Từ năm 2019 đến đầu năm 2022, thị trường bất động sản nhiều nơi diễn biến sôi động. Thời điểm đó, không ít người "bỏ tiền" vào đất chỉ sau một thời gian rất ngắn "lướt sóng" đã có thể thu lời hàng trăm triệu đồng, thậm chí những người vốn lớn có thể nhanh chóng lãi hàng tỷ đồng.

Đầu tư theo đám đông, nhiều nhà đầu tư tay ngang, ít kinh nghiệm khi ấy cũng "đổ bộ" thị trường và mạnh tay chi số tiền lớn, khiến thị trường "sốt giá".

Khi thị trường nhà đất rơi vào trầm lắng, những BĐS tôi đầu tư liên tục giảm giá và khó thanh khoản. Kế hoạch “lướt sóng” không thành biến tôi trở thành “con nợ” của các ngân hàng” – anh Hải, một nhà đầu tư tại Hà Nội.

Tuy nhiên, đến giữa năm ngoái, thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng và duy trì sự ảm đạm tới nay. Trong đó, thanh khoản liên tục sụt giảm khiến không ít người bán muốn thu tiền về phải chấp nhận giảm giá sâu.

Chị Tuyết (TP HCM) chia sẻ giữa năm 2020 gia đình chị mua 2 lô đất nền tại Long Phước – TP Thủ Đức với giá giá 4,8 tỉ đồng. Trong đó chị dùng đòn bẩy 1,5 tỉ đồng. Đến đầu năm 2022, khoản đầu tư của chị có lãi nhẹ khi hai nền đất tăng theo giá thị trường lên 2,8 tỉ đồng mỗi nền. Tuy nhiên, vợ chồng chị hy vọng giá trị mảnh đất sẽ tiếp tục tăng mới bán chốt lời.

Thế nhưng kể từ khi thị trường rơi vào trầm lắng từ nửa cuối năm 2022 đến nay, 2 nền đất được gia đình chị đầu tư liên tục giảm giá xuống mức 2,1-2,2 tỉ đồng/nền. Chị Tuyết cũng cho biết, dù giảm giá nhưng đất không có thanh khoản.  

Cùng tình cảnh, anh Huân (quận 12) cho biết cũng đang mắc kẹt vào BĐS khi mua nền đất gần 60m2 tại Quận 9 từ cuối năm 2021 với giá 2,3 tỉ đồng. Sau khoảng thời gian tăng lên 2,6 tỉ đồng, anh Minh cố giữ tài sản mong chốt lời cao hơn thì hiện tại đã giảm xuống 1,9 tỉ đồng. Dù không vay ngân hàng mua đất nhưng nhìn mảnh đất đầu tư rớt giá mạnh khiến anh khá thất vọng.

Thậm chí, tình trạng trầm lắng kéo dài suốt thời gian qua của thị trường bất động sản đã khiến không ít nhà đầu tư có sử dụng đòn bẩy tài chính lớn phải nhận "trái đắng".  

"Kinh doanh thì không ai muốn bán lỗ, nhưng vì không chịu được nợ nên tôi đành phải bán đi để tất toán. Thực sự mệt mỏi” - anh Hải, một nhà đầu tư tại Hà Nội.

Theo đó gia đình anh Hải (Hà Nội) cho biết đã thiệt hại số tiền lớn khi phải cắt lỗ những khoản đầu tư vào BĐS. Chia sẻ về thất bại của mình, anh Hải cho biết sau một vài thương vụ đầu tư nhỏ thắng lớn để nâng số vốn trong tay từ 3 tỷ đồng lên 4,5 tỷ đồng, năm 2022 anh quyết định đầu tư lớn bằng việc thế chấp căn nhà đang ở tìm mua 1 mảnh đất tại vùng ven Hà Nội và 4 mảnh đất tại Hải Dương, Hà Nam, Bắc Ninh với tổng giá trị hơn 9 tỷ đồng. Trong đó, hơn 50% giá trị là anh vay vốn ngân hàng thế chấp từ căn nhà đang ở và các BĐS mua thêm.

Những tính toán của nhà đầu tư này đã đổ bể bởi từ nửa sau năm 2022 thị trường rơi vào trầm lắng, các khoản đầu tư của anh liên tục giảm giá, kế hoạch “lướt sóng” không thành biến anh trở thành “con nợ” của các ngân hàng. Đầu năm nay, do không "gồng" nổi lãi suất, anh Hải đã rao bán 4 mảnh đất ở tỉnh với mức "cắt lỗ" từ 20-30% so với lúc mua. Với mảnh đất tại vùng ven đến đầu tháng 5 vừa qua, anh Hải tiếp tục bán lỗ hơn 30%.

