Chi tiền mua đất qua hợp đồng góp vốn: Luật sư cảnh báo loạt rủi ro

Huy động vốn trái phép là hành vi trái với quy định pháp luật, tuy nhiên nhiều người vì không hiểu rõ về các thủ tục pháp lý đã chi tiền tỷ mua đất nền thông qua các hợp đồng góp vốn... để rồi hứng chịu loạt rủi ro.

Nhiều năm qua, bất chấp các quy định của pháp luật, rất nhiều dự án bất động sản dù chưa đủ điều kiện bán hàng nhưng chủ đầu tư vẫn tiến hành các hoạt động huy động vốn trái phép thông qua các hình thức như: Thỏa thuận góp vốn, đặt cọc giữ chỗ, hợp đồng ký quỹ...

Mới đây, UBND tỉnh Bắc Ninh vừa ban hành Quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với Công ty TNHH Nam Hồng (Công ty Nam Hồng) - Chủ đầu tư xây dựng dự án Khu trung tâm thể thao, trường học, các công trình công cộng, khu đô thị tại phường Đồng Kỵ (dự án Vườn Sen), thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.

UBND tỉnh Bắc Ninh xử phạt CĐT dự án Khu trung tâm thể thao, trường học, các công trình công cộng, khu đô thị tại phường Đồng Kỵ (dự án Vườn Sen), thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh do có dấu hiệu huy động vốn trái phép

Tương tự, Tháng 4/2021, Công ty CP tập đoàn Picenza Việt Nam, chủ đầu tư dự án khu đô thị Picenza Riverside và Công ty CP Bất động sản Hano – Vid, chủ đầu tư dự án khu dân cư lô số 3A, dọc suối Nậm La (TP Sơn La) bị Sở Xây dựng Sơn La "tuýt còi" vì huy động vốn trái phép.

Sở Xây dựng Sơn La cho biết, dự án trên chưa đủ điều kiện được huy động vốn, chưa đủ điều kiện được bán hàng. Tuy nhiên, thời gian gần đây các công ty đã thực hiện giao dịch, chào bán đất nền, nhà ở qua hình thức điện thoại, phát tờ rơi..., nhận đặt cọc giữ chỗ mua nhà ở thông qua các trang mạng kinh doanh bất động sản.

Tại Thái Nguyên, dự án Chung cư TBCO Riverside của Công ty CP Đầu tư mua chung bất động sản Việt Nam tại Thái Nguyên bị phản ánh là huy động vốn trái phép khi chưa đủ các điều kiện về kinh doanh theo đúng quy định.

Về pháp lý, Công ty CP Đầu tư mua chung bất động sản Việt Nam (Thái Nguyên) mới chỉ có được giấy phép kinh doanh môi giới, tư vấn bất động sản. Doanh nghiệp cũng không phải là chủ đầu tư của bất kỳ dự án nào trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên và các tỉnh, thành khác.

Tuy nhiên, trên thực tế, doanh nghiệp này vẫn áp dụng hình thức mua bán dự án bằng việc thực hiện hợp đồng hợp tác đầu tư và quản lý bất động sản.

Còn tại Quảng Ninh, thời gian vừa qua trên mạng xã hội xuất hiện nhiều quảng cáo đầu tư đất nền theo hình thức hợp đồng hợp tác tại dự án Thanh Sơn Lakeside do Công ty CP gốm xây dựng Thanh Sơn làm chủ đầu tư tại phường Thanh Sơn, TP Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh.

Dự án khu dân cư Thanh Sơn (Quảng Ninh) chưa hoàn thành xong hạ tầng và chưa đủ điều kiện để mở bán

Môi giới cho biết dự án đã được bán hết, muốn mua thì phải thông qua mua thứ cấp theo hợp đồng hợp tác đầu tư, thủ tục chuyển nhượng chưa thể thực hiện.

Ông Vũ Hồng Vân, Phó chủ tịch UBND phường Thanh Sơn, thành phố Uông Bí, cho biết dự án khu dân cư Thanh Sơn chưa hoàn thành xong hạ tầng và chưa đủ điều kiện để mở bán.

“Đến thời điểm hiện tại, dự án do Công ty CP gốm xây dựng Thanh Sơn chưa hoàn thành xong và chưa được cơ quan chức năng tỉnh Quảng Ninh cấp phép mở bán” - ông Vân khẳng định.

Trao đổi với phóng viên, Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Cty Luật SBLaw cho biết, điều kiện chủ đầu tư được phép mở bán dự án đã được thể hiện tại Điều 41 của Nghị định Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

Theo luật sư Hà, một dự án bất động sản nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền khi đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt.

Chủ đầu tư phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải.

Ngoài ra, chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) và chủ đầu tư chỉ được phân lô bán nền tại các khu vực được phân lô bán nền theo công bố của UBND cấp tỉnh.

Đặc biệt, Chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền sau khi đã được UBND cấp tỉnh đồng ý, cho phép được phân lô, bán nền.

Cũng theo Luật sư Hà, câu chuyện chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng khi dự án chưa đủ điều kiện là câu chuyện không hề mới. Thực tế nó vẫn diễn ra như một sự thường lệ với sự đồng ý của cả 2 bên.

“Để hạn chế tối thiểu rủi ro không đáng có, khách hàng trước khi thực hiện ký kết hợp đồng góp vốn vào dự án cần tìm hiểu rõ thủ tục pháp lý, hình thức và thời gian góp vốn với chủ đầu tư được thể hiện trong hợp đồng. Ngoài ra, khách hàng cần đến trực tiếp văn phòng chủ đầu tư để thực hiện ký để đảm bảo quyền lợi của mình” – Luật sư Hà lưu ý.