Sau diễn biến "sốt nóng" của phân khúc chung cư, thị trường đất nền, nhà thấp tầng ở nhiều khu vực Hà Nội đã ghi nhận sự sôi động trở lại với nhu cầu tìm mua cũng như giao dịch tăng. Không ít nhà đầu tư đã quay trở lại thị trường bất động sản trong bối cảnh các kênh đầu tư khác như gửi ngân hàng, vàng, chứng khoán đang chững.

“Sau 7 năm, giá nhà đất trong khu vực tăng cao, nhiều vị trí đã tăng tới 3-5 lần, đặc biệt là từ đầu năm đến nay” - Anh Hưng, một nhà đầu tư tại Hà Đông (Hà Nội).

Anh Hưng (Thái Bình) cho biết tranh thủ nhu cầu mua nhà đất tăng cao của những nhà đầu tư và có nhu cầu ở thực thời gian gần đây, anh đã chốt lời khoản đầu tư vào nhà đất của mình. Ông bố sinh năm 1982 chia sẻ đầu năm 2017, sau một thời gian tìm kiếm đã quyết định xuống tiền mua lô đất 42m2 kèm nhà cấp 4 tại Hà Đông với tổng số tiền gần 600 triệu đồng. Đến nay sau 7 năm, giá nhà đất trong khu vực tăng cao, nhiều vị trí đã tăng tới 3-5 lần nên cuối tháng 6 vừa qua anh đã quyết định bán khoản đầu tư của mình vào BĐS với giá 2,2 tỷ đồng.

“Nhu cầu của người mua nhà đất tăng cao cùng yếu tố hạ tầng đang được đầu tư đồng bộ nên giá nhà đất khu vực chúng tôi vừa giao dịch đang tăng cao từ đầu năm đến nay”, anh Hưng chia sẻ.

Không thu được khoản lãi lớn như anh Hưng, nhưng anh Hà (Hà Nam) chia sẻ cũng đã thu được khoản lãi lớn khi chốt lời lô đất nền 44m2 tại Hà Đông hồi cuối tháng 3/2024 với mức giá gần 1,9 tỷ đồng. Nhà đầu tư này cho biết xuống tiền mua mảnh đất này năm 2019 với mức giá khi đó chỉ 19 triệu đồng/m2.

“Những ngày cuối tháng 6 vừa qua tôi đã chốt thành công 3 giao dịch đất nền với diện tích mỗi lô từ 30-40m2 với mức giá quanh 2 tỷ đồng” - Anh Minh Đức - một môi giới nhà đất khu vực Hà Đông – Hà Nội.

Anh Minh Đức - một môi giới nhà đất khu vực Hà Đông – Hà Nội chia sẻ, từ đầu năm đến nay, đặc biệt là từ đầu tháng 4, nhu cầu tìm mua đất nền khu vực ven trung tâm đông hơn so với thời gian trước. Giá đất nền ở một số nơi cũng vì thế mà rục rịch tăng trở lại. Môi giới này cho biết những ngày cuối tháng 6 vừa qua đã chốt thành công 3 giao dịch đất nền với diện tích mỗi lô từ 30-40m2 với mức giá quanh 2 tỷ đồng.

Theo anh Đức, nếu như đầu năm 2020 chỉ cần khoảng 1 – 1,3 tỷ đồng dễ dàng mua được mảnh đất ở vị trí đẹp ở nhiều khu vực thuộc quận Hà Đông với diện tích từ 40-50m2 thì đến nay số tiền khách hàng phải bỏ ra phải từ 2,2-2,5 tỷ đồng. Trong khi đó, ngay cả những lô đất nền có diện tích 30m2 hiện cũng đang được giao dịch từ 1,6-1,7 tỷ đồng. Với những lô đất ở vị trí đẹp, lô góc 2 mặt tiền, mức giá giao dịch có thể cao hơn từ 1,8 đến 2 tỷ đồng,…

