Trước sự ảm đạm của thị trường BĐS, kể từ cuối năm 2022, thị trường bất động sản (BĐS) TP.HCM và lân cận đã xuất hiện tình trạng các chủ đầu tư dự án đua nhau giảm giá nhà ở, cạnh tranh chiết khấu sâu để thoát hàng. Trong đó, tại nhiều dự án khu đô thị ở Đồng Nai, một số môi giới đã chào bán những căn shophouse và nhà phố thương mại với mức giá chưa từng thấy. Sau khi áp dụng mức chiết khấu và ưu đãi, mức giá chỉ bằng 50% so với giá bán sơ cấp từ chủ đầu tư.

Nhiều dự án nhà ở đua giảm giá, cạnh tranh chiết khấu 50% so với giá bán sơ cấp từ chủ đầu tư.

Cụ thể, các căn shophouse có giá ban đầu 15 tỷ đồng đang được chào với giá giảm 50%, chỉ còn 7,5 tỷ đồng. Những căn nhà phố thương mại đã hoàn thiện phần thô có giá bán sơ cấp gần 13 tỷ đồng thì nay khách hàng chỉ cần bỏ ra hơn 6 tỷ đồng.

Giao dịch biệt thự song lập tại một dự án có quy mô 200 ha thuộc huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai với diện tích 8x20m khoảng 5-6 tỷ đồng. Trong khi đó, cùng thời điểm này năm ngoái, giá các căn biệt thự này dao động 9-10 tỷ đồng. Các sản phẩm biệt thự đơn lập với diện tích 16x21m có giá 14-16 tỷ đồng từ đầu năm 2022 hiện tại đã giảm còn 10-11 tỷ đồng. Tương đương, chỉ trong vòng chưa đầy một năm, các sản phẩm biệt thự tại đây đã giảm gần 50% giá trị.

Khảo sát tại Hà Nội, một số dự án đang chào bán trên các trang chuyên về bất động sản, với mức giá kèm thông tin chiết khấu từ 20-27%, thậm chí là 38%. Theo đó, một dự án BĐS tại Hoàng Mai, Hà Nội đang chào bán với chiết khấu lên tới 38% nếu người mua nhà chấp nhận thanh toán trước 95% giá trị căn hộ.

Tại một khu đô thị trên địa bàn huyện Hoài Đức, hàng nghìn căn liền kề, shophouse đã hoàn thiện phần thô, hiện đang được rao bán giảm 30% giá so với một năm trước đó. Điển hình, một căn liền kề hoàn thiện thô với 4 tầng tại một dự án nằm liền kề tuyến vành đai 3,5 có diện tích 90m2 trước đây từng được rao bán với mức giá 10 tỷ đồng thì hiện đang được rao bán 6 tỷ - 7 tỷ đồng, tùy vị trí. Với phân khúc đất nền, nhiều khu vực tại Hà Nội giá cũng đã giảm sâu từ 20 - 30%, thậm chí xuất hiện cả mức giá giảm tới 50%.

Dù giảm sâu nhưng thị trường vẫn ảm đạm vì người mua khó tiếp cận tín dụng ngân hàng hoặc mức lãi suất vay mua BĐS ở nhiều ngân hàng vẫn cao, dao động ở mức 12-13,5%/năm.

Dù BĐS nhiều nơi đã giảm giá sâu thời gian qua nhưng có thực tế là những người có nhu cầu ở thực vẫn khó tiếp cận được những sản phẩm này bởi khó tiếp cận tín dụng ngân hàng hoặc mức lãi suất vay mua BĐS ở nhiều ngân hàng vẫn đang ở mức cao.

Sau gần 3 tháng tìm kiếm, đầu tháng 3, gia đình anh Khôi (Nam Định) khấp khởi khi tìm được căn nhà đáp ứng các tiêu chí của gia đình, tuy nhiên khi tiếp cận ngân hàng để làm thủ tục vay 1 tỷ đồng mua nhà, anh đã choáng với mức lãi suất đang được các nhà băng niêm yết.

Anh Khôi thông tin, thoạt nhìn với mức lãi suất cho vay 5%/năm đang được một số ngân hàng niêm yết khiến nhiều người vui mừng, nhưng rồi lại thất vọng cùng cực bởi chỉ áp dụng cho 6 tháng vay đầu tiên, sau khi hết thời hạn ưu đãi, lãi suất cho vay sẽ cố định là 12%/năm.