Thống kê qua các thương vụ bán cắt lỗ đã khiến anh Hải lâm cảnh nợ nần. "Kinh doanh thì không ai muốn bán lỗ, nhưng vì không chịu được nợ nên tôi đành phải bán đi để tất toán. Hiện vẫn còn một lô đất tỉnh chưa thể thanh khoản, trong khi tôi vẫn còn nợ ngân hàng hơn 1 tỷ đồng. Thực sự mệt mỏi", anh Hải ngậm ngùi.

Mặc dù nhiều nhà đầu tư BĐS đã buộc phải rao bán cắt lỗ khoản đầu tư của mình từ 10-30% trong thời gian qua nhằm thu tiền về, giảm áp lực lãi vay, tuy nhiên, không phải ai cũng có thể sang tay khoản đầu tư của mình. Trong thời gian gần đây, nhiều mảnh đất đã rao bán cắt lỗ nhưng tiếp tục bị người mua ép giá giảm thêm tới 40-50%.

“Nhiều mảnh đất đã rao bán cắt lỗ nhưng tiếp tục bị người mua ép giá giảm thêm tới 40-50% khiến nhiều chủ đất bị sốc”- Anh Hoàng, môi giới BĐS tại khu vực phía Nam.

Anh Hoàng, môi giới có 15 năm làm ngành địa ốc tại phía Nam cho biết giữa tháng 4 có môi giới một lô đất diện tích khá lớn gần một chợ đầu mối lớn. Chủ đất chào giá 47 triệu đồng một m2, đã giảm 25% so với đầu năm ngoái. Tuy nhiên, qua nhiều vòng kiểm tra thông tin, đi xem đất, đến khi bên mua và bán giáp mặt nhau, khách mặc cả giảm xuống còn 23 triệu đồng một m2 khiến chủ đất bị sốc, từ chối thương lượng thêm.

Tương tự, ông Quốc, ở huyện Bình Chánh đang chào bán lô đất 4.800 m2, với giá 27 tỷ đồng, đã giảm 11 tỷ so với cùng kỳ năm ngoái, tương đương mức giảm 30%. Tuy nhiên, nhà đầu tư này cho biết nhiều khách có tiềm lực tài chính, sẵn tiền mặt tiếp cận chỉ đưa ra mức giá khoảng 20 tỷ đồng, tức đề nghị giảm 48%. Do không thương lượng được giá cả, giao dịch này cũng chưa hoàn tất.

“Tôi kẹt tiền rao bán lô đất 11 tỷ đồng, đã giảm 30% so với giá thị trường đầu năm 2022, nhưng một số người đi săn đất ngộp khu vực này chỉ đưa ra mức thương lượng 7 tỷ đồng, tức giảm gần 60%” - Ông Trung, NĐT tại Bảo Lộc Lâm Đồng.

Còn ông Trung, chủ một lô đất rẫy cà phê nằm trên đồi tại Bảo Lộc kẹt tiền rao bán 11 tỷ đồng, đã giảm 30% so với giá thị trường đầu năm 2022, song người đi săn đất ngộp khu vực này chỉ đưa ra mức thương lượng 7 tỷ đồng, tức giảm gần 60%. Ông Trung và khách hàng mặc cả nhiều tháng nay nhưng chưa ngã ngũ, giao dịch vẫn ở tình trạng chờ.

Ở khu vực Biên Hòa, Đồng Nai, tình trạng nhà đất ngộp tài chính bán tháo bị ép giá 40-50% cũng diễn ra. Theo đó, chủ 1 căn biệt thự dự án đang bị hoãn tiến độ, kẹt tiền vì chủ đầu tư dừng các thỏa thuận hỗ trợ lãi suất, cho biết đã chào bán căn nhà 12 tỷ đồng (giá hợp đồng) với mức giảm gần 30% nhưng bị khách ngã giá giảm 50% mới thương lượng tiếp.

"Người mua cho rằng chủ đầu tư từng xả hàng chiết khấu 50% cho trường hợp thanh toán một lần tại dự án này, nên họ chỉ đồng ý mua giá 6 tỷ đồng cho căn biệt thự của tôi. Giá bên mua đưa ra quá thấp, tôi tìm phương án khác để giải quyết tài chính", vị chủ nhà này cho biết.

“Đa phần các tài sản BĐS đều có diện tích rộng hoặc là các biệt thự với giá trị tài chính rất lớn. Những tài sản này thực sự kén khách, việc thanh khoản không dễ dàng khiến giá bị ép giảm 40 – 50% cũng là điều dễ hiểu” – anh Sinh, môi giới BĐS tại Hà Nội.

Tương tự, tại Hà Nội, hàng loạt bất động sản nhà vườn, liền kề, biệt thự tại các khu vực vùng ven thành phố, như tại Ba Vì, Hoài Đức, Đan Phượng, Gia Lâm…, thời gian gần đây cũng tràn lan thông tin rao “bán gấp”, “bán lỗ thu hồi vốn”...