Dù thị trường BĐS nhiều khu vực đang có dấu hiệu phục hồi trở lại, tuy nhiên không phải nhà đầu tư nào cũng hưởng lợi trong “con sóng” này. Thậm chí nhiều nhà đầu tư đang sở hữu khối tài sản là BĐS lên tới chục tỷ nhưng vẫn gặp khó trong việc xoay sở dòng tiền. Anh Nguyễn Thanh Hải (Hà Đông, Hà Nội), cho hay, từ chục năm trước anh đã dồn nguồn tài chính cho việc đầu tư BĐS nghỉ dưỡng, đặc biệt là các dự án shophouse ven biển Phú Quốc, Quảng Ninh, Sầm Sơn (Thanh Hóa).

“Tôi như bị mê hoặc bởi những căn nhà phố ven biển” - Anh Nguyễn Thanh Hải một nhà đầu tư tại Hà Nội.

Anh Hải chia sẻ, tuy có khá nhiều kinh nghiệm nhưng đã không cưỡng lại được lời mời chào đầy “hấp lực” của một chủ đầu tư lớn khi móc hầu bao hơn 10 tỷ đồng để mua một căn nhà phố trong một khu du lịch ven biển Hạ Long cách đây 5 năm. Thậm chí, anh Hải còn mạnh tay chi thêm khoản tiền hơn 5 tỷ đồng để hoàn thiện nội thất theo phân khúc khách sạn 4 sao để đưa vào kinh doanh.

“Lúc đó, tôi như bị mê hoặc bởi những lời có cánh từ người môi giới BĐS rằng nhà phố biển là sản phẩm đầu tư đắt giá nhất trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Mô hình này có tính ưu việt là vừa có thể để ở, vừa có thể đầu tư kinh doanh hoặc cho thuê sinh lợi lên tới hàng chục phần trăm mỗi năm nhờ lượng khách du lịch rất lớn đến Quảng Ninh”, anh Hải thông tin.

Tuy nhiên, sau khi các căn nhà được hoàn thiện thì đại dịch Covid-19 ập tới và trong suốt hơn 4 năm tiếp theo, các căn nhà phố gần như 'cửa đóng then cài', thu không đủ chi. Phải đến đầu năm ngoái, khi dịch bệnh đi qua, khách sạn của anh Thanh mới mở cửa bình thường trở lại. Thế nhưng, hoạt động kinh doanh cũng không như kỳ vọng. Doanh thu cho thuê mỗi tháng chỉ đạt khoảng 100 triệu đồng, sau khi trừ chi phí vận hành thì lợi nhuận hầu như không đáng kể.

"Tuy nhiên, khách khá thưa vắng. Chi cả chục tỷ đầu tư nhưng lợi nhuận thu về không đáng kể” - Anh Nguyễn Thanh Hải nói thêm.

Hiện, khá nhiều căn nhà phố cách căn nhà phố của anh Hải không xa cũng gần như không có khách thuê. Nhiều căn thậm chí vẫn nguyên trạng bàn giao thô từ chủ đầu tư, chưa được hoàn thiện để đưa vào kinh doanh trong suốt nhiều năm liền.

Chị Liên – một nhà đầu tư đến từ Đông Anh (Hà Nội) cho hay, chị mua hai căn nhà phố biển của một tổ hợp nghỉ dưỡng và vui chơi giải trí tầm cỡ tại Phú Quốc, mỗi căn có giá trị hơn 20 tỷ đồng, cũng đang phải chật vật rao bán gần hai năm nay nhưng vẫn không tìm được khách mua lại.

Ban đầu khi mua dự án này, chị dự định sẽ cho thuê hoặc đợi tăng giá rồi bán. Tuy nhiên, số tiền đầu tư quá lớn nhưng không dễ để tìm khách thuê. Nhiều căn nhà phố bên cạnh vẫn trong cảnh “ngủ đông”. Những căn mặt ngoài trục đường chính, vị trí đẹp cũng chỉ cho thuê được vài chục triệu đồng mỗi tháng khiến chị quyết định bán cắt lỗ để thu hồi vốn.

