố khai thác dòng tiền ổn định, khả thi hơn các phân khúc khác.

“Giá thành hợp lý và tiện ích đem lại, căn hộ đã được chứng minh trong suốt chu kỳ 10 -20 năm qua nên nhu cầu rất lớn” - Ông Trịnh Duy Hà, Phó Tổng giám đốc DN BĐS.

Ông Trịnh Duy Hà, Phó Tổng giám đốc một DN BĐS tại Hà Nội, nói: "Căn hộ trở thành phân khúc phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người cũng như lợi thế của việc sinh sống trong căn hộ đã được chứng minh trong suốt chu kỳ 10 - 20 năm qua nên nhu cầu rất lớn. Thị trường đã phản ánh rất rõ điều này trong thời gian qua khi thị trường bất động sản có nhiều khó khăn thì thị trường chung cư vẫn chứng kiến mức giao dịch rất cao. Có những dự án vẫn chứng kiến mức giao dịch 300 - 400 căn trong 1 tháng".

Trái với các phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thật và có thể khai thác được ngay, phân khúc đầu cơ chứng kiến giá giảm mạnh và giao dịch trầm lắng.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan, nói: "Nhà dự án, nhà hình thành trong tương lai con số rất giật mình, phải giảm 80% - 90%. Trong báo cáo quý 1 của các đơn vị niêm yết trên các sàn chứng khoán của các nhà môi giới chính, doanh thu đến từ dịch vụ môi giới giảm từ 80-90%, lượng môi giới giảm từ 50-70% cũng rất thông thường. Do vậy mà các dự án hình thành trong tương lai rất khó khăn. Nhà trong dự án hình thành rồi nhưng chưa có người dân về ở, tiện ích, trung tâm thương mại rất khó bán".

"Nhà dự án, nhà hình thành trong tương lai vẫn rất khó khăn” - Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan

Các chuyên gia cũng cho rằng, hiện nay, mặt bằng giá chung cư đã khá cao. Do vậy, sẽ không đơn giản để giữ đà tăng như vừa qua. Nửa cuối năm, mặt bằng giá sẽ có xu hướng đi ngang và điều chỉnh nhẹ vào những năm tiếp theo.

Một tín hiệu cũng rất tích cực của thị trường, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản đã chủ động giảm giá kết hợp với nhiều chương trình quà tặng nhằm kích thích sức mua, từ chiết khấu trực tiếp vào giá bán, tăng thời gian hỗ trợ vay ngân sách lãi suất thấp tới mời người dân tới ở thử… Đây là cơ hội cho những người có nhu cầu thực mua để ở, kinh doanh hoặc đầu tư dài hạn có thể lựa chọn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết: “Chúng tôi đánh giá là đến khoảng quý 3 khi đó mới có những nguồn hàng đáp ứng được nhu cầu của thị trường, của người dân và chúng tôi cho rằng lúc đó mới có sự hồi sinh ổn định. Đến cuối năm có lẽ, thị trường sẽ được cải thiện tốt hơn so với cái thời điểm hiện tại”.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com cũng nhận định: “Chúng tôi vẫn hy vọng độ trễ chính sách duy trì 2 - 3 quý. Tôi nghiêng nhiều về khả năng quý 1/2025, thị trường bắt đầu gặp điểm đảo chiều, tâm lý tốt hơn, giao dịch quay trở lại và sẽ mất thêm 1, 2 quý nữa để thị trường sôi động trở lại”.