Nhà đất TP.HCM: Ngoại thành giảm nhiệt, nhường chỗ nội thành

Trong quý 3 – 2017, thị trường nhà đất tại TP.HCM đã có những thay đổi đáng kể theo tổng lượng tin đăng và tìm kiếm. Theo khảo sát hơn 200.000 tin đăng rao bán nhà đất trên Chợ Tốt, nếu quý trước giá nhà đất ở khu vực ngoại thành đạt đến đỉnh thì ở quý này, cơn sốt vùng ven bắt đầu hạ nhiệt để nhường “sức nóng” cho các quận nội thành.

Ngoại thành giảm nhiệt sau cơn sốt đất

Leo thang thời gian dài và tăng nóng những tháng đầu năm, giá đất tại các huyện vùng ven và quận ngoại thành TP HCM bất ngờ điều chỉnh nhẹ và đi ngang, giao dịch chậm lại. Lượng tìm kiếm tại huyện Cần Giờ giảm sâu đến 58%, còn huyện Nhà Bè giảm 15.5% so với quý 2.

Nguyên nhân chính bắt nguồn từ cuối quý trước, lãnh đạo thành phố HCM chính thức lên tiếng về việc các huyện Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè không đủ tiêu chí lên quận khiến giá nhà đất tại khu vực này hãm đà tăng giá nhà đất, thậm chí, một số nơi ghi nhận giảm khá nhiều.

Cụ thể, giá nhà đất ở huyện Cần Giờ giảm sâu 55% so với quý trước với giá trung bình chỉ còn 4tr/m2, và huyện Nhà Bè giảm 7% với giá trung bình 22-23tr/m2 và đặc biệt.

Tuy nhiên, giá nhà đất tại huyện Củ Chi vẫn tăng cao (29%) so với quý trước với giá trung bình vào khoảng 8-10tr/m2. Bắt nguồn từ thông tin về siêu dự án của “chúa đảo” Tuần Châu tại Củ Chi, giá đất ở đây đang được dân môi giới đẩy lên khiến khu vực này quay lại thời kỳ sốt ảo trước đó mặc dù lãnh đạo thành phố cũng đã khẳng định các "siêu dự án" tại Củ Chi mới tồn tại dưới dạng ý tưởng đề xuất của doanh nghiệp.

Nội thành vươn lên nhờ các dự án phát triển

Sự phát triển của nhiều công trình giao thông quan trọng (ngoạn mục của cơ sở hạ tầng) cùng mật độ dân số đông là nền tảng giúp lượng tìm kiếm tại khu vực nội thành tăng nhẹ so với quý trước. Tiêu biểu như quận 9 (tăng 15%), quận Tân Phú (tăng 8%), quận Bình Tân (tăng 7%) và các quận còn lại cũng tăng 3-4%.

Nhu cầu tăng khiến giá nhà đất tại khu vực này cũng tăng theo. Đặc biệt, quận 2 là quận có giá nhà đất tăng mạnh nhất (21%) với giá trung bình 50-60 triệu/m2 bởi hàng loạt dự án xây cầu nối Thủ Thiêm sang quận 1, quận 7 và mở rộng nhiều tuyến đường hiện hữu.

Quận 11 cũng sôi động hơn khi đứng nhì về tốc độ tăng giá so với quý trước khi giá trung bình dao động trong khoảng 70-80 triệu/m2 vì các công trình hạ tầng giao thông quan trọng đồng loạt được triển khai, kéo theo đó các dự án BĐS cũng ồ ạt ra mắt tại khu vực này trong năm nay.

Ngoài ra, một số quận tại khu vực nội thành cũng tăng nhẹ về giá như quận Gò Vấp tăng 8% (50-60 triệu/m2), quận 7 tăng 5% (45-55 triệu/m2) và quận Thủ Đức tăng 3% (30-40 triệu/m2).

Tại khu vực trung tâm, lượng tin đăng nhà đất tập trung tại quận Bình Thạnh (70 – 75 triệu/m2) và quận Phú Nhuận (100-110 triệu/m2); trong khi giá tại quận 1 (170-190 triệu/m2) và quận 5 (130–140 triệu/m2) tăng trưởng cao 6% so với quý trước.

Mua nhà thành phố - Lựa chọn nào phù hợp?

Với căn nhà có diện tích trung bình 80 m2, người mua nhà có ngân sách hạn chế dưới 2 tỷ có thể lựa chọn mua nhà tại khu vực Bình Chánh, Củ Chi hoặc Hóc Môn với tỉ lệ hoàn vốn mỗi năm xấp xỉ 6-7%.

Với ngân sách 2-3 tỉ, người mua nhà có thể xem xét các quận 9, quân Thủ Đức và quận 12 – với giá cho thuê trung bình 6.2-13.9 triệu/tháng và tỉ lệ hoàn vốn mỗi năm trong khoảng 3.5% đến 6.1%.

Trong khi đó, với ngân sách cao hơn, người mua nhà có thể lựa chọn các khu vực quận 2, quận 7, và quận 6 có tỉ lệ hoàn vốn mỗi năm trong khoảng 4.8% đến 6.5%.

Nhà đất khu vực trung tâm thành phố có giá thuê trung bình khá cao vào tầm 18 -40 triệu/tháng. Tuy nhiên, với giá nhà trung bình khoảng 68-180 triệu/m2 cho khu vực trung tâm, việc đầu tư vào thị trường nhà đất tại đây có tỉ lệ hoàn vốn khá thấp (3-4%) so với thị trường.

Ghi chú: Giá trong bài viết phản ánh giá đăng bán và cho thuê nhà đất bình quân của hơn 200.000 tin rao, không phản ánh giá giao dịch cuối cùng của nhà đất.