Ngoài sản phẩm nhà phố trên, chị Liên cho hay, chị và hai người bạn thân còn mua chung một lô đất nền với diện tích 2.000 m2 tại Nha Trang, song chưa kinh doanh khai thác và cũng khó khăn trong việc tìm người mua lại.

“Biệt thự nghỉ dưỡng ven đô gia đình tôi cho thuê nhưng khó khăn, muốn bán cũng chưa có khách thiết tha” - Ông Nguyễn Phan Khánh, chủ căn biệt thự tại Thạch Thất, Hà Nội.

Không chỉ BĐS ven biển “ngủ đông”, mà khá nhiều biệt thự, khu nghỉ dưỡng cách Hà Nội không quá xa cũng vắng bóng nhà đầu tư mua – bán. Trên các diễn đàn bất động sản, hàng loạt biệt thự có giá hàng chục tỷ đồng ở huyện Thạch Thất cũng đang được rao bán rầm rộ. Ông Nguyễn Phan Khánh chia sẻ, ông rao bán căn biệt thự chính chủ có diện tích 206m2 với giá 10,7 tỷ đồng. Nhà 3 tầng, vị trí đẹp, nhưng 4 tháng nay vẫn chưa có khách mua, chỉ có khách hỏi qua để biết thông tin rồi cũng không liên lạc lại nữa.

"Vợ chồng tôi đầu tư căn biệt thư này để cho thuê nghỉ dưỡng, trước đây gia đình tôi cũng về sinh hoạt mỗi khi muốn thay đổi không khí. Hiện giờ không có nhu cầu sử dụng nữa do con cái đi du học, 2 vợ chồng tôi sinh sống ở Hà Nội, mà cho thuê cũng không nhiều khách nên tôi đang rao bán, nhưng vẫn chưa có khách thật sự muốn mua" – ông Khánh nói.

Có thể thấy, phân khúc BĐS nghỉ dưỡng trong thời gian khá dài kể từ sau đại dịch Covid-19 đến nay vẫn giữ nhịp độ trầm lắng, thanh khoản thấp. Do vậy, không ít nhà đầu tư đã mua đất hoặc các sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng từ trước đó đã bị “mắc kẹt”, lâm vào có nhà đất nhưng “hết tiền” tiêu.

Trong khi phân khúc đất nền, nhà riêng lẻ, chung cư nhiều khu vực đang có dấu hiệu phục hồi trở lại thì các chuyên gia đánh giá từ nay đến cuối năm 2024, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn tiếp tục "ngủ đông" bất chấp việc các chủ đầu tư tung nhiều chính sách ưu đãi kích cầu thị trường.

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý I/2024, thị trường bất động sản Việt Nam đón nhận 9.970 sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng mở bán, trong đó hơn 97% là hàng tồn kho của các dự án mở bán trước đó. Cả thị trường chỉ có 5 dự án mở bán mới, cung cấp 326 sản phẩm, giảm 64% so với quý trước và giảm 60% so với cùng kỳ năm 2023.

Về giao dịch toàn thị trường ghi nhận khoảng 160 giao dịch, tương đương với tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung sơ cấp chỉ đạt 2%. Các dự án mới mở bán có tỷ lệ hấp thụ đạt 26%, tương đương với 87 giao dịch, chủ yếu đến từ phân khúc condotel, chiếm 40%. Do đó, phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng vẫn cần thêm thời gian để có thể tái nhập cuộc.

Theo DKRA, thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng vẫn chưa thoát khỏi “vùng tối”, dù ngành du lịch đã có nhiều khởi sắc.

Còn theo báo cáo của DKRA, phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng vẫn chưa thoát khỏi tình trạng ảm đạm, mặc dù du lịch đã sôi động hơn so với trước đây. Sức cầu chung thị trường ở mức thấp, lượng tiêu thụ giảm 15% so với cùng kỳ năm ngoái, đây là mức thấp nhất trong một thập kỷ qua.