Tương tự, một ngân hàng khác đưa ra mức lãi suất vay mua nhà chỉ từ 4,99%/năm là vô cùng hấp dẫn, tuy nhiên chỉ cố định trong 3 tháng đầu, áp dụng với các khoản vay có thời hạn hơn 24 tháng. Từ tháng thứ 4, lãi suất cho vay sẽ được thả nổi theo thị trường.

“Kể từ đầu tháng 3, dồn dập những thông tin lãi suất hạ nhiệt được tung ra, nhưng hạ ở đâu thì chưa thấy, ít nhất là với người vay mua nhà. Sau khi tham khảo không dưới 5 ngân hàng, thực tế lãi suất vẫn dao động ở mức 12-13,5% (sau ưu đãi), giảm chẳng đáng là bao so với mức đỉnh”, anh Khôi nói thêm.

“Dồn dập những thông tin lãi suất hạ nhiệt được tung ra, nhưng thực thế lãi suất vẫn cao, thậm chí để tiếp cận được cũng rất khó” - Anh Bình (Hoàng Mai, Hà Nội).

Không chỉ những người có nhu cầu vay mới, những người đang có khoản vay mua nhà với ngân hàng cũng “mệt mỏi” với việc lãi suất cho vay liên tục tăng cao thời gian qua.

Anh Bình (Hoàng Mai, Hà Nội) kể, thời gian qua vợ chồng anh đang trả lãi và gốc cho khoản vay mua nhà tại một ngân hàng thương mại có lãi suất cố định 8,3%/năm trong 2 năm đầu. Tuy nhiên, sau khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất phải trả của khoản vay trên tăng lên đến 12%/năm.

“Kinh tế khó khăn, thu nhập của người dân không tăng nhưng lãi suất thì liên tục tăng tốc. Mặc dù một số ngân hàng tuyên bố giảm lãi suất cho vay nhưng để tiếp cận được cũng rất khó, bời thời gian qua tại nhiều ngân hàng cũng đã đua nhau tăng lãi suất huy động, tức chi phí đầu vào tăng mạnh” anh Bình thở dài.

Điều khiến anh Bình băn khoăn và bất ngờ đó là, với mức lãi suất huy động 12 tháng của ngân hàng đang duy trì 7,4%/năm, sau khi cộng thêm biên độ lãi suất sau ưu đãi 3,5%, thì lãi suất thả nổi phải giữ mức 10,9%/năm.

“Khi thắc mắc, ngân hàng giải thích mức trên được áp dụng theo lãi suất tối thiểu đối với các khoản vay mua nhà đang áp dụng là 12%/năm. Mở lại hợp đồng thì cũng có phần chú thích quy định lãi suất thả nổi sẽ bằng lãi suất huy động cộng biên độ 3,5%, nhưng không được thấp hơn lãi suất tối thiểu trong từng thời kỳ. Đúng là khốn khổ”, anh Bình bức xúc nói.

Do lãi suất ngân hàng tăng cao trong khi thị trường kém thanh khoản, nhiều nhà đầu tư mắc kẹt, khóc dở mếu dở bởi đã cọc 15%, thậm chí có người đã vào tiền 30%.

Anh Trần Minh Tuấn (Thanh Trì, Hà Nội) chia sẻ, tháng 6/2022, anh mua căn hộ tại quận Hoàng Mai (Hà Nội) với giá 2,5 tỷ đồng, trong đó, vốn anh có chỉ 1,5 tỷ đồng, còn lại 1 tỷ đồng vay ngân hàng. Anh cho biết, căn hộ của anh đã đóng 40% giá trị hợp đồng. Nhưng càng về sau, tiến độ thanh toán càng nặng, cùng với đó hết lãi suất ưu đãi 6 tháng đầu, lãi suất sẽ thả nổi và dự kiến lên tới 13%/năm. Cảm nhận không kham nổi, anh chọn phương án thanh lý hợp đồng với chủ đầu tư.

“Lãi suất tăng quá cao, rủi ro quá nhiều nên tôi quyết định thanh lý hợp đồng, chấp nhận chịu khoản phạt gần 230 triệu đồng để đỡ áp lực tài chính”, anh Tuấn (Thanh Trì, Hà Nội).

Theo anh Tuấn, do quyết định thanh lý hợp đồng nên anh chịu khoản phạt gần 230 triệu đồng. “Lãi suất tăng quá cao, rủi ro quá nhiều nên tôi quyết định thanh lý hợp đồng, chấp nhận bán lỗ để đỡ áp lực tài chính”, anh Tuấn nói.