Đơn cử, một số căn liền kề, biệt thự tại khu đô thị Geleximco Lê Trọng Tấn từng có thời điểm được đẩy lên tới 90-110 triệu đồng/m2, cá biệt có căn giá lên tới 165 triệu đồng/m2, thì hiện tại đang về mức giá phổ biến từ 75-100 triệu đồng/m2. Điều đáng nói, dù giá giảm sâu 40 – 50%, nhưng những bất động sản “nhà giàu” dạng này rất khó thanh khoản.

Trong tâm trạng chán nản, anh Hưng (Nam Từ Liêm, Hà Nội) cho hay, do không có nhu cầu sử dụng tới, khoảng 3 tháng qua anh rao bán khu nhà vườn của gia đình tại Ba Vì, nhà gồm 3 phòng khép kín, 1 phòng cộng đồng, khuôn viên, sân vườn rất chỉn chu. Dù anh Hưng gửi một số văn phòng nhà đất, rao mức giá gần như tặng lại nhà nhưng cũng chỉ có vài người tới xem, song bị ép giá rất sâu xuống còn hơn 5 tỷ đồng - chưa bằng số tiền anh mua đất trước đó.

“Bán đi thì tôi lỗ nặng, để lại mà không thuê người dọn dẹp khách tới mua thấy hoang vu bừa bộn họ lại tiếp tục ép giá thêm và căn nhà cũng xuống cấp rất nhanh. Bây giờ tôi thấy giữ không được bán cũng không xong”, anh Hưng nói thêm.

Anh Sinh, chuyên môi giới biệt thự, bất động sản sinh thái ven đô, cho hay thời gian này số lượng biệt thự, các khu vườn sinh thái, nhà vườn rao bán tăng lên. Lý do gia chủ rao bán khá đa dạng nhưng hầu hết vì túi tiền đã xẹp dưới tác động chung của thị trường và khủng hoảng kinh tế.

“Đa phần các tài sản BĐS trên đều có diện tích rộng, vài nghìn m2 cho đến vài ha, hoặc là các biệt thự với giá trị tài chính rất lớn. Những tài sản này thực sự kén khách, việc thanh khoản không dễ dàng khiến giá bị giảm 40 – 50% cũng là điều dễ hiểu” – anh Sinh nói thêm. 

Dù nhiều nhà đầu tư BĐS đang rao bán cắt lỗ khoản đầu tư của mình để thu tiền về thì nhiều người vẫn coi BĐS là kênh đầu tư hấp dẫn. Theo một báo cáo mới đây của Batdongsan, người Việt vẫn có tâm lý đầu tư nhà đất để kiếm lời ngay cả trong giai đoạn thị trường đóng băng.

“Đây có thể không phải thời điểm tốt để bán nhưng là thời điểm tốt để đi mua. Không lúc nào dễ mua nhà như lúc này” - Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang.

Chị Hoài (Hà Đông, Hà Nội), cho biết đã chuyển gần như tất cả các khoản tiết kiệm của gia đình mình vào bất động sản. Chị coi đây là một kênh tích trữ tài sản với quan niệm giữ giá, hoặc nay mai có thể để lại cho con mình. “Đến nay tôi đang sở hữu 5 lô đất nền nằm rải rác ở khu vực quận Hà Đông. Dù thanh khoản BĐS thời gian qua khá trầm lắng nhưng so với thời điểm xuống tiền đầu tư thì các khoản đầu tư của tôi giờ bán với giá nào cũng có lãi. Việc sở hữu một BĐS cũng giúp tôi cảm thấy yên tâm hơn khi gửi tiền vào các kênh khác”.

Chia sẻ mới đây, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng, đây là thời điểm xác định đáy của bất động sản, là thị trường của người mua. Người mua tìm kiếm được bất động sản giá tốt, yêu thích thì nên xuống tiền.

Theo vị này, hiện nay có khoảng 20-30% nhà đầu tư có sẵn tiền mặt đang đi mua những bất động sản yêu thích, vị trí tốt, giá tốt. Những người này “máu đầu tư” đã thấm trong người chỉ đợi sản phẩm giá tốt, đúng nhu cầu đầu tư và pháp lý đầy đủ là mua. “Đây có thể không phải thời điểm tốt để bán nhưng là thời điểm tốt để đi mua. Không lúc nào dễ mua nhà như lúc này”, ông Quang cho hay.