DKRA cho rằng, thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng vẫn chưa thoát khỏi “vùng tối”, dù ngành du lịch đã có nhiều khởi sắc. Giá bán sơ cấp không có nhiều biến động và tiếp tục xu hướng đi ngang. Thị trường tiếp tục gặp nhiều khó khăn về thanh khoản lẫn khả năng tăng giá khi niềm tin của nhà đầu tư, cũng như động thái phục hồi của phân khúc này vẫn còn rất thấp.

Theo đó, trong tháng 5/2024 chỉ có nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng ghi nhận tăng so với cùng kỳ 2023, với 90 sản phẩm từ 3 dự án mới. Tuy nhiên, mức tăng này vẫn còn ở mức thấp so với giai đoạn trước 2022 và tập trung chủ yếu tại khu vực miền Bắc (chiếm 66%), miền Nam (chiếm 34%).

Cũng trong tháng, lượng giao dịch thành công đạt 23 căn biệt thự, chiếm 26% lượng hàng trong tháng. Giá bán dao động từ 11,9 – 36,9 tỷ đồng/căn tại miền Bắc và 5,2 – 5,8 tỷ đồng/căn tại miền Nam. Các giao dịch tập trung chủ yếu ở nhóm sản phẩm có pháp lý hoàn thiện, tiến độ xây dựng rõ ràng và tập trung vào những căn có mức giá dưới 10 tỷ đồng/căn. Dù vậy, DKRA cho biết mặt bằng giá sơ cấp vẫn neo ở mức cao và sức cầu thị trường tăng không đáng kể so với các tháng trước đó. Thậm chí, một số sản phẩm thuộc thị trường thứ cấp giảm giá từ 30% - 40% nhưng vẫn không bán được hàng.

“Sức cầu thị trường xuống rất thấp, niềm tin của khách hàng chưa quay trở lại. Nhiều nhà đầu tư còn “quay lưng” với thị trường do lo ngại pháp lý và hiệu quả khai thác kém” - ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc mảng Dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án DKRA Group.

Trong khi đó phân khúc nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng lại không ghi nhận nguồn cung mới mở bán. Nhiều dự án liên tục dời thời gian triển khai bán hàng giữa bối cảnh khó khăn như hiện nay.

Nhận định về thị trường, ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc mảng Dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án DKRA Group cho biết, sức cầu thị trường xuống rất thấp, niềm tin của khách hàng chưa quay trở lại. Nhiều nhà đầu tư còn “quay lưng” với thị trường do lo ngại pháp lý và hiệu quả khai thác kém, khó thu được lợi nhuận.

Ngoài ra, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS cho rằng, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn cần thêm thời gian để có thể tái nhập cuộc. Hiện nay, việc hoàn thiện khung pháp lý, công bố quy hoạch, đẩy nhanh tiến độ, triển khai các dự án hạ tầng... đang được đẩy nhanh tiến độ, dự báo sẽ bơm thêm nguồn cung bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng mới vào thị trường. Từ đó, giúp thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sớm bắt kịp đà phục hồi chung của toàn thị trường.

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS cho rằng, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn cần thêm thời gian để có thể tái nhập cuộc. Hiện nay, việc hoàn thiện khung pháp lý, công bố quy hoạch, đẩy nhanh tiến độ, triển khai các dự án hạ tầng... đang được đẩy nhanh tiến độ, dự báo sẽ bơm thêm nguồn cung bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng mới vào thị trường. Từ đó, giúp thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sớm bắt kịp đà phục hồi chung của toàn thị trường.

Đặc biệt, với việc được Quốc hội thông qua, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản sẽ có hiệu lực từ 1/8/2024 (sớm hơn 5 tháng so với quy định trước đó), nhiều đại biểu Quốc hội cũng như các chuyên gia đánh giá, thị trường bất động sản cũng đang kỳ vọng sự “phá băng” khi Luật Đất đai sớm có hiệu lực.