Chị Trần Thu Th. (Hà Nội) thì đang đối diện khó khăn lớn hơn. Do quá áp lực nên chị đành rao tặng lại phần “cọc” cả tỷ đồng. Chi Th. chia sẻ, năm 2022 chị trót “ôm” 2 căn biệt thự. Tổng tiền là 8,7 tỷ/căn, hiện chị đã vào tiền 2,6 tỷ/căn. Nay do khó khăn về tài chính, chị muốn nhượng lại một căn trên và sẵn sàng tặng 2,6 tỷ đồng cho nhà đầu tư nào vào tiền tiếp...

“Do khó khăn về tài chính, tôi chấp nhận nhượng lại một căn biệt thự và sẵn sàng tặng 2,6 tỷ đồng cho nhà đầu tư nào vào tiền tiếp”...chị Trần Thu Th. (Hà Nội).

Bà Dương Thùy Dung, Trưởng bộ phận Định giá, nghiên cứu thị trường và tư vấn phát triển, CBRE Việt Nam ước đoán, trên 50% nhà đầu tư đang bị mắc kẹt trong việc vay vốn đầu tư bất động sản, nếu tiếp tục vay thì chi phí vốn tăng cao, còn muốn bán thì lại không bán được.

“Nhà đầu tư có lựa chọn cuối cùng là trả lại sản phẩm cho chủ đầu tư, nhưng chi phí phạt từ chủ đầu tư còn lớn hơn chi phí họ tiếp tục gồng để đi vay tiếp. Đây là điểm tắc nghẽn và hậu quả là buộc phải bán sản phẩm dưới giá đã mua, khi đó thị trường sẽ giảm giá”, bà Dung nhấn mạnh.

Theo đại diện của DKRA Vietnam, tác động rõ nét của việc lãi suất tăng đến thị trường bất động sản là sức cầu giảm mạnh, đa số nhà đầu tư bị kẹt hàng. Những người đang chịu áp lực trả lãi vay không dễ dàng bán cắt lỗ.

Còn theo đại diện của DKRA Vietnam, tác động rõ nét của việc lãi suất tăng đến thị trường bất động sản là sức cầu giảm mạnh. Lãi suất cho vay mua bất động sản phổ biến trên mức 12%/năm như hiện nay khiến nhà đầu tư e dè, thận trọng trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Ngay cả khi họ có dòng thu nhập tốt, muốn vay vốn ngân hàng, thì việc tiếp cận vốn vay lại gặp khó khăn, bởi hạn mức tăng trưởng (room) tín dụng cạn dần và chủ trương của cơ quan quản lý cũng như ngân hàng thương mại là kiểm soát chặt rủi ro tín dụng bất động sản.

Trong bối cảnh đó, những người đang chịu áp lực trả lãi vay không dễ bán cắt lỗ. Những năm trước, khi thị trường bất động sản sôi động, lãi suất ở mức thấp, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, sau đó không có khả năng trả nợ sẽ bán ra, chấp nhận lỗ là bán được. Tuy nhiên, hiện nay, thanh khoản trên thị trường thứ cấp sụt giảm, đa số nhà đầu tư bị kẹt hàng.

Trong báo cáo gửi cuộc họp Ban Chỉ đạo điều hành giá về công tác điều hành giá quý I ngày 24/3, Bộ Tài chính cho biết: "Thị trường bất động sản quý I trong trạng thái trầm lắng, cùng với trùng Tết Nguyên đán dẫn đến giá bất động sản bình quân cả quý đối với toàn bộ phân khúc và loại hình bất động sản đều có xu hướng giảm".

"Giá giảm nhiều đối với loại hình nhà ở riêng lẻ, đất nền. Giá nhà ở, đất nền tại khu vực Hà Nội và TP.HCM cũng có xu hướng giảm nhưng mức độ giảm thấp hơn ở các địa phương khác, mặt bằng giá hiện vẫn ở mức cao", báo cáo cho biết.

Bộ Tài chính dự báo thị trường bất động sản trong thời gian tới (quý II, III) sẽ vẫn tiếp tục xu hướng ảm đạm cả về giá, nhu cầu và sức mua của thị trường.

Theo cơ quan này, nguyên nhân bởi nguồn vốn vào thị trường vẫn gặp nhiều khó khăn khi doanh nghiệp bất động sản tiếp tục gặp khó khi tiếp cận nguồn vốn vay, áp lực từ việc đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp, sức mua thị trường giảm sút, thị trường chứng khoán vẫn tiếp tục diễn biến tiêu cực theo tình hình chung của thế giới.

