Lỡ mua dự án đã thế chấp: Phải làm sao?

Nếu không được cấp giấy chứng nhận, người mua nhà thuộc dự án đã bị thế chấp có thể khởi kiện chủ đầu tư yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc hủy hợp đồng.

“Nếu chủ đầu tư (CĐT) đã thế chấp dự án cho tổ chức tín dụng, sau đó lại đem bán nhà ở mà không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp, không thực hiện thủ tục rút bớt tài sản thế chấp tương ứng (gọi tắt là giải chấp) là không đúng quy định pháp luật” - ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN&MT, trao đổi với Pháp Luật TP.HCM sau khi sở này công bố danh sách 77 dự án đang được các CĐT thế chấp trên địa bàn TP.HCM.

Ông Đinh Quang Hưng (71 tuổi, ngụ căn hộ A101 chung cư Minh Thành) đang nói về nỗi khổ khi chung cư bị chủ đầu tư thế chấp. Ảnh:HỒNG TRÂM

Được bán nếu rút bớt tài sản thế chấp

. Phóng viên: Thưa ông, điều kiện nào để doanh nghiệp (DN) là CĐT các dự án bất động sản được thế chấp dự án?

+ Ông Nguyễn Toàn Thắng: Điều kiện chung (theo quy định của Luật Đất đai 2013) là phải có giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án trong thời hạn sử dụng đất. Ngoài ra, muốn thực hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất, DN phải thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Về thủ tục, DN phải lập hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức hành nghề công chứng. Sau khi đã lập hợp đồng thế chấp, DN phải nộp hồ sơ đăng ký biến động tại Văn phòng Đăng ký đất đai TP.

. DN đã thế chấp dự án có được quyền bán nhà ở trong dự án đó cho khách hàng?

+ Theo Thông tư liên tịch 01/2014 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ TN&MT thì trước khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở, DN phải thực hiện thủ tục rút bớt tài sản bảo đảm là nhà ở hình thành trong tương lai. DN không được chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai đó cho bất cứ tổ chức, cá nhân nào nếu chưa có văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp.

Người mua có thể khởi kiện

. Nếu CĐT có vi phạm như trên, quyền lợi người mua nhà được đảm bảo ra sao?

+ Vướng mắc lớn nhất trước nay là người mua nhà không được cấp giấy chứng nhận và TP đã kiến nghị Bộ Tư pháp hướng dẫn xử lý. Theo hướng dẫn của Bộ Tư pháp, UBND TP yêu cầu các CĐT liên quan phải thực hiện thủ tục rút bớt tài sản thế chấp, sau đó người mua nhà ở sẽ được giải quyết cấp giấy chứng nhận. Nếu CĐT không chấp hành, TP căn cứ vào mức độ vi phạm để xem xét, xử lý.

Trường hợp phát sinh tranh chấp do người mua nhà không được cấp giấy chứng nhận, người mua nhà có thể khởi kiện CĐT yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc hủy hợp đồng.

. Trong thời gian qua, người mua nhà tại các dự án rất bị động để bảo vệ quyền lợi của mình. Theo ông, cần những giải pháp gì để hạn chế rủi ro cho người mua?

+ Cần có sự kết hợp của nhiều giải pháp. Đầu tiên, tăng cường phổ biến, giáo dục pháp luật về kinh doanh bất động sản để từng chủ thể liên quan nắm bắt đầy đủ các quyền, nghĩa vụ của mình khi tham gia thị trường bất động sản.

CĐT phải cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin, tiến độ dự án, thực trạng tài sản thế chấp. Người mua nhà cần kiểm tra pháp lý dự án nhà ở đủ điều kiện trước khi giao dịch, yêu cầu DN cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản. Đặc biệt, các ngân hàng phải có trách nhiệm kiểm tra, xác minh bất động sản đủ điều kiện trước khi nhận thế chấp, kịp thời thông báo cho văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan công chứng khi cần thiết.

Ngoài ra, cần tăng cường vai trò của Sở Xây dựng, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất TP trong việc công khai các thông tin liên quan tới dự án.

. Xin cám ơn ông.