Khảo sát được thực hiện đầu năm 2023 với 1.000 người của Batdongsan cho thấy không chỉ người chưa có nhà đất muốn sở hữu bất động sản, những người đã sở hữu 3 bất động sản trở lên vẫn có nhu cầu mua thêm. Số này chiếm tới 87% người được hỏi. Tương tự, với người đã sở hữu 1-2 bất động sản, nhu cầu tiếp tục mua tài sản chiếm lần lượt 66-79%. Trong đó, các sản phẩm sơ cấp trong tầm giá 2,5-5 tỷ đồng thu hút lượng quan tâm lớn. Phần lớn đều có nhu cầu mua để đầu tư.

Một khảo sát khác của Batdongsan cũng chỉ ra rằng giá nhà đất tại một số nơi ở Hà Nội và TP.HCM đã tăng khoảng 21-33 lần trong giai đoạn 2002-2020, gấp 4 lần tốc độ tăng giá của vàng trong cùng thời kỳ.

“Giá BĐS sẽ còn tiếp tục tăng mạnh khi tốc độ đô thị hóa tại Việt Nam vẫn ở mức rất thấp, chỉ ở khoảng 35%. Con số tại Trung Quốc và Hàn Quốc lần lượt đạt 60% và 81%” - Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan, nêu một câu chuyện thực tế về giá bất động sản quận Hoàn Kiếm. Vào năm 2002, giá nhà tại đây trung bình chỉ khoảng 11 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đến năm 2020, mức giá tại khu vực này đã tăng lên 33 lần, đạt ngưỡng trên 360 triệu đồng/m2.

Thậm chí, giá một số căn hộ cũ cũng tăng lên nhanh chóng. Chẳng hạn, giá nhà ở xã hội Đại Kim (Hoàng Mai, Hà Nội) có giá 14 triệu đồng/m2 vào năm 2016 nhưng hiện trên thị trường đã lên 30 triệu đồng/m2. Dự án khu nhà ở xã hội Tây Nam Linh Đàm (Hoàng Mai, Hà Nội) cũng có giá khởi điểm chỉ khoảng 13 triệu đồng/m2 vào năm 2016 nhưng nay giá đã tăng lên mức 31 triệu đồng/m2.

Vị này cũng cho biết rằng hiện giá nhà đất ở nơi tăng thấp nhất cũng đã cao gấp 3 lần so với năm 2011. Trong tương lai, mức giá sẽ còn tiếp tục tăng mạnh khi tốc độ đô thị hóa tại Việt Nam vẫn ở mức rất thấp, chỉ ở khoảng 35%. Con số tại Trung Quốc và Hàn Quốc lần lượt đạt 60% và 81%.

Dẫu vậy, theo ông Quốc Anh, giá nhà tại một số đô thị lớn tại Việt Nam như Hà Nội và TP.HCM rơi vào khoảng 2.000 USD/m2, vẫn ở mức rất thấp nếu so với các nước trong khu vực như Australia, Hong Kong, Singapore…

Tuy nhiên, bất động sản là tài sản lớn, suất đầu tư thường cao hơn các kênh khác nên các nhà đầu tư thường có xu hướng cân nhắc, tìm hiểu kỹ càng, ít khi thiếu căn cứ.

Nhà đầu tư cần phải rất bình tĩnh tìm hiểu kỹ các sản phẩm, đảm bảo về pháp lý, có tiềm năng lợi thế nhất định. Đặc biệt, cần căn cứ khả năng tài chính của bản thân” - Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, cho rằng nhà đầu tư phải rất bình tĩnh, không nên nóng vội. Nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ dự án, đầy đủ pháp lý, chủ đầu tư uy tín, sản phẩm có tiềm năng lợi thế nhất định… Ông cũng nhấn mạnh nhà đầu tư nên căn cứ vào khả năng tài chính của bản thân để đưa ra quyết định đầu tư phù hợp.

“Tại Việt Nam, các kênh đầu tư cá nhân phổ biến tại Việt Nam vẫn là bất động sản, vàng, USD, tiết kiệm, chứng khoán… Trong số này, bất động sản là kênh đầu tư tốt và phù hợp với nhà đầu tư cá nhân trong nhiều năm tới” - TS Đinh Thế Hiển.

TS Đinh Thế Hiển đánh giá các kênh đầu tư tại Việt Nam có sự khác biệt so với nhiều nước. Tại nhiều quốc gia, đặc biệt là các nước phát triển, kênh rót vốn qua tín thác, qua các quỹ đầu tư khá phát triển nhưng tại Việt Nam, đây là hình thức chưa phổ biến.

Trong thời gian tới, các kênh đầu tư cá nhân phổ biến tại Việt Nam vẫn là bất động sản, vàng, USD, tiết kiệm, chứng khoán… “Trong số này, bất động sản vẫn chiếm ưu thế hơn cả. Tại Việt Nam, bất động sản vẫn là kênh đầu tư tốt và phù hợp với nhà đầu tư cá nhân trong nhiều năm tới”, ông nói.