Bộ Tài chính dự báo thị trường bất động sản trong thời gian tới (quý II, III) sẽ vẫn tiếp tục xu hướng ảm đạm cả về giá, nhu cầu và sức mua của thị trường.

Trong bối cảnh dòng tiền từ các nhà đầu tư gặp khó, xuất hiện các thương vụ mua bán và sáp nhập (M&A).

Trong bối cảnh dòng tiền từ các nhà đầu tư cá nhân gặp khó, một số doanh nghiệp đã thực hiện thành công các thương vụ mua bán và sáp nhập (M&A). Trong lúc này, không ít đơn vị cũng đang khảo sát, sẵn sàng nhập cuộc.

Đơn cử, ngay từ những ngày đầu năm, Công ty CP Đầu tư Nam Long đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng 25% vốn điều lệ của Công ty TNHH Paragon Đại Phước. Đây là công ty được thành lập năm 2018 nhằm đầu tư phát triển Khu đô thị Nam Long Đại Phước với quy mô hơn 45 ha tại Đồng Nai. Doanh nghiệp này hiện có vốn điều lệ gần 1.678 tỷ đồng.

Sau đó vài ngày, Vina Đại Phước - chủ đầu tư dự án SwanBay Đại Phước nằm cách đó không xa cũng thông báo thay đổi thông tin vốn điều lệ. Từ cơ cấu vốn nước ngoài chiếm gần 73%, giờ đây Vina Đại Phước hoàn toàn thuộc về các doanh nghiệp nội địa.

Đến cuối tháng 2, Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt cũng đã thông qua quyết định mua thêm 29,7 triệu cổ phần Bắc Cường, với tổng giá trị ước tính khoảng 297 tỷ đồng. Sau khi hoàn tất thủ tục mua thêm, Phát Đạt sở hữu 49,5 triệu cổ phần, chiếm 99% vốn điều lệ Bắc Cường, tức gần như có thể toàn quyền quyết định việc đầu tư phát triển và kinh doanh dự án trên khu đất vàng rộng 2.700 m2 ở TP Đà Nẵng.

Không chỉ doanh nghiệp trong nước, khối ngoại cũng đã rục rịch "xuống tiền" thời gian qua.

Mới đây nhất, theo nguồn tin Reuters. Tập đoàn CapitaLand đang đàm phán mua tài sản trị giá khoảng 1,5 tỷ USD từ Công ty CP Vinhomes. Nguồn tin này còn tiết lộ CapitaLand sẽ xem xét mua một phần dự án Ocean Park 3 của Vinhomes hoặc một dự án khác ở phía bắc TP Hải Phòng.

Bộ Kế hoạch và Đầu tư ước tính trong vòng 2 tháng đầu năm đã có gần 397 triệu USD vốn ngoại đổ vào ngành bất động sản, đóng góp 12,8% tổng vốn FDI vào Việt Nam. Với những con số này, bất động sản vẫn là lĩnh vực thu hút FDI lớn thứ hai.

Trước sự ảm đạm của thị trường BĐS trong nước thời gian qua, các chuyên gia kinh tế cho rằng các thương vụ mua bán, sáp nhập được xem là chiếc ‘phao cứu sinh’ giữa lúc nguồn vốn trong nước chưa thể khơi thông một sớm một chiều, đảm bảo tiếp cận dòng tiền ổn định để duy trì phát triển dự án của các doanh nghiệp BĐS.

“Xu hướng M&A sẽ còn gia tăng khi doanh nghiệp địa ốc đứng trước thách thức về dòng tiền. Đó là diễn biến tự nhiên của thị trường” - PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế.

Với những người mua nhà có nhu cầu vay vốn trong năm 2023, các chuyên gia khuyến cáo có thể quan sát thêm trong 2 quý đầu và nắm bắt cơ hội trong 2 quý cuối năm. Tuy nhiên, trước những biến động vẫn đang hiện hữu, các chuyên gia khuyến cáo người mua nhà nên cân nhắc kỹ về tỷ trọng vốn vay để tránh áp lực về trả nợ.

Còn theo PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, xu hướng M&A sẽ còn gia tăng khi doanh nghiệp địa ốc đứng trước thách thức về dòng tiền. Tuy nhiên, vị chuyên gia này cho rằng, đó là diễn biến tự nhiên của thị trường. Doanh nghiệp Việt không chỉ có dòng vốn mới còn cơ hội học hỏi, hợp tác với tập đoàn lớn nước ngoài.